Wie hoch sind die Grundstückspreise von Gewerbegrund in Tirol?

Alle Verkäufe von Gewerbegrundstücken in Tirol: Hier finden Sie aktuelle Preise pro Quadratmeter, Verkaufsvolumen und neueste Entwicklungen.

Von Andreas Thaler, veröffentlicht am 12. Februar 2023 in Immobilienmarkt

Jährliche Erhebung der Preise von Gewerbegrundstücken

Seit dem Jahr 2020 durchleuchten wir regelmäßig den Markt für Gewerbegrundstücke in Tirol. Damit möchten wir Ihnen einen detaillierten Überblick über die Grundstückspreise und Quadratmeterpreise für Industrie- und Gewerbegebiete in Tirol geben.

In die Erhebung fließen Verkäufe von Gewerbegrundstücken ab 1.000 Quadratmeter (qm) ein, die unseren speziellen Kriterien entsprechen. Insgesamt konnten wir über die Jahre Transaktionen von rund 80 Hektar und einem Verkaufsvolumen von rund 153 Mio. Euro analysieren.

Der mittlere Verkaufspreis (Median-Wert) von Gewerbegrundstücken in Tirol beträgt rund 145 Euro pro qm. Jedoch schwanken die Preise je nach Lage und Bebaubarkeit sehr stark. In der Stadt Innsbruck werden sogar rund 1.000 Euro pro qm bezahlt.

Unsere Kriterien: Welche Grundstücksverkäufe wurden erhoben?

Als Basis für die Auswertung haben wir Verkäufe von Gewerbegrundstücken ab 1.000 m² erfasst. Es liegen also tatsächliche Verkaufspreise zugrunde, die in den Urkunden im Grundbuch ersichtlich sind. Für die Verlässlichkeit der Ergebnisse ist das besonders wichtig. Reine Angebotspreise (wie man sie zum Beispiel auf Internetportalen oft findet) stellen hingegen keine verlässliche Datenquelle dar. Gerade bei Betriebsliegenschaften sind Verhandlungen über den Grundstückspreis nämlich völlig normal. Daher kann man sich nicht auf Angebotspreise verlassen.

Die betrachteten Liegenschaften sind zum Zeitpunkt des Verkaufs entweder bereits als Gewerbe- und Industriegebiet gewidmet, oder eine zeitnahe Umwidmung wurde bei der Preisfindung vom Käufer angenommen. Teilweise findet man in den Kaufverträgen aufschiebende Bedingungen, die besagen, dass der Verkauf erst mit der Rechtskraft der Flächenwidmung zustande kommt. Reines Bauerwartungsland, bei dem eine Umwidmung noch nicht absehbar war, oder auch Parzellen ohne Zufahrt wurden hingegen ausgeschieden.

In die Erhebung aufgenommen wurden außerdem Mischgebiete mit beschränkter Wohnnutzung, da solche im Wesentlichen wie Gewerbegebiete bebaut werden können. Beschränkte Wohnnutzung bedeutet laut § 40 (6) Tiroler Raumordnungsgesetz, dass nur betriebstechnisch notwendige Wohnungen und Wohnungen für den Betriebsinhaber errichtet werden dürfen.

Sonstige Mischgebiete, auf denen auch reine Wohnhäuser errichtet werden können, fließen in unsere Erhebung nicht ein. Darüber hinaus werden auch Tourismusgebiete nicht berücksichtigt. Grundsätzlich sind immer nur Verkäufe von unbebauten Liegenschaften, nicht jedoch solche von bebauten Grundstücken erfasst.

Gewerbegrundstücke in Tirol: Aktuelle Preise pro qm nach Bezirken

In der nachfolgenden Grafik finden Sie die mittleren Grundstückspreise pro qm von Gewerbegrundstücken, aufgeschlüsselt nach Bezirken. Der schwarze Balken gibt jeweils den mittleren Verkaufspreis (Median-Wert) an.

