Wie schütze ich mich vor Hochwasser und Lawinen?

Hochwasser und Lawinen

Gerade über den Klimawandel wird viel gestritten. Für die einen gibt es ihn nicht. Die anderen meinen, der Klimawandel wird die Menschheit auslöschen. Egal! Überflutungen, Hochwasser, Erdrutsche, Muren und Lawinen kommen in Österreich laufend vor. Und sie können eure Immobilie stark beschädigen oder sogar vernichten. Das ist nicht zu bestreiten.

Für euch kann das einerseits hohe Kosten für die Sanierung bzw. den Wiederaufbau bedeuten. Andererseits zeigt sich auch, dass der Wiederverkaufspreis von gefährdeten bzw. betroffenen Immobilien stark sinken kann.

Gefahrenzonen erkennen

Als Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie müsst Ihr euch daher rechtzeitig über möglich Gefährdungen informieren. Am Besten macht Ihr das noch vor dem Kauf. Dazu könnt Ihr euch einerseits selbst ein Bild vor Ort machen. Deutlich objektivere Informationen erhaltet Ihr hingegen bei einigen öffentlichen Stellen.

Das Ministerium für Landwirtschaft (BMLRT) führt österreichweit das HORA System (Natural Hazard Overview & Risk Assessment Austria). Auch der Verband der österreichischen Versicherungsunternehmen ist daran beteiligt. Im HORA findet Ihr vor allem die Hochwasserrisikozonierung. Außerdem gibt es einen Überblick über verschiedene Gefährdungsgebiete für Naturkatastrophen in ganz Österreich.

https://www.hora.gv.at/

Immo-Tipp: Auch Versicherungen nutzen HORA. Einige Gebiete, die als Hochrisikozonen eingestuft wurden, sind nur teuer oder sogar überhaupt nicht versicherbar.

Gefahrenzonenpläne bieten detaillierte Informationen

In Tirol ist jede Gemeinde verpflichtet, einen Gefahrenzonenplan aufzulegen. Darin werden sowohl Gefährdungsgebiete für Lawinen, aber auch für Hochwasserereignisse dargestellt. Ihr findet darin meistens noch detailliertere Einschätzungen über Gefährdungen durch Hochwasser und andere Naturereignisse als im HORA. Neben den Gemeinden wirken vor allem die Baubezirksämter sowie Wildbach- und Lawinenverbauung bei der Erstellung mit.

Neuere Gefahrenzonenpläne sind teilweise bereits ins TIRIS (Tiroler Raumordnungsinformationssystem) eingearbeitet. Hier die Links:

Überflutungsflächen:

https://maps.tirol.gv.at/externalcall.jsp?user=guest&project=tmap_master&view=naturgefahren_ueberflutungsflaechen

Wildbäche und Lawinen:

https://maps.tirol.gv.at/externalcall.jsp?user=guest&project=tmap_master&view=naturgefahren_gefahrenzone_wildbachvb

Bauen in der gelben Zone?

Weist der Gefahrenzonenplan ein Gebiet als „rote Zone“ aus, ist es üblicherweise nicht möglich, dort Gebäude für Wohn- oder Gewerbezwecke zu bauen. Sehr häufig taucht allerdings die Frage auf, ob man in der gelben Zone bauen darf.

Ihr benötigt in ganz Tirol eine rechtskräftige Flächenwidmung, um ein Gebäude zu errichtet. Ansonsten erhaltet Ihr keine Baugenehmigung. Bei der Erstellung von Flächenwidmungsplänen werden die Gefahrenzonen natürlich berücksichtigt. Trotzdem kann es sein, dass Baugrundstücke (oder Teile davon) in einer gelben Zone liegen. Als Bauherr bedeutet das, dass zumindest mit Auflagen der Behörden zu rechnen sein wird.

Beispiel: Bei einer „gelben Zone“ aufgrund möglicher Hochwasserereignisse wird oft ein „Mindestniveau“ für das Erdgeschoss verlangt. Bis auf diese Höhe wäre dann das Gebäude wasserdicht herzustellen. Daraus ergibt sich, das Niveau des Erdgeschosses muss darüber liegen. Der Keller wäre zudem wasserdicht auszuführen, so dass kein Hochwasser eindringen kann. Bei Kellerschächten oder Garagenabfahrten muss man dazu ebenfalls besondere Vorkehrungen treffen.

