Was ist ein Immobilieninvestment? Immobilien sind seit jeher eine beliebte Anlageform. Aber was bedeutet es, in Immobilien zu investieren? Das alles und viel mehr erklären wir Ihnen in diesem umfangreichen Leitfaden zur Kapitalanlage im Immobiliensektor.
Definition: „Immobilieninvestment bezeichnet eine Geldanlage in ein Gebäude oder Grundstück, mit dem Ziel, von dessen Wertsteigerung oder Mieteinnahmen zu profitieren.„
Die Anlageform in Immobilien bietet eine Vielzahl von Vorteilen. Zum Beispiel eine solide Rendite, Inflationsschutz und Diversifikation im Portfolio. Zudem gibt es verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, wie zum Beispiel direkte oder indirekte Investitionen und unterschiedliche Arten von Immobilien, wie Wohn- oder Gewerbeimmobilien.
In diesem Artikel werden wir einen genauen Blick auf die unterschiedlichen Formen von Immobilieninvestments werfen und Ihnen dabei helfen, zu verstehen, ob diese Anlageform für Sie geeignet ist.
Erfahrene Investoren kennen den sogenannten „Schweinezyklus“ und richten Ihre Tätigkeit danach aus. Dieser Zyklus beschreibt die Auf- und Abschwünge am Immobilienmarkt, die in der Regel alle 7 bis 10 Jahre stattfinden. Neulinge laufen eher mit der Masse mit, kaufen wenn die Preise bereits hoch sind und wundern sich, wenn die Märkte plötzlich anders laufen.
Natürlich hat gerade das Zinsumfeld großen Einfluss auf die Immobilienpreise. Bei niedrigen Zinsen können sich mehr Menschen ein Eigenheim leisten, was die Nachfrage erhöht und damit auch die Preise steigen lässt. Gleichzeitig können auch Investments bei niedrigen Zinsen sehr gut gehebelt werden. Hier spricht man vom „Leverage Effekt“. Steigende Zinsen können hingegen dazu führen, dass die Nachfrage sinkt und die Preise fallen.
Ein praktisches Tool, um den Überblick zu behalten, ist die sogenannte Immobilienuhr. Sie zeigt an, welche Stadt sich in welchem Stadium des Schweinezyklus befindet. Auch wenn es sich hierbei nur um eine grobe Einschätzung handelt, kann die Immobilienuhr doch bei der Entscheidung helfen, in welche Immobilien investiert werden soll und wann es Zeit ist, Gewinne zu realisieren.
Neben den typischen direkten Investitionen in Immobilien gibt es auch die Möglichkeit der indirekten Kapitalveranlagung. Hierbei investiert man nicht direkt in eine Immobilie, sondern über ein Anlagevehikel wie beispielsweise Immobilienfonds (offen, geschlossen), Immobilienaktien, ETFs oder Crowd Investment.
Bei indirekten Investitionen wird man nicht selbst Eigentümer der Immobilie, sondern partizipiert an der Wertentwicklung von Liegenschaften. Die beiden wichtigsten indirekten Anlagevehikel sind Immobilienfonds und Immobilienaktien.
Eine indirekte Kapitalveranlagung in Immobilien bietet mehrere Vorteile gegenüber einer direkten Investition in eine einzelne Immobilie.
Ein Vorteil ist die Streuung bzw. Diversifikation. Indem man in Immobilienfonds oder Immobilienaktien investiert, kann man das Kapital auf mehrere Immobilien oder Unternehmen verteilen und somit das Risiko minimieren. Eine breite Diversifikation kann auch dazu beitragen, Schwankungen am Immobilienmarkt abzufedern.
Schutz vor Inflation genießt man sowohl bei direkten als auch indirekten Veranlagungen in Immobilien. Denn praktisch alle Mieten werden wertgesichert vereinbart; diese können also „indexiert“ werden. Wenn die Verbraucherpreise steigen, lassen sich meistens auch die Mieten anheben.
Zudem können Sie durch ein Investment in Dividendenaktien beständige Erträge erzielen. Hierbei handelt es sich um Aktien von Unternehmen, die eine regelmäßige Dividendenzahlung an ihre Aktionäre leisten. Diese Unternehmen können in der Immobilienbranche tätig sein und somit eine indirekte Investition in Immobilien darstellen. Dividendenaktien können durchaus eine gute Alternative zu Immobilienfonds sein.
