Sie möchten Ihre Immobilie bewerten lassen? Profitieren Sie von einer kostenlosen Immobilienbewertung Ihrer Immobilie in Tirol!

Als Eigentümer erhalten Sie von uns gerne ein Einschätzung zum Verkehrswert! Damit können Sie die weiteren Verkaufsschritte ideal planen.

Fragen zur Immobilienbewertung

Als Eigentümer können Sie viele Gründe haben, den Marktwert Ihrer Immobilie erfahren zu wollen. Denn eines ist klar: Ein vor 5 Jahren bezahlter Kaufpreis ist heute schon lange nicht mehr aktuell.

Wenn Sie wissen möchten, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie heute am Markt erzielen können, brauchen Sie eine fundierte Schätzung. Als lokaler Expert unterstütze ich Eigentümer und Verkäufer gerne bei der Bewertung Ihrer Immobilie in Innsbruck und Tirol.

Wie läuft die Immobilienbewertung ab?

Schätzung vor Ort oder Online?

Eine erste, grobe Indikation „aus der Entfernung“ – also ohne Besichtigung Ihrer Immobilie – ist immer ungenau. Hier arbeiten wir mit groben Durchschnittswerten und Quadratmeterpreisen. Außerdem basiert diese Indikation einzig auf Ihren Angaben, die natürlich nicht näher überprüft werden können. Eine Online-Immobilienbewertung ist daher als eine unverbindliche, erste Indikation des Marktwertes zu sehen. Diese hat allerdings eine entsprechend große Schwankungsbreite.

Trotzdem kann eine Online-Bewertung für Sie interessant sein, wenn

• Sie einen Verkauf erst überlegen und schnell einen ersten, groben Anhaltswert haben möchten oder
• Sie sich vor einem persönlichen Gespräch schon informieren wollen.

Nach einer Begehung Ihrer Immobilie können wir Ihnen natürlich eine viel genauere Einschätzung liefern. Dabei werden beispielsweise die Besonderheiten Ihrer Immobilie sowie auch Ihre persönlichen Absichten berücksichtigt.

Wertermittlung Ihrer Immobilie

Es gibt zahlreiche Faktoren, die wir bei der Schätzung Ihres Hauses berücksichtigen. Jeder Bericht ist individuell. Wir schauen uns zuerst die Lage und Umgebung Ihrer Immobilie an. Anhand des Grundbuchs sehen wir, wie viele Objekte im Umfeld in den letzten Jahren verkauft wurden. Und wir haben Zugriff auf die tatsächlichen Verkaufspreise der vergangenen Transaktionen.

Aufgrund von vielen Kundenanfragen haben wir außerdem eine gute Vorstellung, wie gefragt die Gegend ist, in der sich Ihre Immobilie befindet. Dadurch können wir bereits eine ungefähre Indikation des Wertes vornehmen und Ihnen einen ersten, groben Bericht senden. Diesen erhalten Sie an Werktagen schon innerhalb von 48 Stunden. Dieser erste Bericht ist für Sie 100%ig kostenlos und unverbindlich.

Was kostet die Immobilienbewertung durch ATH Immobilien?

Die erste kurze Indikation des Wertes, ohne persönliche Besichtigung, ist für Sie als Eigentümer kostenlos und unverbindlich. Allerdings erhalten Sie kein ausführliches Gutachten, sondern „nur“ eine unverbindliche Marktwerteinschätzung, die auch eine große Schwankungsbreite hat. Für die erste Planung der weiteren Verkaufsaktivitäten ist das meist ausreichend.

Den Verkaufspreis richtig ansetzen

Die meisten Menschen denken anfänglich, dass Sie keine Eile haben und sich mit dem Verkauf viel Zeit lassen können. Viele Verkäufer denken, irgendwann kommt schon der passende Käufer. Warum etwas herschenken? Je länger wir uns Zeit lassen, desto höher der Preis, oder?

Leider falsch. Je länger Ihre Immobilie auf dem Markt bleibt, desto unwahrscheinlicher ist es, dass sie zum Angebotspreis (oder darüber) verkauft wird.

Warum? Wenn Objekte lange beworben werden, verlieren sie den Reiz des Neuen. Potentielle Käufer beobachten den Markt genau und sind gut über die infrage kommenden Objekte informiert. Irgendwann fragen diese sich, was mit dem Haus nicht stimmt? Warum verkauft es sich nicht? Da muss doch etwas falsch sein! Oder ist der Preis einfach viel zu hoch?

Oft entsteht Bedenken wie: „Die Anderen haben es auch nicht genommen; dann will ich da auch Nichts falsch machen.“

Wenn Sie von Anfang an eine realistische Preisstrategie verfolgen, lässt sich Ihre Immobilie für das meiste Geld, in einer angemessenen Zeit verkaufen. Sie möchten Ihre Immobilie nicht zu niedrig anbieten – klar. Wir auch nicht. Sie möchten sie aber auch nicht ewig lange auf dem Markt lassen, sondern tatsächlich verkaufen.