Am höchsten fallen die Preise pro qm im Stadtgebiet von Innsbruck aus. Allerdings kommen hier nur äußerst selten unbebaute Grundstücke zum Verkauf, was für die hohen Preise ausschlaggebend sein dürfte.

Den Marktwert von gut bebaubaren, erschlossenen Gewerbegrundstücken in der Umgebung von Innsbruck sehen wir bei rund 500 Euro pro qm. Im Inntal im Bezirk Schwaz und Kufstein gehen wir von rund 300 Euro pro qm aus.

Große Schwankungen

Die grauen und gelben Balken in unser Grafik geben den minimalen bzw. maximalen Preis pro qm an, der erfasst wurde. Teilweise sind große Schwankungen, also Abweichungen vom mittleren Wert, zu beobachten. Natürlich haben wir uns die „Ausreißer“ in der Erhebung näher angesehen.

Meist ist dafür eine besonders gute oder auch besonders schlechte Lage verantwortlich. Besonders groß sind die Lageunterschiede im Bezirk Innsbruck-Land, was auf die Größe des Bezirks zurückzuführen ist. Aus Sicht von Betrieben ist beispielsweise Leutasch nicht mit Rum vergleichbar. Die Details zu den einzelnen Bezirken finden Sie weiter unten.

Aber auch die Bebaubarkeit einer Liegenschaft ist für deren Marktwert entscheidend. In unserer Erhebung finden sich sowohl Verkäufe von Grundstücken, die nur mit eingeschossigen Hallen bebaut wurden. Genauso sind aber auch Liegenschaften enthalten, auf denen mehrgeschossige Bürogebäude errichtet wurden.

Aufgrund solcher Schwankungen ist ein Vergleich der Preise generell schwierig. Wenn Sie am Wert einer konkreten Liegenschaft interessiert sind, ist daher immer eine fundierte Bewertung durch einen Sachverständigen zu empfehlen. Dieser kann die wertrelevanten, individuellen Merkmaler einer Liegenschaft berücksichtigen.

Günstigere „geförderte Verkäufe“

Bei den erfassten Transaktionen sind meistens Privatpersonen sowie Unternehmen im Privatbesitz involviert. Teilweise treten aber auch öffentliche Körperschaften als Verkäufer auf. Das können entweder Gemeinden oder insbesondere auch der Tiroler Bodenfonds sein.

Bei der Ermittlung der Durchschnittspreise sind auch diese Verkäufe von öffentlichen Körperschaften eingeflossen, um ein möglichst umfassendes Bild wiederzugeben. Es zeigt sich allerdings, dass die Verkaufspreise in solchen Fällen meist deutlich günstiger sind als bei privaten Verkäufern. Denn das Ziel ist es hier oftmals, Betriebe mit vielen Mitarbeitern anzusiedeln. Den mittleren Grundstückspreis drückt das entsprechend.

Die Entwicklung der letzten Jahre

In den Jahren von 2020 bis einschließlich 2022 hat sich der Markt für Gewerbegrundstücke in Tirol sehr dynamisch entwickelt. Besonders die verkaufte Gesamtfläche als auch das Verkaufsvolumen sind stetig angestiegen. Im Jahr 2020 konnten wir Verkäufe von mehr als 18 Hektar mit einem Volumen von über 33 Mio. Euro erfassen. 2021 waren es bereits 24 Hektar mit einem Volumen von über 42 Mio. Euro. 2022 ist der bisherige Spitzenwert von mehr als 27 Hektar mit einem Verkaufsvolumen von über 44 Mio. Euro verzeichnet worden.

Leider vergehen zwischen der Unterzeichnung eines Kaufvertrages, der Eintragung im Grundbuch sowie der anschließenden Auswertung mehrere Monate. In unserer Auswertung sind bisher Verkäufe mit Kaufvertragsdatum bis etwa Juli 2023 erfasst. Aufgrund der vorläufigen Zahlen zeichnet sich aber bereits jetzt ein deutlicher Rückgang im Jahr 2023 ab.

