Kontakt

Immobilienmarkt

Durch die hohen Zinsen stagniert der Immobilienmarkt in Tirol. Doch handelt es sich um eine dauerhafte Trendumkehr?

Von Andreas Thaler, veröffentlicht am 24. Dezember 2022 in Immobilienmarkt

Das ablaufende Jahr war ein sehr bewegtes, gerade auch am Immobilienmarkt. Nach vielen Jahren des „billigen Geldes“ sind stetig steigende Wohnungspreise und Immobilienpreise für Viele zur Normalität geworden. Nun muss man allerdings eine Eintrübung bei den Immobilienpreisen in Tirol beobachten. Doch handelt es sich um eine dauerhafte Trendumkehr? In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was sich verändert hat. Und Sie erhalten eine detaillierte Einschätzung zur Entwicklung der Immobilienpreise in Tirol für das Jahr 2023.

Entwicklung des Leitzinses

Im laufenden Jahr hat die Europäische Zentralbank den Leitzins mehrmals erhöht, um der starken Inflation Herr zu werden. Seit Februar 2022 hat es bei der Inflation eine deutliche Steigerung gegeben. Erleben mussten wir einen Anstieg des Verbraucherpreisindexes von über 10 % auf Jahresbasis. Dabei sind einzelne Komponenten wie beispielsweise Lebensmittel deutlich stärker im Preis gestiegen, was für viele Menschen zur Belastung wurde.

Haupttreiber der Inflation sind die höheren Energiekosten, ausgelöst durch den Wegfall günstiger Gasimporte aus Russland. Das spüren natürlich die Produzenten von Waren, deren Produktionskosten sich stark erhöhen. Aber auch Lieferketten sind nach der COVID-19 Pandemie immer noch gestört. Besonders die vielen Lockdowns in China haben sich bemerkbar gemacht.

Angesichts der massiven Preissteigerungen war die Europäische Zentralbank gezwungen den Leitzins anzuheben. In mehreren Zinsschritten wurde der Zinssatz für Hauptrefinanzierungsgeschäfte somit von 0 auf 2,5 % erhöht.

Neben der Inflation hat es aber noch einen weiteren Treiber gegeben: Auch in den USA wurden die Zinsen durch die Federal Resvere (FED) deutlich angehoben. Das ist sogar noch früher und stärker als in der Eurozone passiert. Dadurch haben Anleger weltweit begonnen, Kapital abzuziehen und in die USA zu transferieren. Denn die dort hohen Zinsen sind aus Anlegersicht sehr attraktiv.

Zu spüren war das durch einen deutlichen Kursverlust des Euros gegenüber dem Dollar. So ist der Euro um rund 20 % gefallen. Ergebnis war eine Parität zwischen Euro und Dollar, also ein Wechselkurs von eins zu eins. Weil Energielieferungen weltweit meist in Dollar abgewickelt werden, haben sich die Energieimporte in Europa dadurch noch zusätzlich verteuert.

Aktuelle Kreditzinsen

Auf die Kreditzinsen für Immobilienfinanzierungen wirkt sich der Leitzins nur indirekt aus. Die Kreditzinsen für Wohnungskäufer ergeben sich bei variabler Verzinsung meist aus dem 3- oder 6-Monats-Euribor zuzüglich eines Aufschlages. Der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) ist im Wesentlich jener Zins, zu dem sich europäische Banken gegenseitig Geld leihen. Natürlich beeinflusst der Leitzins den EURIBOR, da Banken ja auch bei der Europäischen Zentalkbank Geld zum Leitzins ausleihen bzw. einlegen können.

Betrachten wir das Jahr 2022 so ist der EURIBOR ursprünglich sogar negativ gewesen. Von minus 0,5 % ist er auf nun bereits auf 2,7 % gestiegen. In etwa im Ausmaß dieses Anstieges, bisher also rund 3,2 %, haben sich auch Immobilienkredite verteuert. Und weitere Steigerungen der Zinsen sind durchaus zu erwarten.

Den EURIBOR geben Banken nicht direkt an ihre Kunden weiter. Sondern sie schlagen etwas auf, um die diversen Risiken abzudecken und einen Gewinn erwirtschaften zu können. Je nach Bonität des Kunden kann dieser Aufschlag bei 1,0 bis 2,0 % liegen.