Wir stehen Ihnen mit unserer Expertise gerne zur Verfügung – sowohl beratend aus der Entfernung als auch persönlich!

Wertermittlungsverfahren

Es gibt verschiedene Verfahren für die Schätzung von Liegenschaften. Jedes hat seine Berechtigung sowie Vor- und Nachteile. Und natürlich eignen sich die unterschiedlichen Verfahren auch für unterschiedliche Immobilien. Die nachfolgenden Verfahren sind in Österreich sogar gesetzlich geregelt; im Liegenschaftsbewertungsgesetz.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren greift man auf bekannte Verkaufspreise ähnlicher Immobilien zurück. Um hier auf verlässlichen Daten aufzusetzen, entnimmt man diese aus dem Grundbuch. Natürlich lassen sich Immobilien nicht einfach 1 zu 1 vergleichen. Gebäude unterscheiden sich in vielen Punkten; denken Sie nur an den Zustand, die Ausstattung, unterschiedliche Baujahre oder die Haustechnik. Aus diesem Grund nutzt man das Vergleichswertverfahren vor allem für ähnlich gelagerte Objekte. Am besten funktioniert das bei der Bewertung von Grundstücken. Denn Grundstückspreise müssen nur hinsichtlich der Lage und Nutzbarkeit an das zu bewertende Grundstück angepasst werden. Aber auch bei Eigentumswohnungen bieten Vergleichswerte eine gute Orientierung.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei der Immobilienbewertung typischerweise für eigengenutzte Häuser herangezogen. Hierbei ermittelt der Sachverständige die Neubaukosten des Gebäudes, die zum Bewertungsstichtag anfallen würden. Den Wert des Grundstücks addiert man. Gemäß dem Alter und Zustand der Immobilie werden noch Abschläge gemacht. Das Sachwertverfahren geht davon aus, dass ein Käufer eines Hauses auch ein Grundstück erwerben und darauf selbst bauen kann. Dass ein neues Gebäude üblicherweise besser und hochwertiger sein wird, drückt man im Altersabschlag aus.

Sehr häufig kommt es vor, dass Bauherren Immobilien sehr individuell nach ihren eigenen Vorstellungen und Wünschen errichten. Beispielhaft kann man hier die Verwendung sehr exklusiver Materialien, ungewöhnliche Farbgestaltungen oder untypische Grundrisse nennen. Solche persönlichen Vorlieben wird ein Sachverständiger nicht berücksichtigen. Ggf. macht ein Gutacher sogar ein Abschläge.

Als Immobilienmakler hingegen gilt es in solchen Fällen einen Käufer zu finden, der diese Vorlieben teilt. Im Idealfall ist dieser auch bereit solche „Sonderausstattungen“ finanziell zu honorieren.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren eignet sich für Immobilien, die gut vermietet werden können. Darunter fallen besonders Gewerbeobjekte wie Büros, aber auch Anlegerwohnungen. Im Ertragswertverfahren werden die zukünftigen Mieteinnahmen kapitalisiert, also auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Je höher die Mieterträge der Immobilie sind, desto höher fällt auch der Ertragswert aus.

Aufgrund der gestiegenen Zinsen verlangen Investoren heute meist rund 4 bis 5 % Verzinsung für Wohnungen, bei Gewerbeimmobilien entsprechend mehr. Das wird auch im Ertragswertverfahren berücksichtigt. Die wesentliche Stellgröße ist hier der Kapitalisierungszinssatz. Dieser drückt das zu erwartende Risiko eines Investments aus, und zwar im Vergleich zum risikolosen Zinssatz z.B. von langlaufenden Bundesanleihen.  Je nach Risiko des Investments müssen dann Zuschläge berücksichtigt werden. Je höher die geforderte Verzinsung am Markt, desto niedriger fällt der Ertragswert aus.

Wichtige Begriffe bei der Bewertung von Immobilien

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist laut Liegenschaftsbewertungsgesetz der Preis, der bei der Veräußerung der Sache im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann. Besondere Vorlieben und andere, ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist im Rahmen der Kreditvergabe entscheidend. Er entspricht jenem Wert, von dem die Bank erwartet, dass sie ihn langfristig zu jedem Zeitpunkt realisieren kann. Daher werden Hypothekardarlehen typischerweise nur bis zur Höhe des Beleihungswertes gewährt. Grob kann man davon ausgehen, dass dieser mindestens 20 Prozent unter dem Verkehrswert liegt.

Einheitswert

Der Einheitswert ist eine steuerliche Größe und spielt besonders bei der Bemessung der Grundsteuer eine große Rolle. Für die Immobilienbewertung ist der Einheitswert nicht relevant.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung