Immobilienmarkt

Ein Schlüsselfaktor für den Erfolg beim Kauf einer Investmentimmobilie ist die Art und Weise, wie sie finanziert wird. Die Finanzierung ist nicht nur ein Mittel zum Zweck, sondern kann auch entscheidend dazu beitragen, das Potenzial Ihrer Investition zu maximieren. Dieser Beitrag wird Ihnen dabei helfen, die verschiedenen Aspekte der Finanzierung von Investmentimmobilien zu verstehen.

Von David Maier, veröffentlicht am 14. Juli 2023 in Immobilienmarkt

3 Gründe, warum Sie in Immobilien investieren sollten

Immobilieninvestments bieten eine Reihe von Vorteilen, die sie zu einer attraktiven Anlageform für viele Investoren machen. Hier sind drei der wichtigsten Vorteile:

1. Wertbeständigkeit und Vermögensaufbau

Immobilien zeichnen sich durch Wertbeständigkeit aus und bieten eine solide Plattform für den Vermögensaufbau. Sie halten ihren Wert oft über Jahre hinweg und können sogar an Wert gewinnen.

2. Stetige Einkommensquelle

Durch Vermietung ihrer Immobilie schaffen Sie eine nachhaltige Einkommensquelle. Die regelmäßigen Mieteinnahmen sorgen für ein stabiles, vorhersehbares Einkommen, welches Sie finanziell absichert.

3. Steuervorteile

Als Immobilieneigentümer können Sie diverse Ausgaben steuerlich absetzen, einschließlich der Kosten für die Instandhaltung, Renovierung und Abschreibung des Gebäudes. Zudem können Mieteinnahmen steuerlich günstig mit Ausgaben verrechnet werden.

4. Finanzierbarkeit

Dieser Punkt könnte auch an erster Stelle stehen: Durch die grundbücherliche Sicherstellung (Hypothek) kann die Bank Ihr Risiko aus der Kreditvergabe begrenzen. Daher wird auch keine andere Anlageklasse von Banken so gerne finanziert wie Immobilien.

Geschickten Investoren ermöglicht das, Ihre Eigenkapitalrendite zu steigern. Voraussetzung ist natürlich, dass die Gesamtrendite des Investments  höher ist als die Kosten für zusätzliches Fremdkapital.

Die Grundlage für profitable Immobilieninvestments

Eine solide Finanzierung ist essentiell für erfolgreiche Investmentimmobilien. Eine gut geplante und durchdachte Finanzierungsstrategie ermöglicht es Ihnen, die notwendigen Mittel zu beschaffen, um eine Immobilie zu erwerben und von den Vorteilen wie Wertsteigerung, Mieteinnahmen und Steuervorteilen zu profitieren.

Die Auswahl der richtigen Finanzierungsform, Berücksichtigung der individuellen finanziellen Situation und Verhandlung attraktiver Konditionen sind entscheidend, um eine solide finanzielle Basis für Ihren Erfolg zu schaffen.

Der Immobilienkredit

Immobilienkredite sind für Banken immer eine attraktive Möglichkeit, Geld zu verleihen und aufgrund der grundbücherlichen Besicherung immer viel günstiger als Konsumkredite.

Durch die höhere Sicherheit sind somit auch viel höhere Finanzierungen möglich als beispielsweise bei Aktien-Investments oder Unternehmensbeteiligungen.

Variable Verzinsung

In Österreich sind variabel verzinste Kredite sehr häufig zu finden. Der Kreditzins orientiert sich meist am 3- oder 6-Monats-EURIBOR. Auf diesen schlägt die Bank rund ein bis zwei Prozent auf – zur Abdeckung des Risikos und um einen Gewinn zu erwirtschaften.

Vereinfacht bedeutet variable Verzinsung: Steigt das allgemeine Zinsniveau, erhöht sich Ihre monatliche Belastung und umgekehrt.

Fixzins

Banken gestehen Kreditnehmern häufig auch eine Fixierung des Zinssatzes für 10 oder 15 Jahre zu. Der Vorteil einer Fixzinsvereinbarung liegt natürlich darin, dass in dieser Zeit das Zinsänderungsrisiko wegfällt. Nach Ablauf der Fixzinsphase wird bereits ein guter Teil des Kredits getilgt sein, so dass im Anschluss auch ein höherer Zins verkraftet werden könnte.