Nicht zu vergessen ist, dass Auswahl und Kauf eines Fonds oder einer Immobilienaktie relativ einfach über einen Broker abzuwickeln sind und praktisch kein laufendes Management erfordern. Daher ist diese Anlageform bequem und in kurzer Zeit umsetzbar.
Insgesamt bietet die indirekte Kapitalveranlagung in Immobilien eine breitere Diversifikation, Schutz vor Inflation und langfristige Ertragsmöglichkeiten.
Neben den genannten Vorteilen gibt es auch bei indirekten Kapitalveranlagungen in Immobilien Risiken. Einige davon führen wir nachfolgend beispielhaft an:
Ein Beispiel für ein Marktrisiko ist das Zinsänderungsrisiko. Wenn die Zinsen steigen, kann das die Rendite von Immobilienfonds oder Immobilienaktien beeinträchtigen. Auch bei einer langfristigen Betrachtung kann sich das Zinsänderungsrisiko negativ auswirken, wie etwa bei Vonovia im Jahr 2022 zu beobachten war: Die Aktie des Unternehmens brach um mehr als 50% ein, nachdem Zinsen und Renditen am Anleihemarkt deutlich gestiegen waren.
Ein weiteres Risiko ist das Liquiditätsrisiko. Indirekte Anlagevehikel wie Immobilienfonds oder Immobilienaktien können schwieriger zu handeln sein als gewöhnliche Aktien oder Anleihen. In bestimmten Marktphasen kann es schwierig oder sogar unmöglich sein, Anteile zu verkaufen, was zu Verlusten führen kann.
Fremdwährungsrisiken können auch bei indirekten Kapitalveranlagungen in Immobilien eine Rolle spielen. Wenn man in Fonds oder Aktien investiert, die in anderen Währungen notieren oder außerhalb der Eurozone investiert sind, besteht das Risiko von Wechselkursverlusten. Dieses Risiko kann durch Währungssicherungsmechanismen reduziert werden, aber das erhöht auch die Kosten.
Zusätzlich bestehen auch bei indirekten Immobilieninvestments alle üblichen Immobilienrisiken, wie beispielsweise das Risiko von Mietausfällen oder Leerständen. Diese Risiken können jedoch durch eine breite Diversifikation auf verschiedene Immobilien reduziert werden.
Es ist wichtig, sich über die Risiken einer Kapitalveranlagung in Immobilien bewusst zu sein und die Anlageentscheidung sorgfältig abzuwägen!
Eine weitere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ist der direkte Erwerb von Immobilien. Hierbei werden Sie selbst Eigentümer oder Miteigentümer und profitieren direkt von den Mieteinnahmen sowie der Wertsteigerung der Immobilie.
Der maßgebliche Unterschied bei direkten Immobilieninvestments ist die Absicherung im Grundbuch. Im Gegensatz zu indirekten Anlagevehikeln wie Fonds oder Aktien hat man hier eine direkte und rechtlich verankerte Position im Grundbuch. Das bedeutet, dass Sie als Eigentümer ein Mitspracherecht bei wichtigen Entscheidungen haben. Als Alleineigentümer einer Liegenschaft können Sie selbst alle wichtigen Entscheidungen fällen.
Dadurch sind Sie allerdings auch stärker an das Objekt gebunden. Es ist also besonders wichtig, vor einem direkten Immobilieninvestment eine sorgfältige Analyse des Objekts sowie eine umfassende Risikoanalyse durchzuführen und sich über die Vor- und Nachteile dieser Anlageform bewusst zu sein.
Es gibt verschiedene Gründe, warum sich Anleger für direkte Immobilien-Investments entscheiden. Ein häufiges Ziel ist die Altersvorsorge, da Immobilien als langfristige Investition gesehen werden. Auch als Inflationsabsicherung und zum Vermögensaufbau eignet sich diese Anlageform gut, da Immobilien als Sachwert in der Regel eine höhere Wertstabilität aufweisen als andere Anlageklassen.