Immo-Tipp: Wenn die Auflagen der verschiedenen Behörden erfüllt werden, kann meistens auch in der gelben Zone gebaut werden. Ihr solltet euch aber schon vor dem Grundstückskauf mit der Gemeinde und den Behörden abstimmen!

Belastungen im Grundbruch

Neben Eigentumsrechten findet man im Grundbuch auch sogenannte Lasten. Genauer stehen diese im C-Blatt, am Ende des jeweiligen Grundbuchsauszuges. Aber warum ist das so wichtig?

Als Käufer einer Liegenschaft übernehmt Ihr die verbundenen Belastungen. Damit gehen diese auf euch über und Ihr seid zukünftig für die Erfüllung verantwortlich. Oder die Belastung schränkt die Nutzungsmöglichkeiten an der gekauften Liegenschaft ein.

Beispiele für grundbücherliche Belastungen sind:

Immo-Tipp: Belastungen müssen sich nicht auf die gesamte Liegenschaft erstrecken. Angaben wie „auf Anteil B-LNR…“ beziehen sich nur auf einen Liegenschaftsteil, beispielsweise eine Wohnung. LNR steht dabei für „Laufende Nummer“. Die Betroffene Wohnung findet Ihr mit der LNR im B-Blatt des Grundbuchsauszuges.

Pfandrechte und Hypotheken

Auch Pfandrechte, sogenannte Hypotheken sind im C-Blatt ersichtlich. Darunter versteht man Kredite bei Banken oder Wohnbauförderungsdarlehen, die der Eigentümer auf die Liegenschaft aufgenommen hat.

Der übliche Weg bei Kauf einer Liegenschaft ist, dass offene Darlehen zurückgezahlt werden. Mit der Löschungserklärung der Bank des Verkäufers kann der beauftragte Treuhänder die Löschung des alten Pfandrechtes im Grundbuch vornehmen.

Immo-Tipp: Die Eintragungen im Grundbuch sagen nichts über die derzeitige Höhe der noch aushaftenden Verbindlichkeiten aus. Pfandrechten können schon teilweise oder ganz getilgt sein.

Bestandsrechte

An Liegenschaften können auch Bestandsrechte bestehen. Darunter fallen sowohl Miet- und Pachtverträge, aber auch Superädifikate und Baurechte. Im Grundbuch sind solche Bestandsrechte nicht immer ersichtlich. Gerade Miet- und Pachtverträge werden üblicherweise nicht eingetragen.

Als Käufer muss man also besonders auf aufrechte Bestandsverträge achten. Im schlimmsten Fall erwerben Sie eine Wohnung oder ein Haus und könnt es nicht selbst nutzen, weil ein Mietvertrag besteht. In Österreich kann so etwas besonders tückisch sein, da Mietverhältnisse oft unbefristet sind.

Euer Anwalt oder Notar wird im Kaufvertrag die Übernahme „frei von Geldlasten und Bestandsrechten“ anführen. Darauf allein sollte man sich aber nicht verlassen. Informiert euch schon vor Vertragserstellung beim Verkäufer genau über aufrechte Miet- und Pachtverhältnisse.

Immo-Tipp: Prüft vor Ort, ob das Kaufobjekt auch tatsächlich leer steht und nicht von Dritten genutzt wird. Auch bei kleinsten Hinweisen auf eine Vermietung solltet Ihr unbedingt den Rat eures Anwalts oder Notars einholen!

Umgang mit Belastungen beim Grundstückskauf

Gerade Pfandrechte werden beim Kauf einer Liegenschaft typischerweise gelöscht, also nicht vom Käufer übernommen. Natürlich muss das im Kaufvertrag auch so vereinbart werden.

Bestandsrechte wie Mietverträge werden hingegen manchmal vom Käufer übernommen, beispielsweise bei Anlageobjekten. Wenn Sie als Käufer die Immobilie selbst nutzen möchten, müsst Ihr aber auf eine bestandsfreie Übergabe bestehen. Falls das aufgrund aufrechter Mietverträge nicht möglich ist, wird nichts anderes übrigbleiben, als eine andere Immobilie zu finden.