Ein Fixzins hat aber auch Nachteile: 

1. Der Zinssatz liegt meist oberhalb des variablen Zinses
2. Auch bei einem fallenden Zinsniveau bleibt die Rückzahlung hoch.
3. Bei vorzeitiger Tilgung fällt eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an.

Annuitätische Tilgung

Auch die sogenannte annuitätische Tilgung ist in Österreich die Regel. Diese besagt, dass während der Laufzeit ein gleichbleibender Betrag an die Bank zurückgezahlt wird.

Diese Annuität setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen, wobei zu Anfang der Zinsanteil hoch ist. Je länger das annuitätische Darlehen bereits bedient wurde, desto höher ist der Tilgungsanteil. (Vergleiche Abstattungskredite)

Eintragungsgebühr der Hypothek

Die Eintragung des Grundpfandrechtes im Grundbuch ist die Basis für niedrige Kreditzinsen. Leider fällt in Österreich hierfür eine zusätzliche Grundbuchgebühr an. Diese beträgt nochmals 1,2 % vom Wert des Pfandrechts.

Beachten Sie, dass Banken oft nicht nur den Kreditbetrag, sondern aufgrund der geschuldeten Zinsen eine höhere Summe im Grundbuch sichergestellt haben wollen. Das verteuert die Eintragungsgebühr entsprechend.

Aktuell sind die Zinsen verhältnismäßig hoch. Daher stellt sich die Frage, ob sich Investmentimmobilien auf Kredit derzeit überhaupt lohnen? Hierbei spielen vor allem die individuellen Finanzierungskonditionen, die Renditeerwartungen sowie die Markt- und Immobiliensituation eine Rolle. Generell ist das daher immer eine Einzelfall-Abschätzung.

Eigenkapitalbedarf

Der Eigenkapitalbedarf bei der Finanzierung von Anlageimmobilien ergibt sich aus der Bonität des Schuldners sowie dem Risiko der Immobilie. Auch die KIM-Verordnung gibt bei Wohnimmbilien eine Eigenkapitalquote von zumindest 20 % vor.

Die Bank finanziert nur den Wert, den sie im Fall einer Versteigerung am Markt mit Abschlag erzielen kann. Dieser wird als Beleihungswert bezeichnet. Da die Bank einen „Sicherheitspuffer“ einrechnen muss, liegt der Beleihungswert oft nur bei 80 % des Verkehrswertes. Den Rest muss der Käufer selbst finanziernen.

Finanzierungsformen im Detail

Bei der Finanzierung von Investmentimmobilien stehen verschiedene Optionen zur Verfügung. Es ist wichtig, eine Form zu wählen, die zu Ihrer persönlichen finanziellen Situation passt.

Hypothekendarlehen

Dies ist die häufigste Art der Immobilienfinanzierung. Sie erhalten ein Darlehen von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber, das durch die Immobilie selbst besichert ist.

Die Zinsen und monatlichen Zahlungen können fest oder variabel sein, je nach den Bedingungen Ihres Darlehens.

Eigenkapitalfinanzierung

Hierbei investieren Sie Ihr eigenes Geld in die Immobilie. Dies kann eine gute Option sein, wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen und die volle Kontrolle über die Immobilie behalten möchten. Der Nachteil dieser Methode ist: Sie tragen das gesamte Risiko.

Mezzanine-Finanzierung

Hierbei handelt es sich um Mischformen, die rechtlich zwischen Eigen- und Fremdkapital stehen.

Ein Beispiel hierfür wäre ein nachrangiges Darlehen eines privaten Investors. Falls das Investment schief geht, wird zuerst die Bank aus dem Erlös bedient. Erst anschließend erhält der Mezzaninen-Kapitalgeber eine Rückzahlung.

Dieses höhere Risiko wird sich natürlich abdecken lassen – in Form eines höheren Zinses, als ihn die Bank verlangt. Da Investoren und Entwickler durch Mezzanine-Finanzierungen häufig die Lücke zwischen dem Beleihungswert und ihrem Eigenkapital schließen können, sind solche Finanzierungsformen oft auch trotz der höheren Kosten interessant.

Immobilien-Crowdfunding

Crowdfunding kann eine gute Möglichkeit sein, um eine Immobilie zu finanzieren, wenn Sie nicht genügend Eigenkapital haben oder kein herkömmliches Hypothekendarlehen erhalten können.