Planbare Erträge sind ein weiterer Vorteil von direkten Immobilien-Investments. Im Gegensatz zu Aktien oder Fonds kann man bei Immobilien die Mieteinnahmen langfristig kalkulieren und somit eine verlässliche Einkommensquelle schaffen. Zudem bieten Abschreibungen einen großen Steuervorteil und können die Rendite erhöhen.
Ein weiterer Vorteil ist der Schutz vor Inflation. Durch steigende Mieten und Immobilienpreise können sich Investoren recht gut gegen Inflation absichern. Die gute Finanzierbarkeit und die Möglichkeit, Fremdkapital zu nutzen, machen Immobilieninvestments auch für Anleger mit geringerem Eigenkapital interessant.
Neben der potenziellen Wertsteigerung und dem langfristigen Vermögensaufbau bietet ein direktes Immobilien-Investment auch den Vorteil des persönlichen Einflusses auf die Entwicklung des Objekts. Durch Aufwertungen, Sanierungen, besseres Marketing und bessere Vermietungen kann man die Rendite steigern und langfristig den Wert der Immobilie erhöhen.
Jedoch ist es wichtig zu beachten, dass direkte Immobilien-Investments auch mit Risiken verbunden sind und eine umfassende Risikoanalyse durchgeführt werden sollte, bevor man sich für diese Anlageform entscheidet.
Vereinfacht ausgedrückt bezeichnet die Rendite die Erträge, die aus einer Investition in Relation zu den eingesetzten Mitteln erzielt werden. Es handelt sich also um eine Kennzahl, die Auskunft darüber gibt, wie rentabel eine Investition ist.
Bei der Betrachtung von Immobilieninvestitionen werden verschiedene Arten von Renditen unterschieden. Die Mietrendite beispielsweise misst das Verhältnis zwischen der jährlichen Netto-Kaltmiete und dem Netto-Kaufpreis einer Immobilie. Teilweise werden auch die Kaufnebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer in die Berechnung einbezogen. Auch die Betriebskosten haben einen Einfluss auf die Mietrendite und sollten bei der Berechnung berücksichtigt werden.
Neben der Mietrendite kann auch die Gesamtrendite betrachtet werden. Hierbei werden auch erwartete Wertsteigerungen der Immobilie berücksichtigt. Eine Methode zur Berechnung der Gesamtrendite ist die sogenannte DCF-Methode (Discounted Cashflow). Dabei werden die erwarteten Einnahmen und Ausgaben in der Zukunft berücksichtigt und auf den aktuellen Zeitpunkt abgezinst.
Zusammengefasst: Die Rendite ist der Ertrag aus einer Investition und setzt sich im Immobilienbereich aus Mietrendite und Wertsteigerung zusammen.
Immobilien können eine attraktive Rendite bieten, wenn sie klug und gezielt genutzt werden. Die erste Möglichkeit, Rendite aus Immobilien zu erzielen, ist die Mietrendite. Hierbei wird der Kaufpreis der Immobilie ins Verhältnis zur erzielbaren Jahresmiete gesetzt. Eine hohe Mietrendite bedeutet, dass die Immobilie vergleichsweise günstig erworben wurde oder die Mieteinnahmen hoch ausfallen. Um die Mietrendite zu steigern, können Sie beispielsweise eine höhere Miete ansetzen oder die Betriebskosten reduzieren.
Eine weitere Möglichkeit, um eine Rendite aus Immobilieninvestments zu erzielen, ist die laufende Wertsteigerung. Durch eine positive Entwicklung des Immobilienmarkts oder der Umgebung kann der Wert der Immobilie steigen. Hierbei handelt es sich um eine passive Form der Wertsteigerung. Diese ist kaum beeinflussbar.
Aktive Wertsteigerungen können Sie durch Aufwertungen, Sanierungen, Umnutzungen bis hin zu kompletten Neubauten erzielen. Durch Modernisierungen oder energetische Sanierungen steigern Sie den Wert und können gegebenenfalls Ihren Gewinn maximieren. Auch eine Umnutzung einer Immobilie kann die Rendite Ihrer Investition in gewissen Marktlagen steigern – beispielsweise durch die Umwandlung einer leer stehenden Bürofläche in Wohnraum.
