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Immobilienmarkt

Wie hoch sind die Grundstückspreise von Gewerbegrund in Tirol?

2022 wurden deutlich weniger Gewerbegrundstücke verkauft

Auch mit Jahresbeginn 2023 hat das Team von ATH Immobilien wieder den Tiroler Markt für Gewerbegrundstücke durchleuchtet. Damit möchten wir Ihnen einen detaillierten Überblick über die Grundstückspreise und Quadratmeterpreise für Industriegebiet in Tirol geben.

In unserer Analyse haben wir das gesamte Jahr 2022 untersucht. In Summe konnten 39 Verkäufe von unbebauten Gewerbegrundstücken erfasst werden, die unseren Kriterien entsprochen haben. Gegenüber 2021 ist das ein deutlicher Rückgang, denn im Vorjahr wurden sogar 46 Verkäufe verzeichnet.

Der Gesamtwert der 2022 verkauften Gewerbegrundstücke für Betriebe in Tirol hat sich auf 33,2 Mio. Euro summiert. Insgesamt sind rund 159.000 m² Gewerbegrund veräußert worden. Damit bleiben sowohl das Verkaufsvolumen als auch die Gesamtfläche deutlich hinter dem Jahr 2021 zurück.

Auffallend ist, dass es in der Landeshauptstadt Innsbruck 2022 keine einzige Transaktion gegeben hat, die in unser Erhebungsschema fällt. Das zeigt deutlich, dass in der Landeshauptstadt für Betriebe viel zu wenige (eigentlich gar keine) Standorte verfügbar sind.

Rückblick auf das Jahr 2020

Die Konjunktur hat im Coronajahr 2020 stark gelitten, nicht so die Gewerbeimmobilienpreise in Tirol. Trotz der größten Wirtschaftskrise seit 1945 haben sich die Preise von Grundstücken im Jahr 2020 weiter verteuert.

Der Durchschnittspreis der erfassten, einzelnen Verkäufe von Gewerbegrundstücken hat 135 Euro pro m² ausgemacht. Insgesamt konnten 2020 Verkäufe von 150.000 m² Gewerbegrund erfasst werden. Das gesamte Volumen hat dabei 27,5 Mio. Euro ausgemacht.

Rückblick auf das Jahr 2021

2021 hat der Markt für Gewerbegrundstücke in Tirol 2021 merklich angezogen. Gestiegen sind sowohl das Volumen als auch der durchschnittliche Preis je Transaktion. Dieser ist bei 222 Euro pro m² gelegen. Die verkaufte Fläche hatte um ca. 35 % auf 202.000 m² zugenommen, das Marktvolumen um immerhin 27 % auf rund 35 Mio. Euro.

Was wurde erhoben: Unsere Kriterien

Als Basis für die Auswertung haben wir alle Verkäufe von Gewerbegrundstücken ab 1.000 m² der letzten drei Jahre erfasst. Es liegen also tatsächliche Verkaufspreise zugrunde, so wie Sie im Grundbuch verbüchert wurden. Für die Verlässlichkeit der Ergebnisse ist das besonders wichtig. Reine Angebotspreise (wie man sie zum Beispiel auf Internetportalen oft findet) stellen hingegen keine verlässliche Datenquelle dar. Gerade bei Betriebsliegenschaften sind Verhandlungen über den Grundstückspreis nämlich völlig normal.

Die betrachteten Liegenschaften sind zum Zeitpunkt des Verkaufs entweder bereits als Gewerbe- und Industriegebiet gewidmet, oder eine zeitnahe Umwidmung wurde bei der Preisfindung zumindest angenommen. Ebenfalls aufgenommen wurden Mischgebiete mit beschränkter Wohnnutzung, da solche im Wesentlichen wie Gewerbegebiete bebaut werden können.

Sonstige Mischgebiete, auf denen auch reine Wohnhäuser errichtet werden können, fließen in unsere Erhebung nicht ein. Darüber hinaus werden auch Tourismusgebiete nicht berücksichtigt.

Quadratmeterpreise für Gewerbegrund in Tirol

Besonders interessant ist die tirolweite Betrachtung des durchschnittlichen Grundstückspreises. Hat der Quadratmeterpreis 2020 im Schnitt noch 135 Euro pro m² betragen, so ist er 2021 auf 222 Euro pro m² angestiegen. Letztes Jahr ist es dann wieder zu einem Rückgang auf 204 Euro pro m² gekommen.

Beachten muss man, dass die Quadratmeterpreise für Industriegebiet sehr stark schwanken. Die günstigste, erfasste Transaktion betrifft 2022 den Verkauf eines Gewerbegrundstücks in der Leutasch um lediglich 31 Euro pro m². Den höchsten Wert haben wir 2022 in Thaur mit netto 985 Euro pro m² verzeichnet. Das liegt über dem bisherigen Spitzenwert im Bezirk Innsbruck-Land von 800 Euro pro m² aus dem Jahr 2021.

Interessant ist, dass sowohl Leutasch als auch Thaur im Bezirk Innsbruck-Land liegen. Der höchste Preis ist mehr als 25-mal höher als der günstigste! Das verdeutlicht auch die große Abweichung zwischen dem Inntal und den Seitentälern.

Aufgrund solch starker Abweichungen können die hier angegebenen Quadratmeterpreise nicht beliebig auf andere Liegenschaften umgelegt werden. Vielmehr ist jeweils eine genaue Einzelfallbetrachtung für jedes Grundstück erforderlich!

Was sagt ein durchschnittlicher Grundstückspreis aus?

Bei den erfassten Transaktionen sind zumeist Privatpersonen sowie Unternehmen im Privatbesitz involviert gewesen. Teilweise treten aber auch öffentliche Körperschaften als Verkäufer auf. Das können entweder Gemeinden oder insbesondere auch der Tiroler Bodenfonds sein.

Bei der Ermittlung der Durchschnittspreise sind auch diese Verkäufe von öffentlichen Körperschaften eingeflossen, um ein möglichst umfassendes Bild wiederzugeben. Es zeigt sich allerdings, dass die Verkaufspreise in solchen Fällen meist deutlich günstiger sind als bei privaten Verkäufern. Denn das Ziel ist es hier oftmals, Betriebe mit vielen Mitarbeitern anzusiedeln. Den durchschnittlichen Grundstückspreis drückt das entsprechend.

Richtpreise der Grundstückspreise der Tiroler Bzirke

Nachdem wir in den letzten Jahren verlässliche Daten sammeln konnten, erlauben wir uns je Bezirk einen „Richtpreis“ zu nennen. Dieser dient als grober Anhaltswert für Käufer und Verkäufer. Sie finden diesen in der Kartendarstellung angegeben.

Dass im konkreten Einzelfall eine genaue Beurteilung des jeweiligen Verkehrswertes nicht ausbleiben darf, versteht sich von selbst. Zu groß sind dafür die Preisschwankungen auch innerhalb der Bezirksgrenzen. Hierzu stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Verfügung.

Unser Richtpreis bezieht sich auf gewidmete Gewerbegrundstücke, die erschlossen sind und auf denen Betriebsgebäude wie Hallenbauten oder Büros errichtet werden können. Dabei gehen wir von durchschnittlichen und für die Betriebsansiedelung geeigneten Lagen aus.

Grundstückspreise in den Tiroler Bezirken

Innsbruck Stadt

In Innsbruck fällt besonders auf, dass in den letzten zwei Jahren lediglich zwei Gewerbegrundstücke verkauft wurden, die unseren Kriterien entsprochen haben. Alle sind in der KG Amras, also dem Gewerbegebiet Rossau, zu finden gewesen. Der bezahlte Spitzenpreis liegt bei 1.104 Euro pro Quadratmeter. Und die Tendenz ist steigend.

Zusätzlich hat es eine Transaktion eines Freilandgrundstücks gegeben. Dieses hat die Stadt Innsbruck für die zukünftige Erweiterung des Gewerbegebietes Rossau Richtung A12 Inntalautobahn hin erworben. Da es sich um Freiland handelt, ist dieser Verkauf aber nicht in unsere Erhebung eingeflossen.

Die äußerst geringe Anzahl von Verkäufen bestätigt, was viele Unternehmen gerade in der Landeshauptstadt täglich spüren, nämlich dass in Innsbruck de facto keine Gewerbegrundstücke verfügbar sind.

Auch die Suche nach Gewerbeimmobilien in Innsbruck gestaltet sich schwierig. Trotzdem können wir unseren Kunden immer wieder interessante Objekte anbieten.

Innsbruck Land

Insgesamt konnten im Bezirk Innsbruck-Land 2022 Verkäufe von Gewerbegrundstücken von insgesamt sogar rund 33.000 m² ausgehoben werden. Das ist eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Die größten Einzeltransaktionen sind 2022 in Rum und Pettnau abgewickelt worden. Der Spitzenpreis von 985 Euro pro m² ist allerdings in Thaur erzielt worden; wohlgemerkt in sehr gut erreichbarer und einsehbarer Lage.

Im Bezirk Innsbruck Land fallen die Preisschwankungen generell äußerst stark aus. Während rund um Innsbruck regelmäßig Höchstpreise erzielt werden, nehmen die Grundstückspreise in der Peripherie deutlich ab. Im Inntal, zwischen Wattens und Zirl, beobachten wir Quadratmeterpreise in der Größenordnung von rund 300 bis 400 Euro pro m². In den Seitentälern fallen diese dann meist weiter ab. In Leutasch beispielsweise liegt der Quadratmeterpreis lediglich noch bei rund 30 bis 50 Euro.

Schwaz

Der Raum Schwaz im Tiroler Unterland ist schon seit langem ein Zentrum für Industrie und Großbetriebe. Diese sind es auch, die den Markt für Gewerbegrundstücke maßgeblich bestimmen. Im Jahr 2022 sind knapp 19.900 m² Gewerbegrund verkauft worden. Neben dem Inntal ist natürlich das Zillertal ein großer Markt, in dem auch mehrere Transaktionen erhoben werden konnten.

