Sie möchten in der aktuellen Krise Liquidität frei machen? Durch Immobilienverkäufe? In diesem Video erfahren Sie, worauf Sie jetzt beim Verkauf besonders achten sollten.
In den letzten Wochen sind leider viele Unternehmen unverschuldet in Schieflage gekommen. Auch produzierende Firmen sind betroffen, da Absatzmärkte weggebrochen sind oder Lieferketten nicht mehr funktionieren.
Positiv ist, dass viele Unternehmer in den Boom-Jahren Reserven geschaffen haben – vielfach auch in Form von Immobilien. Für einige ist jetzt die Zeit, Liquidität frei zu machen und Objekte zu verkaufen.
Doch in der aktuellen Situation sollte man besonnen und vorausschauend vorgehen. Am Tiroler Immobilienmarkt beobachten wir aktuell noch eher eine „Schockstarre“, ohne Preiseinbrüche. Mit zunehmender Dauer und Intensität der (internationalen) Rezession wird es aber auch lokal stärkere Auswirkungen geben. „Schnäppchenjäger“, die auf billige Immobilien hoffen, sind jedenfalls jetzt schon aktiv.
In dieser Situation kann ich nur empfehlen: Beginnen Sie besser früh und strukturiert mit der Käufersuche, als später zu einem Notverkauf gezwungen zu sein!
Auch in der aktuellen Situation finden wir ernsthafte Käufer, die bereit sind einen fairen, guten Preis zu zahlen. Das liegt einerseits an meinen guten Kontakten. Andererseits nutzen wir aktuelle Technik wie 360° Rundgänge, wodurch wir potenzielle Käufer auch aus der Entfernung begeistern können.
Für konkrete Tipps und Herangehensweisen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung!
In den letzten ein bis zwei Wochen hat das Coronavirus unser Leben total auf den Kopf gestellt. Wir haben Ausgangsbeschränkungen, alle Cafés und Handelsgeschäfte sind geschlossen. Wir sehen Betriebe die nicht mehr arbeiten dürfen. Wir haben dadurch schon massenhaft Kurzarbeitsregelungen. Wir erleben trotzdem eine massiv steigende Arbeitslosigkeit. Es sind staatliche Hilfspakete angekündigte. Es kommt zu einer massiven Vermehrung der Geldmenge durch Anleihenkäufe der EZB. Und das Ganze wird sich auch dramatisch auf die Märkte für Gewerbeimmobilien auswirken. Dazu darf ich euch heute schon einige, absehbare Entwicklungen ankündigen.
Wie ist jetzt die aktuelle Situation? Momentan ist es schwierig Gewerbeimmobilien zu besichtigen. Aktuell beobachte ich, dass niemand wirklich bereit ist, einen längerfristigen Mietvertrag zu unterzeichnen. Und das trifft natürlich viele meiner Kunden, die Gewerbeimmobilien vermieten, extrem hart. Es ist so: Geschäfte und Handelsunternehmen, Cafés und Restaurants können aktuell keine Umsätze machen. Das werden diese natürlich dramatisch spüren und es wird – trotz Hilfspaketen – Konkurse geben.
Wir haben das schon gesehen: Die bereits angeschlagene Kette Vapiano ist in Konkurs. Maredo sei laut neuesten Meldungen jetzt auch zahlungsunfähig. Und so werden neben diesen großen auch viele kleinere Unternehmen folgen. Wenn diese ihre Miete nicht mehr bezahlen können, spüren das die Vermieter ganz massiv. Dazu kommt, dass in der aktuellen Situation neu Vermietungen fast undenkbar sind. Bei innerstädtischen Immobilien und Handelsimmobilien wird es also so sein, dass auch die Vermieter schauen müssen wie sie ihre Kredite in Zukunft bezahlen können.
Ein interessantes Detail am Rande: In Deutschland wurde jetzt festgelegt, dass durch diese außergewöhnliche Situation Mieten gestundet werden können. Sie fallen also nicht komplett aus, aber die Mieter können später zahlen, wenn sie durch Corona betroffen sind. Das wiederum werden vor allem Vermieter mit hohen Fremdfinanzierungen berücksichtigen müssen. Wir empfehlen rechtzeitig darauf zu reagieren und ggf. das Gespräch mit der Bank zu suchen.