Anders sieht es bei den Preisen pro qm aus. Bisher ist eine Steigerung der Grundstückspreise zu erkennen. Die bisher vorliegenden Zahlen, welche vor allem aus dem ersten Halbjahr stammen, ergeben einen mittleren Preis von 193 Euro pro qm. Ein endgültiger Wert kann für 2023 derzeit aber noch nicht genannt werden.

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Grundstückspreise in den Tiroler Bezirken

Innsbruck-Stadt

In Innsbruck fällt besonders auf, dass in den letzten zwei Jahren lediglich zwei Gewerbegrundstücke verkauft wurden, die unseren Kriterien entsprochen haben. Beide sind in der Katastralgemeinde Amras, also dem Gewerbegebiet Rossau, zu finden gewesen. Der bezahlte Spitzenpreis liegt bei 1.104 Euro pro qm. Der Grund für die hohen Preise im Stadtgebiet ist sicher im äußerst knappen Angebot zu sehen.

Zusätzlich hat es zwei Transaktionen von Freilandgrundstücken gegeben. Dieses hat die Stadt Innsbruck für die zukünftige Erweiterung des Gewerbegebietes Rossau Richtung A12 Inntalautobahn hin erworben. Da es sich um Bauerwartungsland handelt (keine Zufahrt, keine Widmung), sind diese Transaktionen aber nicht in die Erhebung eingeflossen.

Die äußerst geringe Anzahl von Verkäufen bestätigt, was viele Unternehmen gerade in der Landeshauptstadt täglich spüren, nämlich dass in Innsbruck de facto keine Gewerbegrundstücke verfügbar sind. Auch die Suche nach Gewerbeimmobilien in Innsbruck gestaltet sich schwierig. Trotzdem können wir unseren Kunden immer wieder interessante Objekte anbieten.

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Innsbruck-Land

Im Bezirk Innsbruck Land konnten wir bisher Verkäufe von rund 127.000 qm dokumentieren, mit einem mittleren Verkaufspreis von 208 Euro pro qm. Im Bezirk fallen die Preisschwankungen äußerst stark aus. Während rund um Innsbruck regelmäßig Höchstpreise erzielt werden, nehmen die Grundstückspreise in der Peripherie deutlich ab. Im Inntal, zwischen Wattens und Zirl, beobachten wir Quadratmeterpreise in der Größenordnung von rund 400 bis 500 Euro pro qm. In den Seitentälern fallen die Preise hingegen deutlich ab. In Leutasch beispielsweise liegt der Quadratmeterpreis lediglich noch bei rund 30 bis 50 Euro pro qm.

Aber es gibt auch Ausreißer: Der Spitzenpreis von 985 Euro pro m² (brutto) ist 2022 in Thaur erzielt worden. Diese Liegenschaft ist wohlgemerkt in sehr gut erreichbarer und einsehbarer Lage. Außerdem ist sie ideal bebaubar, so dass dort aktuell ein mehrgeschossiges Bürogebäude entsteht.

Schwaz

Der Raum Schwaz im Tiroler Unterland ist schon seit langem ein Zentrum für Industrie und Großbetriebe. Diese sind es auch, die den Markt für Gewerbegrundstücke maßgeblich bestimmen. Insgesamt konnten wir Verkäufe von mehr als 115.000 qm im Bezirk Schwaz untersuchen. Der Spitzenpreis von 340 Euro pro m² ist im Zillertal erzielt worden. Im Schnitt werden aber eher niedrigere Preis erzielt. Der mittlere Preis der letzten Jahre liegt bei rund 195 Euro pro qm.

Kufstein

Im Bezirk Kufstein hat es besonders im Jahr 2022 viele, große Verkäufe von Gewerbegrundstücken gegeben, beispielsweise in Niederndorf, Erl, Kufstein und Kundl. In Summe haben wir im Bezirk Kufstein Verkaufe von mehr als 106.000 qm ausheben können. Der mittlere Verkaufspreis der letzten Jahre liegt bei rund 217 Euro pro qm. Für eine Betriebserweiterungsfläche wurden aber auch bereits 550 Euro pro qm erzielt.

