Immobilienmarkt

Was ist ein Immobilieninvestment? Immobilien sind seit jeher eine beliebte Anlageform. Aber was bedeutet es, in Immobilien zu investieren? Das alles und viel mehr erklären wir Ihnen in diesem umfangreichen Leitfaden zur Kapitalanlage im Immobiliensektor.

Von David Maier, veröffentlicht am 3. Mai 2023 in Immobilienmarkt

Was ist ein Immobilieninvestment?

Definition: „Immobilieninvestment bezeichnet eine Geldanlage in ein Gebäude oder Grundstück, mit dem Ziel, von dessen Wertsteigerung oder Mieteinnahmen zu profitieren.„

Die Anlageform in Immobilien bietet eine Vielzahl von Vorteilen. Zum Beispiel eine solide Rendite, Inflationsschutz und Diversifikation im Portfolio. Zudem gibt es verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, wie zum Beispiel direkte oder indirekte Investitionen und unterschiedliche Arten von Immobilien, wie Wohn- oder Gewerbeimmobilien. 

In diesem Artikel werden wir einen genauen Blick auf die unterschiedlichen Formen von Immobilieninvestments werfen und Ihnen dabei helfen, zu verstehen, ob diese Anlageform für Sie geeignet ist.

Indirekte Kapitalveranlagung in Immobilien

Neben den typischen direkten Investitionen in Immobilien gibt es auch die Möglichkeit der indirekten Kapitalveranlagung. Hierbei investiert man nicht direkt in eine Immobilie, sondern über ein Anlagevehikel wie beispielsweise Immobilienfonds (offen, geschlossen), Immobilienaktien, ETFs oder Crowd Investment.

Bei indirekten Investitionen wird man nicht selbst Eigentümer der Immobilie, sondern partizipiert an der Wertentwicklung von Liegenschaften. Die beiden wichtigsten indirekten Anlagevehikel sind Immobilienfonds und Immobilienaktien.

Vorteile von indirekter Kapitalveranlagung

Eine indirekte Kapitalveranlagung in Immobilien bietet mehrere Vorteile gegenüber einer direkten Investition in eine einzelne Immobilie.

Ein Vorteil ist die Streuung bzw. Diversifikation. Indem man in Immobilienfonds oder Immobilienaktien investiert, kann man das Kapital auf mehrere Immobilien oder Unternehmen verteilen und somit das Risiko minimieren. Eine breite Diversifikation kann auch dazu beitragen, Schwankungen am Immobilienmarkt abzufedern.

Schutz vor Inflation genießt man sowohl bei direkten als auch indirekten Veranlagungen in Immobilien. Denn praktisch alle Mieten werden wertgesichert vereinbart; diese können also „indexiert“ werden. Wenn die Verbraucherpreise steigen, lassen sich meistens auch die Mieten anheben.

Zudem können Sie durch ein Investment in Dividendenaktien beständige Erträge erzielen. Hierbei handelt es sich um Aktien von Unternehmen, die eine regelmäßige Dividendenzahlung an ihre Aktionäre leisten. Diese Unternehmen können in der Immobilienbranche tätig sein und somit eine indirekte Investition in Immobilien darstellen. Dividendenaktien können durchaus eine gute Alternative zu Immobilienfonds sein.

Nicht zu vergessen ist, dass Auswahl und Kauf eines Fonds oder einer Immobilienaktie relativ einfach über einen Broker abzuwickeln sind und praktisch kein laufendes Management erfordern. Daher ist diese Anlageform bequem und in kurzer Zeit umsetzbar.

Insgesamt bietet die indirekte Kapitalveranlagung in Immobilien eine breitere Diversifikation, Schutz vor Inflation und langfristige Ertragsmöglichkeiten.

Risiken indirekter Kapitalveranlagung

Neben den genannten Vorteilen gibt es auch bei indirekten Kapitalveranlagungen in Immobilien Risiken. Einige davon führen wir nachfolgend beispielhaft an:

Ein Beispiel für ein Marktrisiko ist das Zinsänderungsrisiko. Wenn die Zinsen steigen, kann das die Rendite von Immobilienfonds oder Immobilienaktien beeinträchtigen. Auch bei einer langfristigen Betrachtung kann sich das Zinsänderungsrisiko negativ auswirken, wie etwa bei Vonovia im Jahr 2022 zu beobachten war: Die Aktie des Unternehmens brach um mehr als 50% ein, nachdem Zinsen und Renditen am Anleihemarkt deutlich gestiegen waren.