Wie wird sich das Ganze auf innerstädtische Gewerbeimmobilien aus? Zum einen gibt es hier Cafés und Restaurants. Diese sind jetzt geschlossen. Sobald die Ausgangsbeschränkungen gelockert bzw. aufgehoben sind, werden diese relativ schnell wieder besucht werden und zumindest geringe Umsätze machen können.
Bei den Handelsimmobilien sehe ich generell einen Trend dahingehend, dass diese schon länger durch den Onlinehandel unter Druck gestanden sind. Jetzt kommen diese großen Ausfälle durch Corona dazu. Hier bin ich schon der Meinung, dass es einige geben wird, die nach dieser Krise nicht mehr öffnen werden. Das bedeutet, die innerstädtischen Handelsimmobilien werden sicher weiter unter Druck geraten. Die Preise werden hier mittel- und langfristig auch fallen. Diese Entwicklung wird stärker ausfallen, je länger diese Krise und die Ausgangsbeschränkungen andauern.
Daneben gibt es natürlich auch noch Hallen für Produktion, Lager und Logistik in den Gewerbegebieten. Hier sehe ich momentan noch keinen großen Druck. Das kann sich zukünftig ändern. Aber derzeit wird noch produziert, die Unternehmen liefern auch aus. Je länger die Beschränkungen natürlich dauern, desto schwieriger wird es auch in diesem Bereich.
In dieser Situation stark im Vorteil sind natürlich Logistikimmobilien und Unternehmen, die jetzt aus der Entfernung liefern können.
Wie geht es jetzt und in die nächsten Wochen weiter? Nun, Immobilien werden auch weiterhin zu den harten Assets zählen und sollten in jedem Anlegerportfolio in irgendeiner Art abgebildet sein. Das wird sich auch durch die Corona Krise nicht so schnell ändern. Im Gegenteil; die EZB erhöht jetzt massiv die Geldmenge, um die Staatsdefizite zu finanzieren. Das bedeutet, wir erleben mittel- und langfristig eine deutlich stärkere Inflation als in den letzten Jahren. Und da sind Immobilien weiterhin entscheidend, weil sie inflationsgeschützte, harte Assets darstellen. Für die Teilklasse der Handelsflächen in den Städten sehe ich auch mittel- und langfristig Verwerfungen. Hier werden die Preise weiterhin unter Druck kommen und Korrekturen sind sicherlich unausweichlich.
Die Corona-Krise hat uns voll erfasst. Heute ist der 24 März 2020. Wir haben seit gut einer Woche einen „Shutdown“. Das wirtschaftliche Leben ist ziemlich zum Erliegen gekommen und das wird natürlich mittel und langfristig auch extreme Auswirkungen auf Immobilienmärkte haben. Soweit man das Ganze heute schon einschätzen kann, darf ich euch dazu die aktuellen News liefern.
In diesem Video geht es um die Auswirkungen auf den Markt für Mietwohnungen bzw. Anlageobjekte, sowie auf den Markt für Eigentumswohnungen. Und wir schauen uns auch an, was das Ganze für Bauträger bedeutet.
Zum Markt für Anlegerwohnungen: Aktuell ist es also so: Wir haben vielfach Kurzarbeit. Unternehmen haben geschlossen und es gibt auch einen dramatischen Anstieg der Arbeitslosigkeit. Aber wir erleben noch keine große Massenarbeitslosigkeit. Gerade die Maßnahmen der Österreichischen Bundesregierung – Stichwort Kurzarbeit – schwächen das Ganze momentan ab.