Bei dieser Methode sammeln Investoren Geld von Kleinanlegern, um eine Immobilie zu kaufen oder ein Projekt zu finanzieren. Zu beachten ist die rechtliche Ausgestaltung!

Es kann sein, dass die vielen Kleinanleger sogar Anteilseigner werden und das Projektrisiko voll mittragen. Oder es handelt sich um nachrangige Darlehen, ähnlich einer Mezzanine-Finanzierung. In solchen Fällen schuldet der Investor den Kleinanlegern auch dann die Rückzahlung voll, wenn das Investment scheitern sollte. 

Wichtiger Hinweis für Mezzanine-Finanzierungen und Crowdfunding: Unabhängig ob Sie diese Finanzierungsform für Ihr Projekt nutzen möchten oder sich an einem Investment beteiligen: Prüfen Sie die Verträge immer genau und lassen Sie sich eingehend juristisch beraten!

Zwischenfazit zu Finanzierungsformen

Es ist wichtig zu beachten, dass jede Finanzierungsform ihre eigenen Vor- und Nachteile hat. Daher müssen Sie Ihre Hausaufgaben machen, sich gut beraten lassen und die Option wählen, die am besten zu Ihren finanziellen Zielen und Ihrer Risikobereitschaft passt.

6 Tipps zur Optimierung Ihrer Finanzierung

Die Optimierung Ihrer Finanzierung ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition.

Nehmen Sie sich die Zeit, um die verschiedenen Optionen zu analysieren, zu vergleichen und zu verhandeln.

Ziel muss sein, die bestmöglichen Bedingungen zu erzielen und Ihre finanziellen Ziele zu erreichen. Im Folgenden erhalten Sie einige Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten.

1. Zinssätze und Laufzeiten sorgfältig vergleichen

Nehmen Sie sich die Zeit, um verschiedene Finanzierungsoptionen zu vergleichen. Achten Sie nicht nur auf die Zinssätze, sondern auch auf die Laufzeiten.

Niedrige Zinsen und längere Laufzeiten können Ihre monatlichen Zahlungen senken und Ihnen Flexibilität bieten. 

2. Weitere Kosten beachten

Auch die Bearbeitungsgebühren, welche die Bank oder der Vermittler berechnen, betragen schnell zwei bis drei Prozent der Kreditsumme. Auch diese sollten verglichen werden.

3. Tilgungspläne anpassen

Passen Sie den Tilgungsplan an Ihre finanziellen Möglichkeiten an. Wählen Sie eine höhere Tilgungsrate, um schneller Schulden abzubauen, oder eine niedrigere Tilgung, um Ihre monatliche Belastung zu reduzieren.

Erkundigen Sie sich aber auch, ob vorzeitige Rückzahlungen möglich sind. Es könnten diesfalls auch Vorfälligkeitsentschädigungen fällig werden.

4. Verhandlungen mit Finanzierungspartnern

Bleiben Sie über aktuelle Marktzinsen informiert und zeigen Sie Interesse an einer langfristigen Zusammenarbeit. Durch Verhandlungen über Zinssätze, Gebühren und Konditionen erzielen Sie das für Sie günstigste Angebot.

5. Berücksichtigung von Förderprogrammen

Informieren Sie sich über staatliche Förderprogramme und Förderdarlehen, die Ihnen bei der Finanzierung Ihrer Immobilie helfen können.

Gerade für energiesparende Maßnahmen und Sanierungen können diese Programme niedrigere Zinssätze oder Zuschüsse bieten und Ihre finanzielle Belastung reduzieren.

6. Solide Bonität und Dokumentation

Stellen Sie sicher, dass Ihre Bonität solide ist und Sie über alle erforderlichen Unterlagen verfügen.

Eine gute Kreditwürdigkeit und eine umfassende Dokumentation Ihrer finanziellen Situation erhöhen Ihre Chancen auf eine optimale Finanzierung.

7. Professionelle Beratung einholen

Holen Sie sich bei Bedarf professionelle Beratung von Finanzexperten oder Immobilienfinanzierungsberatern.

Sie können Ihnen helfen, Ihre Finanzierungsoptionen zu verstehen, Ihre Unterlagen vorzubereiten und die besten Konditionen für Ihre Immobilieninvestition zu erhalten.