Die Kreditzinsen für Immobilienkäufe haben seit Anfang des Jahres deutlich zugelegt. Laut Österreichischer Nationalbank sind neue Wohnbaukredite noch im Jänner im Schnitt und (extrem günstige) 1,18 % abgeschlossen worden. Bis September ist dieser Wert bereits auf 2,62 % gestiegen. Nach unseren Beobachtungen des Marktes wird man aktuell bei Neuabschluss eines Kredites für einen Immobilienkauf bereits bei rund 4 % liegen.

Auswirkung der höheren Zinsen auf die Immobilienpreise: Ein Beispiel

Durch das nun geänderte Zinsumfeld müssen Wohnungskäufer mit deutlich höheren Kreditkosten rechnen. Auch in der Vergangenheit waren Kauf und Finanzierung einer Immobilie für die meisten Käufer bereits eine große Investition. Das gilt gerade in Regionen mit hohen Immobilienpreisen wie in Tirol. Das mögliche Kreditvolumen wurde also auch früher schon ausgereizt. Somit ist anzunehmen, dass es für Immobilienkäufer im Regelfall nicht möglich sein wird, die monatlichen Rückzahlungen einfach zu erhöhen. Dementsprechend ist der Kreditbetrag, den Käufer aktuell finanzieren können, niedriger als noch im Jänner 2022.

Wie stark sich das auf die Immobilienpreise auswirken kann, zeigt die folgende Vergleichsrechnung einer 50 m² Wohnung. Diese ist so angelegt, dass die monatliche Annuität gleichbleibt. Als Zinsen sind 1,5 % für Jänner 2022 bzw. 4,0 % für Dezember 2022 angesetzt. Dadurch reduzieren sich allerdings der mögliche Kreditbetrag und wiederum der Kaufpreis der Wohnung.

	Jänner 2022		Dezember 2022
Kaufpreis	7.000	€ / m²	5.396	€ / m²
Kaufpreis	350.000	€	269.820	€
			– 23%
Nebenkosten 10 %	35.000	€	26.982	€
Investitionsbetrag	385.000	€	296.802	€
Eigenmittel	70.000	€	70.000	€
Fremdmittel	315.000	€	226.802	€
Zinssatz	1,5%		4,0%
Annuität monatlich	1.093	€	1.093	€

In diesem Beispiel ergibt es sich, dass bei gleichbleibender, monatlicher Annuität der Käufer nur mehr 269.820 Euro statt bisher 350.000 Euro ausgeben kann. Das ist ein um 23 % niedrigerer Wert der Immobilie. Auf den Quadratmeter gerechnet wäre das hier ein Rückgang von sogar rund 1.600 Euro je m².

Immobilien zur Kapitalanlage bei hohen Zinsen

Der Kauf von Wohnungen als Kapitalanlage (mit Finanzierung) ist zuletzt unattraktiv geworden. Durch die höheren Zinsen rechnen sich Immobilien bei den hohen Kaufpreisen schlicht nicht mehr.

In den letzten Jahren haben aber gerade institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen Immobilien als Anlageklasse für sich entdeckt. Angesichts fehlender Zinsen hatten diese nur mehr wenige Alternativen. Entsprechend groß waren die Mittelzuflüsse in den Immobilienmarkt.

Im nun geänderten Zinsumfeld haben großen Investoren aber wieder andere Möglichkeiten wie beispielsweise Staatsanleihen. Diese Veranlagungsform ist nicht nur viel bequemer und einfacher umzusetzen, sie entspricht auch den Statuten institutioneller Anleger. Insofern ist in den nächsten Monaten und Jahren mit einem teilweisen Rückzug dieser Anleger aus dem Immobilienmarkt zu rechnen. Schon aufgrund des großen Volumens wird das die Immobilienpreise zukünftig unter Druck bringen.

Derzeit beobachten wir, dass es deutlich weniger Nachfrage nach Anlageobjekten gibt. Das Geschäftsmodell der Vermietung wird wohl erst wieder bei niedrigeren Kaufpreisen interessant werden.

Aktuelle Situation am Tiroler Immobilienmarkt

Seit Sommer beobachten wir, dass die Nachfrage der Käufer stark nagelassen hat. Das lässt sich beispielsweise an der Anzahl der monatlichen Anfragen über die großen Immobilienportale ablesen. Diese sind deutlich zurück gegangen. Gleichzeitig dauert der Verkauf von Wohnungen aktuell länger als noch vor einem Jahr. Das zeigt sich an der Anzahl der angebotenen Wohnungen auf Immobilienportalen. Hier finden sich aktuell rund ein Viertel mehr Objekte als noch im Sommer.