Warum ist das so wichtig? Hintergrund ist ganz klar der: Wenn wirklich viele Menschen ihre Jobs verlieren, heißt das natürlich auch, dass sie unter Umständen Probleme haben, ihre Miete zu bezahlen. Bei Kurzarbeit behalten die Menschen 80 bis 90% ihres Gehalts. Das sollte also reichen, um die Miete zu bezahlen. Schwieriger wird es, wenn die Menschen wirklich in Arbeitslosigkeit gehen müssten; wenn sie gekündigt werden. Das Arbeitslosengeld macht nur rund 60% des letzten Einkommens aus. Damit kann sich das Ganze also auch auf Vermieter mittelfristig sehr stark auswirken.
Problematisch ist das vor Allem dann, wenn Vermieter Wohnungen mit viel Fremdkapital gekauft haben – also den Leverage-Effekt stark ausgenutzt haben. Das heißt, sie haben natürlich einen viel höheren Hebel, eine bessere Eigenkapitalrendite und sie können mehr Wohnungen kaufen. Bekanntlich startet man mit Immobilien mit einem großen Vermögen, wie es Alex Fischer so gerne sagt. Aber natürlich ist das in Krisenzeiten, wenn Ausfälle zu beklagen sind auch ein großer Nachteil.
Vermieter mit hohen Krediten werden eher Schwierigkeiten haben, wenn Mieten nicht mehr pünktlich kommen. In diesem Fall empfehle ich euch bitte frühzeitig mit eurer Bank Kontakt aufzunehmen. Banken können nicht allen Vermietern Kredite fällig stellen, nur weil diese die eine oder andere Monatsrate nicht bezahlen können. Hier die Empfehlung den Kontakt zur Bank zu suchen und Stundungen von Kreditzahlungen vereinbaren, falls es notwendig ist.
Banken werden oft auch zufrieden sein, wenn sie für eine gewisse Zeit nur die Zinsen, aber keine Rückzahlungen erhalten. Das ist für sie besser, als die Kreditsicherheit – die Immobilie – abwarten zu müssen. Falls Banken in der jetzigen Situation massenhaft Immobilien abwarten würden, bedeutet das für sie auch, dass ihr eigenes Eigenkapital aufgefressen wird. Sie würden damit auch die Sicherheiten der Kredite verlieren.
Für eine umfassende Einschätzung der Entwicklung am gesamten Wohnimmobilienmarkt ist es sicherlich noch deutlich zu früh. Der Shutdown dauert erst gut eine Woche. Die Auswirkungen werden aber langfristig zu spüren sein.
Derzeit sieht die Situation wie folgt aus: Nach meiner persönlichen Einschätzung ist die Rallye der Preise für Wohnimmobilien momentan definitiv gestoppt. Kurzfristig sind also keine weiteren Preissteigerungen zu erwarten. Es sind aber auch noch keine massenhaften Verkäufe zu günstigeren Preisen absehbar. Aktuell kann aufgrund der Ausgangssperren sowieso niemand viel machen. Sogar die Notare haben oft geschlossen. Daher trocknet der Markt aktuell eher aus. Es fließt also kein Geld in den Markt und kurzfristig bleiben die Angebotspreise am Papier so stehen wie sie sind. In der Realität wird aber einfach wenig verkauft werden.
Wie sieht es mittel und langfristig aus? Nach meiner persönlichen Einschätzung ist es absehbar, dass die Immobilienpreise zukünftig fallen werden. Das liegt einfach daran, dass es durch längerfristige Verwerfungen auch immer mehr und mehr Menschen geben wird, auch Bauträger die Kredite für Ihre Objekte nicht mehr bedienen können. Und irgendwann kommen diese Objekte dann auf den Markt. Ich denke es ist uns allen klar, bei Notverkäufen oder Versteigerungen fallen in einem Marktumfeld, wie wir es derzeit haben, die Preise definitiv niedriger aus. Durch sicher striktere Kreditvergaben einerseits sowie die große Unsicherheit andererseits, ist der Kreis potentieller Käufer derzeit sicher viel kleiner als noch vor einigen Monaten.
Damit hoffe ich euch bereits einen guten, ersten Einblick geben zu können. Natürlich werden weitere Videos folgen, damit ihr auf weiterhin am Laufenden seid. Bitte beachtet: Die Dinge ändern sich aktuell täglich. Und diese Informationen können schon bald überholt sein!
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