Hinweise zu diesem Beitrag

Dieser Blogbeitrag gibt sehr allgemeine Zusammenhänge wieder und dient lediglich als grobe Erstinformation. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Immobilientransaktionen sind jeweils einzigartige Rechtsgeschäfte und bedürfen daher IMMER einer individuellen Prüfung durch einen Juristen. Ziehen Sie daher immer frühzeitig einen Anwalt oder Notar hinzu.

Sonstige Reallasten

Wie schon angeführt, gibt es eine Reihe weiterer Lasten, die im Grundbuch vermerkt sein können. Hier findet Ihr eine Liste zu weiteren Blog-Beiträgen, die sich damit beschäftigen:

Das Grundbuch in Österreich

Sicher wisst Ihr das: Im Grundbuch ist ersichtlich, wem welches Grundstück, welches Haus oder auch welche Wohnung gehört.

Besonders interessant ist: Mit der Anlegung des Grundbuches wurde in Österreich schon zu Zeiten Maria Theresias begonnen. Das war um 1770. Seither sind natürlich viele Dinge angepasst worden – zuletzt die Umstellung auf die elektronische Grundstücksdatenbank.

Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes, öffentliches Verzeichnis. Darin sind Liegenschaften und die an ihnen bestehenden, dinglichen Rechte eingetragen. Jede Liegenschaft hat eine eigene Einlagezahl. Was allerdings viele nicht wissen ist, dass jede Liegenschaft aus mehreren Grundstücken bestehen kann.

Im Grundbuch ersichtlich gemachte Rechte sind z.B.

Die Bedeutung des Grundbuchs liegt vor allem darin, dass diese Rechte nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden können. Ein Kaufvertrag alleine reicht also noch nicht aus. Euer Eigentum muss unbedingt auch im Grundbuch eingetragen werden!

Immo-Tipp: Eigentümer einer Liegenschaft werdet Ihr erst durch die Grundbuchseintragung!

Es gilt der sogenannter Eintragungsgrundsatz. Daher kann grundsätzlich auch jeder auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs vertrauen (in Verbindung mit der Urkundensammlung). Man spricht hier vom Vertrauensgrundsatz.

Die Urkundensammlung

Grundbuchseintragungen können nur auf Grund von Urkunden erfolgen. In der Urkundensammlung werden die verbücherten Kaufverträge, Pfandurkunden, Einantwortungsbeschlüsse und sonstige Dokumente gesichert, die Grundlage einer Grundbuchseintragung waren.

Früher wurden diese Urkunden jahrgangsweise geordnet, zu Bänden gebunden und bei dem Bezirksgericht verwahrt, das die Grundbuchseintragung durchgeführt hat. Diese recht dicken Bücher sind auch öffentlich zugänglich und können eingesehen werden.

Immo-Tipp: In Österreich ist das Grundbuch öffentlich zugänglich und kann von jedem eingesehen werden.

Zwischen 2006 und 2012 wurde auf digitale Dokumente umgestellt. Neuere Urkunden können daher nur mehr elektronisch eingesehen werden.

Der Kataster

Die Basis für das Grundbuch bildet der Kataster, der von den Vermessungsämtern geführt wird. Darin sind Katastralgemeinden und Grundstück definiert. Erst der Kataster zeigt die tatsächliche Lage, Fläche und Benützungsart von Grundstücken. Aus dem Grundbuch selbst erhält man hingegen nur die Grundstücksnummern, die allein noch recht wenig aussagen.

Immo-Tipp: Auch im Tiroler Raumordnungsinformationssystem (TIRIS) sind die Grundstücke aus dem Kataster hinterlegt und einsehbar.

Link zum Tiroler Raumordnungsinformationssystem (TIRIS):

https://www.tirol.gv.at/statistik-budget/tiris/

Zuständige Stellen beim Vermessungsamt:

https://www.bev.gv.at/portal/page?_pageid=713,1606562&_dad=portal&_schema=PORTAL

Hinweise zu diesem Beitrag

Dieser Blogbeitrag gibt sehr allgemeine Zusammenhänge wieder und dient lediglich als grobe Erstinformation. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Immobilientransaktionen sind jeweils einzigartige Rechtsgeschäfte und bedürfen daher IMMER einer individuellen Prüfung durch einen Juristen. Ziehen Sie daher immer frühzeitig einen Anwalt oder Notar hinzu.