Insgesamt gibt es verschiedene Möglichkeiten, um eine Rendite aus Immobilien zu erzielen. Damit Sie Ihr Ergebnis maximieren, ist eine sorgfältige Planung und Durchführung der Investitionen sowie eine regelmäßige Überprüfung der Renditeberechnung unerlässlich.
Rein betriebswirtschaftlich sollte aufgrund der höheren Risiken die Verzinsung des Eigenkapitals immer höher sein als jene des Fremdkapitals. Erfahrene Investoren verlangen für ihre Eigenmittel daher immer eine höhere Rendite als sie an Fremdkapitalzinsen auslegen müssen.
Auch bei der klassischen Buy-and-Hold Strategie muss daher eine gewisse Mietrendite vorliegen, damit einerseits die laufenden Kosten gedeckt sind, die Risiken ausgeglichen werden und andererseits der Kredit bedient werden kann. Selbst bei risikoarmen Investments sollte die Mietrendite um mindestens 2 % höher sein als der Kreditzinssatz der Bank! Bei variabel verzinsten Krediten sind natürlich auch weiter steigende Zinsen zu bedenken.
Um die Frage genau beantworten zu können, ist aber jeweils eine individuelle Betrachtung des Investments notwendig. Sie wünschen eine kostenfreie Beratung zu Ihrem Business Plan?
Derzeit liegen die Finanzierungszinsen für Hypothekendarlehen in Österreich bei etwa 3,6 bis 4,0 % (Vgl. ÖNB – Stand Augsut 2024). Wie oben erläutert wurde, sollte die Mietrendite auch für eine konservative Buy-and-Hold Strategie deutlich über den Kreditzinsen liegen.
Im Jahr 2023 sind die Immobilienpreise zum Teil spürbar gesunken. Gleichzeitig sind auch die Finanzierungszinsen bereits leicht zurück gegangen. Weitere Zinssenkungen der EZB werden für September 2024 allgemein erwartet. Aber viel entscheidender ist, dass in den letzten zwei Jahren die Mieten sehr stark angestiegen sind. Insofern können sich aktuell auch Investments in Wohnimmobilien bereits wieder rechnen.
Noch mehr gilt das für Investments in Gewerbeimmobilien. In diesem Segment treten weniger Eigennutzer und generell mehr Investoren als Käufer auf. Da diese Investoren typischerweise alle gleich rechnen, verläuft die Preisanpassung an das höhere Zinsniveau in diesem Segment schneller. Derzeit gibt es somit bei Gewerbeimmobilien sehr gute Einstiegschancen für Investoren!
Für 2025 werden derzeit weiter fallende Zinsen erwartet, was in guten Lagen fast sicher zu Preissteigerungen führen wird. Insofern kann das vierte Quartal 2024 der ideale Zeitpunkt sein, um in Immobilien zu investieren.
Die direkte Investition in Immobilien erfordert bestimmte Voraussetzungen. Eine zentrale, wenn nicht die wichtigste, Voraussetzung ist ausreichendes Eigenkapital. Sie benötigen üblicherweise mindestens 20 % Eigenkapital sowie eine Reserve für unerwartete Sanierungen oder Ausfälle. Besonders bei den aktuell eher hohen Finanzierungszinsen kann es außerdem interessant sein, nur ein kleines Hypothekendarlehen aufzunehmen.
Des Weiteren ist ein laufendes Einkommen von Vorteil, da diese zur Finanzierung des Investments genutzt werden kann. Projektfinanzierungen, bei denen die Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe noch keine Erträge abwirft, sind schwieriger zu finanzieren und erfordern oft höhere Sicherheiten.
Ein weiterer Faktor ist der entsprechende Zeithorizont, denn Immobilieninvestitionen sind in der Regel langfristige Investitionen. Es ist wichtig, dass genügend Zeit vorhanden ist, um das Investment zu planen, umzusetzen und von den Erträgen profitieren zu können. Eine kurzfristige Betrachtung ist hierbei meist nicht zielführend.