Der Spitzenpreis im Bezirk Schwaz von 340 Euro pro m² ist im Zillertal erzielt worden. Im Schnittliegen die Preise aber deutlich niedriger. Als groben Richtpreis für gut erschlossene Gewerbegrundstücke können wir derzeit rund 250 Euro pro m² angeben.

Kufstein

2022 haben sich im Bezirk Kufstein gleich neun größere Verkäufe dokumentieren lassen. Insgesamt reden wir hier von mehr als 52.000 m². Der höchste Preis im Bezirk Kufstein ist dieses Jahr mit 260 Euro pro m² deutlich niedriger ausgefallen als im Vorjahr. 2021 wurde ein Grundstück bereits um 395 Euro pro Quadratmeter verkauft.

Den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für gut erschlossene Gewerbeliegenschaften sehen wir im Bezirk Kufstein bei derzeit 260 Euro pro m².

Kitzbühel

2022 haben wir im Bezirk Kitzbühel nur wenige Grundstücksverkäufe erfasst, die unseren Kriterien entsprochen haben. Damit setzt sich ein mehrjähriger Trend fort. Insgesamt haben sich diese Verkäufe auf nur rund 11.900 m² belaufen.

Auffallend im Bezirk Kitzbühel ist der Preisunterschied zwischen der Region Kössen und dem restlichen Bezirk. Im Raum Kössen konnten dieses Jahr gleich drei Verkäufe erfasst werden, im Schnitt um 142 Euro pro m².

Hingegen sind die Preise im Raum St. Johann in Tirol bereits deutlich höher. Hier konnten bereits Transaktionen um 377 und 458 Euro pro m² erfasst werden.

In der Stadt Kitzbühel fehlen uns leider Daten, da hier kaum klassische Gewerbeliegenschaften veräußert wurden. Eine Transaktion im Jahr 2021 hat zu einem Preis von ca. 2.500 Euro pro m² stattgefunden. Hier wurde allerdings ein mehrgeschossiges Bürohaus errichtet, weshalb diese Transaktion nicht in unsere Erhebung aufgenommen wurde.

Unser Richtpreis für gut erschlossene Gewerbeliegenschaften im Bezirk Kitzbühel ergibt sich derzeit mit 300 Euro pro m².

Imst

Im Bezirk Imst konnten im Jahr 2022 sechs Transaktionen mit insgesamt rund 20.200 m² erhoben werden. Im Vergleich zu den anderen Bezirken ist Imst weiterhin sehr günstig, was Unternehmen auch interessante Chancen bieten kann. Der bisherige Spitzenpreis, den wir erfassen konnten, lag bei 175 Euro pro m². Meist werden Grundstücke aber deutlich günstiger gehandelt, so dass sich unser Richtpreis mit nur 120 Euro pro Quadratmeter errechnet.

Landeck

Im Jahr 2022 war im Bezirk Landeck leider keine neue Transaktion eines typischen Gewerbegrundstücks zu beobachten. Zwei Verkäufe von Allgemeinen Mischgebieten haben wir nicht in unsere Preisübersicht aufgenommen, da auf diesen auch Wohnungen errichtet werden können.

Da leider auch in den letzten Jahren im Bezirk nur wenig verkauft wurde, tun wir uns mit konkreten Aussagen schwer. Sicher ist jedenfalls, dass die Preise im Oberen Gericht niedriger sind als in der Stadt Landeck und Zams. Während wir in der Stadt Landeck bereits einen Spitzenpreis von 330 Euro pro Quadratmeter erfasst haben, liegen die Preise in Richtung Reschenpass eher bei 80 bis 100 Euro pro m².

Reutte

Im Außerfern konnten im Jahr 2022 ebenfalls lediglich zwei nennenswerte Verkäufe von Gewerbegrundstücken erhoben werden. Gemeinsam haben diese ca. 8.500 m² ausgemacht. Den typischen Richtpreis für gut erschlossene Gewerbegrundstücke im Bezirk Reutte sehen wir bei 170 Euro pro m².

Lienz

Im Bezirk Lienz können meistens nur wenige Verkäufe von Gewerbegrundstücken erfasst werden. Auch 2022 sind nur vier Transaktionen mit insgesamt rund 13.000 Quadratmetern Grundstücksfläche beobachtet worden.

Unser Richtpreis für Gewerbegrundstücke in Osttirol über die letzten Jahre liegt bei ca. 110 Euro je m². Für Tirol ist das durchaus sehr günstig. Aber auch im Bezirk Lienz sind schon höhere Preise für Gewerbegrund erzielt worden. Der bisherige Spitzenpreis wurde 2020 in Lienz mit 159 Euro je m² erfasst.

Ein Recherchierter Verkauf im Jahr 2022 hat die Neuansiedelung eines Beherbergungsgroßbetriebes in St. Jakob in Defreggen betroffen. Aufgrund der Tourismuswidmung wurde dieser aber ausgeschieden. Eine kleine Randnotiz: Hier wurden rund 13.000 m² äußerst günstig an einen bekannten Hotelbetreiber „verkauft“.

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