Am Anfang meiner Karriere war ich mit der Projektierung eines Neubaus für ein Tiroler Unternehmen betraut, das Schneekanonen produziert und vertreibt. Dabei ist es auch um den Grundstückskauf gegangen. Als Standort wurde eine freie Parzelle mitten in einem Gewerbegebiet ins Auge gefasst. Was niemand wusste: Es gab keine Möglichkeit, an den öffentlichen Kanal anzuschließen!

Für mich war das damals doch sehr erstaunlich, weil im direkten Umfeld alles verbaut war und das Grundstück auch direkt an der öffentlichen Gemeindestraße lag. Nur leider war eben in dieser öffentlichen Straße kein Schmutzwasserkanal vorhanden. Durch das erforderliche Gefälle hat sich der öffentliche Kanal auch nicht so weit verlängern lassen. Und das mitten im Gewerbegebiet!

Natürlich haben wir mit viel Verhandlungsgeschick trotzdem eine Lösung gefunden. Das war aber nur möglich, weil ein Nachbar bereit war, den Kanal über sein Grundstück zu dulden. Dieses Beispiel zeigt uns aber, wie wichtig es ist, frühzeitig die Ver- und Entsorgung von Liegenschaften zu klären!

In den meisten Fällen werdet Ihr folgende Medien am Grundstück benötigen:

Bei Industrieunternehmen und Gewerbebetrieben sind häufig noch andere Medien erforderlich. In solchen Fällen stehe ich euch dann gerne beratend zur Verfügung.

Immo-Tipp: Klärt unbedingt vor dem Kauf eines Grundstücks ab, wo sich Anschlussmöglichkeiten befinden! Gute Makler bereiten das für euch vor. Ansonsten können euch die Gemeinden sowie die lokalen Versorgungsunternehmen Auskunft geben.

Außerdem gehört auch die Entsorgung der Regenwässer frühzeitig überlegt. Regenwässer müssen heute meist am eigenen Grundstück zur Versickerung gebracht werden. Bei einer Einleitung in Gewässer sind hingegen Regenrückhaltebecken notwendig, die das Wasser nur langsam an die Gewässer abgeben.

Gewerbegrundstücke sind in Tirol rar. Trotzdem müsst ihr beim Grundstückskauf die Ver- und Entsorgung rechtzeitig berücksichtigen.

Als Grundstückskäufer und Bauherren werdet Ihr sicher daran interessiert sein, die Gesamtkosten eures Projektes niedrig zu halten. Im nächsten Immo-Tipp berichte ich auch daher zu den Anschlussgebühren und Erschließungskostenbeiträgen an die Gemeinden.

Gerade bei Gewerbeobjekten sind diese ein wesentlicher Kostenfaktor, der nicht unterschätzt werden sollte. Und nach dem Grundstückskauf lassen sich diese Dinge nur mehr schwer beeinflussen.

Wenn es eine Sache gibt, die beim Liegenschaftskauf oft übersehen wird, dann sind es fehlende Durchfahrtsrechte. Im schlechtesten Fall führt das sogar dazu, dass die gekaufte Liegenschaft faktisch wertlos ist!

Dazu möchte ich Ihnen nachfolgend ein paar wichtige Punkte nennen, auf die Sie besonders achten müssen. Da die Auswirkungen aber so extrem groß sein können, ist bei konkreten Fragestellungen immer eine individuelle Prüfung durch einen Juristen notwendig.

Was wird oft übersehen?

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Problem 1: Wie finde ich heraus, ob ich einen vorhandenen Weg nutzen darf?