Grundsätzlich eignet sich jede Immobilie, die stabile und planbare Mieterträge liefert. Dabei gibt es je nach Objektart unterschiedliche Ertragschancen, aber auch Risiken. Immobilienprofis sprechen hierbei vom Risiko-Rendite-Profil.
Welche Art von Immobilie für ein Investment geeignet ist, hängt somit von individuellen Präferenzen und Zielen ab. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick, nach welchen Immobilien Sie Ausschau halten sollten.
Häufig wird bei Immobilieninvestments zuerst an Wolkenkratzer und große Bürokomplexe gedacht. Aber gerade für Einzelanleger stellen Wohnimmobilien eine zugänglichere Investition dar.
Besonders relevant sind dabei Vorsorgewohnungen, die speziell für Kapitalanleger errichtet werden. Hierbei werden Wohnungen in einem Apartmenthaus erworben, die anschließend vom Betreiber vermietet werden. Diese Art von Immobilieninvestment bietet langfristige Mieteinnahmen, bei geringem Aufwand für den Anleger.
Eine weitere Möglichkeit sind Bauherrenmodelle. Hierbei wird eine Immobilie von einem Bauträger erworben, der sich um Planung und Umsetzung kümmert. Nach der Fertigstellung der Immobilie wird diese dann selbst verwaltet und vermietet.
Für Anleger, die die Vermietung selbst übernehmen möchten, bieten sich außerdem auch gut vermietbare Eigentumswohnungen an. Dazu zählen insbesondere Garconnieren und Studenten-WGs in Städten, da für diese oft eine hohe Nachfrage besteht. Sowohl Neubauten als auch Bestandsobjekte können in Frage kommen. Beachten Sie hierbei allerdings den höheren Aufwand für die Akquisition, Verwaltung oder auch bei der Vermietung.
Zusammenfassend eignen sich vor allem Vorsorgewohnungen, Bauherrenmodelle und selbst vermietete Eigentumswohnungen als Investment. Es ist jedoch wichtig, dass vor dem Kauf einer Immobilie eine ausführliche Analyse der Lage, der Renditeerwartungen und der Risiken durchgeführt wird.
Ein weiterer Bereich für Immobilieninvestments sind Gewerbeimmobilien. Hierbei gibt es verschiedene Arten von Immobilien, die sich für eine Investition eignen. Diese kann man wie folgt gruppieren:
Eine erfolgreiche Anlagestrategie für Immobilieninvestments erfordert eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten und Fähigkeiten sowie der persönlichen Ziele.
Es gibt passive Anlagestrategien, bei denen man stabile Erträge ohne großen Aufwand erzielen kann, wie zum Beispiel durch den Kauf von Neubauwohnungen oder Core-Objekten. Andere Anlagestrategien sind auf eine Wertsteigerung durch aktive Maßnahmen ausgelegt, wie zum Beispiel Sanierungsobjekte oder Fix & Flip-Strategien bei Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Anlage in unterschiedlichen Objekttypen von Core-Objekten bis hin zu Opportunity-Objekten bietet verschiedene Rendite- und Risikoprofile.
Es ist wichtig, sich auch über die möglichen Risiken bewusst zu sein, wie Leerstand, Baukosten oder unerwartete Schäden. Zudem müssen Sie sich überlegen, welche Kapitalpolster Sie vorhalten können. Auch die verfügbare Zeit für Suche, Verhandlung und Betreuung sollte berücksichtigt werden.
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Wer in Immobilien investieren möchte, sollte nicht nur auf die einzelne Wohnung achten, sondern das gesamte Gebäude betrachten. Im Folgenden werden einige typische Fehler aufgelistet, die Sie bei Ihrem Immobilieninvestment unbedingt vermeiden sollten:
Es empfiehlt sich gerade beim Kauf der ersten Immobilie sachkundige Fachleute frühzeitig hinzuzuziehen. An erster Stelle steht hier natürlich Ihr Immobilienmakler, der vieles vorab für Sie beurteilen kann. Kommt ein Objekt in die engere Auswahl, brauchen Sie aber auch ihren Steuerberater, einen Juristen und oft auch Fachleute für das Technische; wie beispielsweise einen Baumeister.