Nichtsdestotrotz ist die Nachfrage nach Immobilien bei Eigennutzern in Tirol nach wie vor gegeben. Es sind derzeit nur weniger Käufer, die einen Kauf ernsthaft ins Auge fassen können oder wollen. Viele beobachten derzeit lieber und warten ab, ob die Preise vielleicht doch noch (weiter) sinken. Somit ist bisher vor allem die Anzahl der Verkäufe eingebrochen. Die Preise stagnieren dabei eher auf hohem Niveau. Denn potenzielle Verkäufer haben oft nur wenig Druck. Sie müssen meist nicht verkaufen. Bevor sie den Preis reduzieren, warten sie somit lieber zu.

Auch das Angebot an Wohnungen ist in Tirol seit Jahren gering. Und daran ändert das neue Zinsumfeld wenig. Im Gegenteil: Die multiplen Krisen, die wir aktuell erleben, stellen auch für Bauträger eine massive Herausforderung dar. Aus deren Sicht sind es besonders die hohen und unsicheren Baukosten, die neue Projekte kaum kalkulierbar machen. Das bewirkt, dass viele Projekte zurückgestellt werden. Die Fertigstellung neuer Wohnungen wird somit in den nächsten ein bis zwei Jahren noch weiter sinken. Und das wird die Preise wieder antreiben.

Laut Statistik Austria wurden 2022 in ganz Österreich nur mehr 13.749 Wohnungen in Häusern mit drei oder mehr Einheiten bewilligt (graue Linie). Das ist der niedrigste Wert seit 2013. Ausgehend vom bisherigen Höchststand im Jahr 2017 von 23.016 bewilligten Einheiten ist das ein Rückgang von mehr als 40 %.

Kurzfristig muss man trotzdem von einem Käufermarkt sprechen. Kaufwillige Interessenten, die eine Finanzierung erhalten, haben momentan meist mehrere Objekte zur Auswahl. Und das dürfte sich mittelfristig dann doch auf die Preise auswirken.

Prognose der Immobilienpreise für 2023

Prognosen sind generell schwierig, da aktuell verschiedene, gegenläufige Entwicklungen stattfinden. Wir möchten es trotzdem versuchen:

Zum einen erhalten viele Käufer Finanzierungen nur noch in geringerem Umfang, aufgrund strengerer Kreditvergaberichtlinien. Gleichzeitig sind die Kreditkosten durch höhere Zinsen massiv gestiegen. Hier spielt nun auch hinein, dass Banken die zuletzt erhöhten Lebenserhaltungskosten sowie die dramatisch angewachsenen Betriebs- und Heizkosten in der Haushaltsrechnung berücksichtigen. Das alles spricht für sinkende Immobilienpreise.

Zuletzt wurden aber auch die verschärften Kreditvergaberichtlinien für Banken wieder diskutiert. Diese wurden im Laufe des Jahres massiv verschärft, um einer Überhitzung des Immobilienmarktes vorzubeugen. Mittlerweile sind aber aus der Politik Stimmen zu vernehmen, die hier ein Zurückrudern fordern. Grund ist, dass der Immobilienkauf dadurch speziell für viele, junge Familien defacto unmöglich wurde. Eine Lockerung würde somit für eine größere Nachfrage und weiterhin hohe Immobilienpreise sprechen.

Gerade in Tirol wird das Angebot an Wohnraum aufgrund der Topografie immer knapp bleiben. Der Einbruch der Bautätigkeit wird das Angebot sogar noch zurückdrängen. Solange es noch Käufer gibt, die trotz allem Finanzieren können, spricht das ebenfalls für weiterhin hohe Immobilienpreise.

Insgesamt erwarten wir, dass die Anzahl der Immobilienverkäufe 2023 sehr niedrig bleiben wird. Nur wenige Menschen werden es schaffen eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen.

Was das Preisniveau betrifft, ist die Prognose schwieriger. Wir sehen folgende Einflussfaktoren auf die Preise von Eigentumswohnungen in Tirol als relevant an:

Unser obiges Rechenbeispiel zeigt, dass der Preis dieser Wohnung wegen der höheren Zinsen um rund 23 % niedriger sein muss, damit die monatliche Rückzahlung für den Käufer gleichbleibt. Allerdings benötigen bei weitem nicht alle Käufer eine hohe Finanzierung. Teilweise wurden Wohnungen in der Vergangenheit auch ausschließlich mit Eigenmitteln erworben. Die Erwartung, die Wohnungspreise sinken generell um 23 %, wäre also überzogen.

Unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren sehen wir einen etwas geringeren Rückgang der Immobilienpreise in Tirol im Jahr 2023. Der Rückgang wird zumeist zwischen 10 % und möglicherweise 20 % gegenüber den Höchstständen liegen. Die höchsten Preise wurden dabei im 1. Halbjahr 2022 verzeichnet. Aktuell werden diese meist schon nicht mehr erreicht.

Alte Objekte mit schlechten Energiekennwerten

Gesondert betrachten muss man ältere Objekte, mit schlechten Energiekennwerten. Durch zuletzt massiv gestiegene Energiepreise verlieren schlecht gedämmte Häuser schon derzeit stark an Wert.

Wegen des neuen „Erneuerbaren-Wärme-Gesetzes“ müssen Öl- und Gasheizungen zukünftig getauscht werden. Um aber Wärmepumpen überhaupt einsetzen zu können, ist oft auch die Wärmeverteilung auf ein Niedertemperatursystem mit Fußbodenheizung umzustellen. Bei solchen Objekten können also teilweise massive Investitionen notwendig werden, die Käufer bei der Preisfindung berücksichtigen sollten und werden.

Bei gebrauchten, älteren Immobilien mit energetischem Sanierungsbedarf wird es zukünftig also größere Preisabschläge geben. Aus Deutschland liegen uns schon Informationen vor, dass Sanierungsobjekte sogar um 50 % im Wert eingebrochen sind. Die Zeiten, in denen alte Wohnungen nur geringfügig günstiger waren als hochwertige Neubauten, sind jedenfalls vorbei.

Luxussegment

Auch hochpreisige Luxusimmobilien erleben wahrscheinlich eine entkoppelte Preisentwicklung. Solche findet man in Tirol meist aber ohnehin nur in Kitzbühel. Was Luxusimmobilien unterscheidet ist, dass diese auch bisher häufig ohne Finanzierung erworben wurden. Somit ist der Punkt Kreditklemme hier weniger relevant. Eine genaue Prognose für dieses Marktsegment möchten wir hier aber nicht abgeben.

Kriterien für den Immobilienkauf

2022 wurde Europa vor massive Herausforderungen gestellt. Scheinbar ist nichts mehr wie vorher. Darauf gilt es auch beim Kauf einer Immobilie einzugehen. Wir möchten Ihnen daher drei Kriterien an die Hand geben, auf die Sie nun noch viel stärker als früher achten sollten:

Verkehrsanbindung

Sowohl die Preise für Treibstoffe als auch die Kaufpreise für PKWs sind massiv in die Höhe geschossen. Inklusive der Anschaffung sollten Sie für einen PKW der Mittelklasse neuerdings mindestens 800 Euro monatlich kalkulieren, vielleicht sogar 1.000 Euro monatlich. Insofern empfehlen wir Ihnen auf einen gute Verkehrsanbindung zu achten. Durch den Kauf einer Wohnung in zentraler Lage oder zumindest mit guter, öffentlicher Anbindung können Sie möglicherweise ein Auto einsparen. Die Haushaltsrechnung entlastet das ungemein.

Baulicher Zustand & Energiekennwerte

Die Zeiten von Öl und Gas als Heizquelle in Gebäuden sind vorbei. Hier ist man schon bald zum Umstieg gezwungen. Die Alternativen beschränken sich dabei auf Wärmepumpen (was nur mit Niedertemperatur-Heizsystemen funktioniert) sowie Biomasse. Aber auch der Pellets-Preis ist zuletzt massiv gestiegen. Wer eine Wohnung in einem unsanierten Haus kauft, sollte also wissen, worauf er sich einlässt. Die zu erwartenden Sanierungskosten sollten Sie beim Kaufpreis berücksichtigen.

Naturgefahren

Der Klimawandel und seine Auswirkungen sind zuletzt aus den Medien etwas verdrängt worden. Trotzdem kann man das Thema nicht leugnen. Beim Immobilienkauf sollten Sie also besonders auf Gefahrenzonen hinsichtlich Hochwasser und Lawinen achten. Gute Informationen dazu finden Sie im Tiroler Raumordnungsinformationssystem (TIRIS) sowie im HORA.