Als Käufer einer Liegenschaft sollten Sie darauf achten, dass eine direkte Zufahrt von einer öffentlichen Straße vorhanden ist. Öffentliche Straßen sind Gemeindestraßen, Landes- oder Bundesstraßen. Dabei dürfen Sie sich aber nicht auf die Aussage des Verkäufers verlassen. Vielmehr ist es notwendig, im Grundstückskataster genau zu prüfen, über welche Parzellen ein Weg verläuft. Anschließend ist ein Blick ins Grundbuch erforderlich. Nur wenn ALLE Grundstücksparzllen, über die ein Weg verläuft, im sogenannten „öffentlichen Gut“ sind, können Sie von einer vorhandenen Zufahrt ausgehen.

Immo-Tipp: Eine erste Auskunft, ob ein Weg im öffentlichen Gut ist, kann Ihnen die jeweilige Gemeinde geben.

Problem 2: Verkäufer haben Zufahrten über Fremdgrund Jahrzehnte genutzt. Aber ist das wirklich so? Und trifft das auch weiterhin zu, wenn verkauft wird?

Bei Zufahrten über fremde Grundstücke ist zu prüfen, ob mit den jeweiligen Grundstückseigentümern entsprechende Verträge vorhanden sind. Man spricht hier von Dienstbarkeits- oder Servitutsverträgen.

Wenn Ihnen der Verkäufer solche Verträge vorlegt, sollten Sie trotzdem prüfen, ob diese auch im Grundbuch eingetragen sind. Im österreichischen Grundbuch sind diese beispielsweise als „Geh- und/oder Fahrtrecht“ bezeichnet. Nur durch eine Eintragung im Grundbuch ist sichergestellt, dass auch Sie als Erwerber der Liegenschaft dieses Geh- und Fahrtrecht beanspruchen können.

Problem 3: Die Zufahrt ist nicht im Grundbuch eingetragen

Häufig erfolgt der Erwerb eines Geh- und Fahrtrechtes auch durch eine sogenannte „Ersitzung“. Juristen sprechen hier vom Erwerb eines Rechtes durch qualifizierten Besitz während einer gesetzlich bestimmten Zeit. In Österreich sind solche Ersitzungen ab einer Nutzungsdauer von 30 Jahren möglich, gegenüber juristischen Personen ab 40 Jahren.

Für eine Ersitzung bedarf es allerdings einiger Voraussetzungen: Zum Beispiel muss die Ausübung immer gutgläubig erfolgt sein. Man muss also der Meinung sein, dass einem die Ausübung des Rechtes wirklich zusteht. Wie oft wird das in der Praxis tatsächlich der Fall sein?

Im Umkehrschluss gilt: Wenn auch nur ein einziger Hinweis darauf vorliegt, dass die Nutzung lediglich zeitlich begrenzt geduldet war oder nur für einen bestimmten Zweck gegolten hat, kann man nicht mehr von einer Ersitzung ausgehen. Um eine Ersitzung zu verhindern, reichen oft schon Schilder wie „bis auf Widerruf gestattet“. Auch ein nachweislicher Hinweis des Grundeigentümers, kann eine Ersitzung verhindern. Ein einfaches Schriftstück, in dem das festgehalten wurde, kann Ihnen die Zufahrt zu Nichte machen. Und wer garantiert Ihnen das, dass es ein solches nicht vor 20, 30 Jahren irgendwann einmal gegeben hat?

Immo-Tipp: Kaufen Sie niemals, wenn es nur eine ersessene Zufahrt gibt. Stattdessen machen Sie zuerst einen Vorvertrag mit der Bedingung der verbücherten Zufahrt. Um die Eintragung im Grundbuch (notfalls gerichtlich) soll sich der Verkäufer der Liegenschaft kümmern.

Problem 4: Man darf aktuell zwar durchfahren. Aber was ist, wenn die Nutzung geändert wird?

Sowohl bei ersessenen als auch bei verbücherten Zufahrten gilt, dass man den Umfang der Nutzung nicht einfach ausweiten darf. Wenn ein Servitut für ein Einfamilienhaus gegeben ist, gilt dieses im Normalfall nicht, wenn Sie ein Doppelhaus oder eine Wohnanlage errichten möchten.

Auch die Art der Fahrzeuge kann ein Problem sein. Ein Servitut, das nur für Karren und landwirtschaftliche Traktoren eingeräumt wurde, werden Sie nicht für Lastkraftwagen oder bei Errichtung eines Wohnhauses in Anspruch nehmen können.