Lage, Lage, Lage! Die Lage einer Immobilie ist der entscheidende Faktor für den Erfolg einer Kapitalanlage. Eine gute Lage beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie erheblich und erhöht die Vermietbarkeit und Nachfrage beim Verkauf. Jede Objektart hat dabei ihre eigenen Lagefaktoren, die relevant sind und berücksichtigt werden müssen. Doch welche sind für Sie von Bedeutung?
Die Makrolage spielt bei der Entscheidung für ein Immobilieninvestment eine zentrale Rolle. Dabei sollten Sie sich als Investor fragen, in welchem Land und in welcher Stadt Sie investieren möchten.
Für Österreicher bieten sich neben Investitionen im eigenen Land auch Deutschland als Anlageziel an. Bei der Suche nach guten Lagen für Investments in Wohnungen sollte man auf Ballungsräume mit Zuzug, hoher Wohnqualität, Universitäten, guten Arbeitgebern und eine gute Verkehrsanbindung achten.
Zunächst kommen einem A-Städte wie Wien, Salzburg und Innsbruck in den Sinn. In Deutschland sind hingegen Berlin, München und Frankfurt am Main bei Anlegern besonders beliebt. Aufgrund der hohen Nachfrage bieten A-Städte gerade bei Wohnungen nur noch geringe Renditen. Dafür ist die Vermietbarkeit hier meist sehr gut.
Orte in den Speckgürteln der A-Städte sowie kleinere, aber wirtschaftlich starke Städte bieten häufig gute Chancen und bessere Renditemöglichkeiten. Allerdings sollten Sie sich auch bewusst sein, dass in manchen Städten ein Überangebot an Wohnungen herrschen kann, was schlecht für die Vermietung ist und zu fallenden Preisen führen kann. Zuletzt wurde beispielsweise in Graz sehr viel gebaut.
Doch auch nachdem Sie sich für eine Stadt entschieden haben, müssen Sie noch weitere Lagefaktoren beachten. Neben der Makrolage spielt die Mikrolage eine Rolle. Hier geht es darum, wo genau in der Stadt investiert werden soll.
Bei Wohnungen ist vor allem die Wohnqualität ausschlaggebend: Ist die Lage attraktiv genug, dass jemand hier wohnen möchte? Und wenn ja, kann sich diese Person die entsprechende Miete leisten?
Den größten Einfluss hat dabei die umliegende Infrastruktur, wie zum Beispiel die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Ärzte und Apotheken. Aber auch kleinere Aspekte wie die Sonneneinstrahlung und die Lautstärke der Umgebung spielen eine Rolle.
Was davon am wichtigsten ist, hängt von der Wohnungsart und der damit verbundenen Zielgruppe ab, die angesprochen werden soll. Unabhängig von der Zielgruppe sollten Sie bei der Mikrolage außerdem unbedingt Hochwasser oder andere Naturgefahren berücksichtigen.
Auch bei Gewerbeimmobilien müssen Sie bestimmte Faktoren für Makro- und Mikrolage beachten. Diese unterscheiden sich zum einen sehr stark von denen, die bei Wohnimmobilien wichtig sind. Zum anderen gibt es auch innerhalb der Gewerbeimmobilien große Unterschiede, aufgrund der vielen unterschiedlichen Arten von Immobilien.
Beispielsweise benötigt ein Hotel eine gute Lage in der Nähe von Sehenswürdigkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln und Restaurants. Eine Logistikimmobilie hingegen braucht eine gute Anbindung an Verkehrswege, wie Autobahnen oder Bahnhöfe. Für Bürogebäude sind eine gute Infrastruktur sowie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wichtig, um Mitarbeiter zu gewinnen und Kunden zu empfangen. Bei Einzelhandelsimmobilien sind Aspekte wie Parkmöglichkeiten, Kundenfrequenz und gute Sichtbarkeit entscheidend.
Eine Gemeinsamkeit zwischen allen Immobilieninvestments ist, dass die Lage eine entscheidende Rolle spielt und so oft maßgeblich zum Erfolg Ihrer Geldanlage beitragen kann.
Im Bereich von Steuern, Gesellschaftsform sowie anderen rechtlichen Themen können wir Ihnen hier nur einen groben Überblick geben; und das auch nur in Österreich. Diese Informationen stellen keine Beratung dar!