Kitzbühel

Im Bezirk Kitzbühel hat es in den letzten Jahren eher weniger Verkäufe von Gewerbegrundstücken gegeben als in anderen Bezirken. In Summe konnten wir lediglich Transaktionen von rund 85.000 qm erfassen. Der mittlere Verkaufspreis seit 2020 liegt bei rund 156 Euro pro qm.

Auffallend ist ein Preisunterschied zwischen dem Bereich Kössen und dem restlichen Bezirk. Tendenziell ist Kössen auch bei Gewerbegrundstücken günstiger als der Raum St. Johann i. T. bis ins Brixental.

Imst

Im Bezirk Imst konnten wir Transaktionen mit insgesamt knapp 124.000 qm erheben, zu einem mittleren Verkaufspreis von 100 Euro pro qm. Im Vergleich zu den anderen Bezirken ist Imst weiterhin günstig, was Unternehmen interessante Chancen eröffnet.

Eine Sonderfläche für Handel und Dienstleistungen hat 2023 jedoch bereits einen Preis von 324 Euro pro qm erzielt. Generell sehen wir besonders im Raum Imst eine steigende Tendenz.

Landeck

In Landeck konnten wir lediglich Verkäufe mit einer Gesamtfläche rund 38.500 qm erfassen. Damit wurde in keinem anderen Bezirk, außer der Stadt Innsbruck, weniger Gewerbegrund verkauft. Der mittlere Grundstückspreis dieser Transaktionen liegt bei rund 114 Euro pro qm.

Konkrete Aussagen zu Quadratmeterpreisen im Bezirk Landeck sind wegen des geringen Volumens schwer. Sicher ist allerdings, dass die Preise im Oberen Gericht niedriger sind als in der Stadt Landeck und Zams. Während wir in der Stadt Landeck bereits einen Spitzenpreis von 330 Euro pro Quadratmeter erfasst haben, liegen die Preise in Richtung Reschenpass eher rund 100 Euro pro m².

Reutte

Im Bezirk Reutte haben wir Transaktionen von Gewerbegrundstücken mit rund 87.000 qm ausgewertet. Der mittlere Preis liegt hier bei rund 128 Euro pro qm. Auffallend ist, dass im Jahr 2023 bisher noch keine neuen Verkäufe von relevanten Liegenschaften erfasst werden konnten.

Lienz

In Osttirol haben wir Verkäufe von Gewerbegrundstücken mit insgesamt rund 94.000 qm in Augenschein genommen. Auch in Lienz ist der mittlere Grundstückspreis mit rund 93 Euro pro qm noch recht günstig.

Anfang 2023 wurde in Lienz ein Grundstück für einen Handelsbetrieb erworben, zu einem bisherigen Spitzenpreis im Bezirk von knapp unter 400 Euro pro qm (brutto).

Ein recherchierter Verkauf im Jahr 2022 hat die Neuansiedelung eines Beherbergungsgroßbetriebes in St. Jakob in Defereggen betroffen. Aufgrund der Tourismuswidmung wurde dieser aber ausgeschieden. Eine kleine Randnotiz: Hier wurden rund 13.000 m² äußerst günstig an einen bekannten Hotelbetreiber „verkauft“.

Ing. Andreas Thaler MA von ATH Immobilien in Innsbruck

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Alle hier gemachten Angaben sind ohne Gewähr. Es wird kein Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit erhoben. Änderungen von angegebenen Daten bleiben vorbehalten. Im Einzelfall ist immer eine fundierte Bewertung durch einen Sachverständigen zu empfehlen, der auch die individuellen Merkmale einer Liegenschaft berücksichtigen kann.

Andreas Thaler

Ing. Andreas Thaler, MA ist Gründer und Geschäftsführer der ATH Immobilien GmbH mit Sitz in Innsbruck.

Email: office@ath-immobilien.com

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