Immo-Tipp: Achten Sie bei Servituten im Grundbuch auf den Umfang und die genaue Formulierung! Ein „uneingeschränktes Geh- und Fahrrecht mit allen Arten von Fahrzeugen“ wird Ihnen eine relativ hohe Sicherheit bieten.

Problem 5: Direkte Zufahrten von Landes- oder Bundesstraßen

Auch dann, wenn Ihr Grundstück direkt an eine Landes- oder Bundesstraße angrenzt, müssen Sie auf verschieden Dinge achten! Ausschlaggebend ist für die Straßenverwaltungen meist vorrangig die Verkehrssicherheit. Daher kann nicht an jeder Stelle einfach eine Grundstücksausfahrt errichtet werden.

Vielmehr müssen Sie damit rechnen, konkrete Auflagen erfüllen zu müssen. Diese dienen dann dazu, dass auch zukünftig die Sicherheit des Verkehrs gewährleistet wird. Beispielsweise können Sie folgende Auflagen treffen – besonders bei Neubauten:

Hinweise zu diesem Beitrag

Dieser Blogbeitrag gibt sehr allgemeine Zusammenhänge wieder und dient lediglich als grobe Erstinformation. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Immobilientransaktionen sind jeweils einzigartige Rechtsgeschäfte und bedürfen daher IMMER einer individuellen Prüfung durch einen Juristen. Ziehen Sie daher immer frühzeitig einen Anwalt oder Notar hinzu.

Was sind eigentlich Altlasten?

Darunter versteht man Belastungen im Boden, die für den Käufer eines Grundstücks sehr zum Nachteil sein können! Für Altlasten in Frage kommen Kontaminationen ausgelaufenen Gefahrenstoffen wie Mineralöle, Diesel oder Bezin, aber auch frühere Müllablagerungen oder Industrieabfälle. Und dann gibt es noch Besonderheiten wie nicht detonierte Fliegerbomben aus dem 2. Weltkrieg. Und für mich persönlich stellen auch historische Funde, die dann zu Ausgrabungsstätten werden, eine Belastung dar.

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Wie erkennt man Altlasten rechtzeitig?

Wirkliche Sicherheit für die Freiheit eines Grundstücks von Altlasten wird man nur schwer bekommen können. Einen Anhaltswert in Österreich bietet der Verdachtsflächenkataster des Umweltbundesamtes. Dieser ist öffentlich einsehbar. Mit den Grundstücksdaten könnt ihr hier nach bekannten Altlasten suchen:

https://www.umweltbundesamt.at/vfka

Oft empfiehlt es sich auch mit älteren Nachbarn zu sprechen. Diese wissen oft, was auf einer Liegenschaft in der Nachkriegszeit passiert ist. Und das kann Dinge zu Tage bringen, die nicht einmal die derzeitigen Eigentümer wissen.

Was sind Bodenproben?

Für die Planung eines Gebäudes werden sehr häufig Bodenproben und Schürfungen benötigt. Dabei wird einfach mit einem Bagger ein Loch gegraben und anschließend der Untergrund von einem speziellen Sachverständigen beurteilt. Dadurch lässt sich einerseits die Tragfähigkeit feststellen, die der Statiker für seine Berechnungen benötigt und es ergibt sich auch die Versickerungsfähigkeit des Untergrunds. Diese benötigen Sie wiederum, um Sickerschächte auszulegen und zu planen.

Die Entnahme von Bodenproben ist für die Planung eines Gebäudes oft sowieso notwendig. Daher stellt sich die Frage: Warum diese nicht einfach vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages machen?

Wie geht man damit beim Kauf um?

Bei Kauf einer Liegenschaft ist die Regelung des Umgangs mit möglicherweise vorkommenden Altlasten ein wesentlicher Punkt. Falls der Vertragserrichter das mit einem kurzen Absatz im Vertrag abtut, empfehle ich, das Thema aktiv anzusprechen und hierfür eine klare Regelung zu treffen.

Bei Immobilien geht es immer schnell um viel Geld und Altlasten sind ein Grund dafür.

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