Die rechtzeitige, fundierte Abklärung dieser und weiterer Punkte ist für erfolgreiche Investments sowie die Abwendung von ernsten Schäden aber unumgänglich. Lassen Sie sich daher immer frühzeitig, bereits bevor Sie ein Investment tätigen, von einem sachkundigen Steuerberater aufklären und beraten. Zusätzlich benötigen Sie immer einen Notar oder Rechtsanwalt, der Sie in rechtlichen Dingen aufklärt und berät.
Steuern sind bei der Rechtsformwahl nur eines von vielen Kriterien, bei Immobilien aber besonders relevant. Daneben ist auch die Begrenzung von Haftungen wesentlich. Wenn Ihr Investment nur wenige Risiken erwarten lässt und Sie Gewinne überwiegend ausschütten möchten, kann der Kauf als Privatperson (oder bei mehreren Gesellschaftern mit einer Personengesellschaft) möglicherweise interessant sein.
In diesem Fall erfolgt die Besteuerung auf der Ebene der Gesellschafter. Das kann von Vorteil sein, wenn Verluste in der Anfangsphase mit anderen Einkünften gegengerechnet und so Steuern gespart werden sollen. Achten Sie hier aber darauf, dass Sie nicht in die Liebhaberei rutschen und später alles wieder an das Finanzamt zurückzahlen müssen!
Derzeit fallen in Österreich auch keine Sozialversicherungsabgaben auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an. Auch das ist ein Vorteil.
Beim Weiterverkauf von Immobilien fällt jeweils die Immobilienertragsteuer an, die Sie nicht übersehen sollten. Für mehr Informationen lesen Sie unseren ausführlichen Artikel „Die Immobilienertragsteuer in Österreich„.
Daneben bieten sich Kapitalgesellschaften, besonders GmbHs (also Gesellschaften mit beschränkter Haftung) für Investments an. Neben der Haftungsbegrenzung bieten diese den Vorteil, dass man schneller Vermögen aufbauen kann. Der Grund: Die Besteuerung erfolgt auf Ebene der Gesellschaft, derzeit mit 24 % Körperschaftsteuer. Solange die Gewinne reinvestiert und nicht ausgeschüttet werden, lässt sich so häufig schneller Vermögen aufbauen als im Privatvermögen, wenn dort eine hohe Einkommenssteuer abzuführen ist. Beachten Sie aber, dass im Falle von Ausschüttungen zusätzlich die Kapitalertragsteuer anfällt.
Bei Kapitalgesellschaften fallen aber auch entsprechende Gründungskosten sowie laufende Kosten für die doppelte Buchführung, Geschäftsführung und Jahresabschlüsse an. Außerdem unterliegen Sie Veröffentlichungspflichten. Und das Vermögen gehört in erster Linie der Gesellschaft. Daher sind auch Entnahmen und Ausschüttungen an Gesellschafter nur unter gewissen Voraussetzungen möglich.
Anders als bei Personengesellschaften fällt beim Verkauf von Immobilien durch eine GmbH keine Immobilienertragsteuer an. Sondern der Gewinn wird der Gesellschaft zugerechnet und unterliegt der Körperschaftssteuer sowie bei Ausschüttungen zusätzlich der Kapitalertragssteuer.
Ein wesentlicher Vorteil von Immobilien ist, dass auf Anschaffungs- und Herstellungskosten eine Abschreibung für Abnutzung angesetzt werden kann. Diese reduziert die laufende Steuerbelastung.
Das Grundstück kann man hingegen nicht abschreiben, da dieses ja auch unbegrenzt genutzt werden kann. Wie der Grundanteil zu bemessen ist, wird in der Grundstückswertverordnung geregelt.
Natürlich darf man auch die Umsatzsteuer nicht vergessen. Allerdings gibt es in diesem Bereich zwei Erleichterungen:
Zum einen ist das die Kleinunternehmerregelung, durch die man im Wesentlichen seinen Mietern keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen muss. Gleichzeitig verliert man aber auch den Vorsteuerabzug.
Kleinunternehmer sind übrigens Unternehmer, die ihr Unternehmen im Inland betreiben und deren Jahresumsatz 35.000 Euro nicht übersteigt. Hier sind neben den Mieteinkünften aber auch von Mietern eingehobene Betriebskosten sowie andere unternehmerische Tätigkeiten bzw. Einkünfte zu berücksichtigen.
Zum Anderen gibt es in Österreich generell einen reduzierten Umsatzsteuersatz von 10 % bei der Vermietung von Wohnimmobilien.
Bei Gewerbeimmobilien hingegen gelten wiederum völlig andere Regelungen. Hier sieht das Umsatzsteuergesetz generell vor, dass ohne Umsatzsteuer vermietet wird und auch kein Vorsteuerabzug zusteht. Nur unter gewissen Umständen darf optiert und dann mit 20 % Umsatzsteuer vermietet werden. Dazu muss der Mieter unter anderem das Mietobjekt nahezu ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Wenn Sie also Geschäftsräume an einen Rechtsanwalt, Arzt oder einen Verein vermieten, haben Sie üblicherweise keinen Vorsteuerabzug!
Aufgrund der Komplexität und Tragweite raten wir Ihnen nochmals dringend dazu, frühzeitig einen sachkundigen Steuerberater einzuschalten. Einen genaueren Überblick finden Sie auch beim Bundesministerium für Finanzen.
Wie jedes Investment weisen auch Investments in Immobilien Risiken auf, die es zu berücksichtigen gilt. Einige dieser Risiken dürfen wir Ihnen hier exemplarisch aufzählen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
Aufgrund der verschiedenen Risiken sollten Investoren immer einen Kapitalpolster vorhalten. Dieser sollte ausreichen, um dringend anstehende Reparaturen zu bezahlen. Außerdem muss man länger andauernde Mietausfälle abdecken können.
Aufgrund der nicht beeinflussbaren Risiken, die bei jeder Anlageform vorliegen, sollte man alle selbst beeinflussbaren Risiken eliminieren. Dafür ist viel Expertise oder eine gute Beratung notwendig.
Immobilieninvestments bieten als Anlageform zahlreiche Vorteile. Die wichtigsten sind die planbaren Mieterträge, ein hoher Inflationsschutz, häufig große Wertzuwächse sowie die exzellente Finanzierbarkeit! Keine andere Anlageklasse wird von Banken derart hoch finanziert. Daher lässt sich der Leverage Effekt bei Immobilien besonders gut nutzen.
Bei direkten Investments kommt hinzu, dass man durch Geschick, Einsatz und Know How selbst großen Einfluss auf die Wertentwicklung nehmen kann. Auch das ist de facto einzigartig.
In Kombination mit einem guten Risikomanagement sind Immobilien als Kapitalanlage daher eine ausgezeichnete Wahl. Das gilt sowohl für Kapitalanleger, die eine „Buy and Hold“ Strategie verfolgen, als auch für Investoren, die Objekte aktiv entwickeln und Wertsteigerungen erzielen möchten.
Immobilieninvestments können eine sichere Geldanlage sein, da Immobilien als Sachwert in der Regel eine geringere Schwankungsbreite als andere Anlageformen haben. Allerdings ist auch hier eine gründliche Analyse der Lage und der Marktbedingungen sowie eine sorgfältige Auswahl der Immobilie erforderlich.
Die Höhe des Eigenkapitals hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum Beispiel dem Beleihungswert der Immobilie, dem Risiko und der Bonität des Investors. Im Allgemeinen wird eine Eigenkapitalquote von 20-30% empfohlen.
Eine gründliche Recherche und Analyse des Immobilienmarkts sowie der eigenen Anlagestrategie und Ziele sind die Voraussetzung für die Auswahl einer geeigneten Immobilie. Auch ein gutes Netzwerk und Kontakte in der Branche können hierbei hilfreich sein.
Die Höhe der Rendite hängt von verschiedenen Faktoren ab wie zum Beispiel dem Kaufpreis, den Mieteinnahmen, der Lage und der Entwicklung des Immobilienmarkts. Im Allgemeinen wird bei Wohnimmobilien eine Rendite von 3-6% und bei Gewerbeimmobilien von 4-8% angestrebt.
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