Ein weiteres Risiko ist das Liquiditätsrisiko. Indirekte Anlagevehikel wie Immobilienfonds oder Immobilienaktien können schwieriger zu handeln sein als gewöhnliche Aktien oder Anleihen. In bestimmten Marktphasen kann es schwierig oder sogar unmöglich sein, Anteile zu verkaufen, was zu Verlusten führen kann.

Fremdwährungsrisiken können auch bei indirekten Kapitalveranlagungen in Immobilien eine Rolle spielen. Wenn man in Fonds oder Aktien investiert, die in anderen Währungen notieren oder außerhalb der Eurozone investiert sind, besteht das Risiko von Wechselkursverlusten. Dieses Risiko kann durch Währungssicherungsmechanismen reduziert werden, aber das erhöht auch die Kosten.

Zusätzlich bestehen auch bei indirekten Immobilieninvestments alle üblichen Immobilienrisiken, wie beispielsweise das Risiko von Mietausfällen oder Leerständen. Diese Risiken können jedoch durch eine breite Diversifikation auf verschiedene Immobilien reduziert werden.

Es ist wichtig, sich über die Risiken einer Kapitalveranlagung in Immobilien bewusst zu sein und die Anlageentscheidung sorgfältig abzuwägen!

Direkte Immobilieninvestments

Eine weitere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ist der direkte Erwerb von Immobilien. Hierbei werden Sie selbst Eigentümer oder Miteigentümer und profitieren direkt von den Mieteinnahmen sowie der Wertsteigerung der Immobilie.

Der maßgebliche Unterschied bei direkten Immobilieninvestments ist die Absicherung im Grundbuch. Im Gegensatz zu indirekten Anlagevehikeln wie Fonds oder Aktien hat man hier eine direkte und rechtlich verankerte Position im Grundbuch. Das bedeutet, dass Sie als Eigentümer ein Mitspracherecht bei wichtigen Entscheidungen haben. Als Alleineigentümer einer Liegenschaft können Sie selbst alle wichtigen Entscheidungen fällen.

Dadurch sind Sie allerdings auch stärker an das Objekt gebunden. Es ist also besonders wichtig, vor einem direkten Immobilieninvestment eine sorgfältige Analyse des Objekts sowie eine umfassende Risikoanalyse durchzuführen und sich über die Vor- und Nachteile dieser Anlageform bewusst zu sein.

Gründe für direkte Immobilien-Investments

Es gibt verschiedene Gründe, warum sich Anleger für direkte Immobilien-Investments entscheiden. Ein häufiges Ziel ist die Altersvorsorge, da Immobilien als langfristige Investition gesehen werden. Auch als Inflationsabsicherung und zum Vermögensaufbau eignet sich diese Anlageform gut, da Immobilien als Sachwert in der Regel eine höhere Wertstabilität aufweisen als andere Anlageklassen.

Planbare Erträge sind ein weiterer Vorteil von direkten Immobilien-Investments. Im Gegensatz zu Aktien oder Fonds kann man bei Immobilien die Mieteinnahmen langfristig kalkulieren und somit eine verlässliche Einkommensquelle schaffen. Zudem bieten Abschreibungen einen großen Steuervorteil und können die Rendite erhöhen.

Ein weiterer Vorteil ist der Schutz vor Inflation. Durch steigende Mieten und Immobilienpreise können sich Investoren recht gut gegen Inflation absichern. Die gute Finanzierbarkeit und die Möglichkeit, Fremdkapital zu nutzen, machen Immobilieninvestments auch für Anleger mit geringerem Eigenkapital interessant.

Neben der potenziellen Wertsteigerung und dem langfristigen Vermögensaufbau bietet ein direktes Immobilien-Investment auch den Vorteil des persönlichen Einflusses auf die Entwicklung des Objekts. Durch Aufwertungen, Sanierungen, besseres Marketing und bessere Vermietungen kann man die Rendite steigern und langfristig den Wert der Immobilie erhöhen.

Jedoch ist es wichtig zu beachten, dass direkte Immobilien-Investments auch mit Risiken verbunden sind und eine umfassende Risikoanalyse durchgeführt werden sollte, bevor man sich für diese Anlageform entscheidet.

Rendite aus Immobilien

Was versteht man unter Rendite?

Vereinfacht ausgedrückt bezeichnet die Rendite die Erträge, die aus einer Investition in Relation zu den eingesetzten Mitteln erzielt werden. Es handelt sich also um eine Kennzahl, die Auskunft darüber gibt, wie rentabel eine Investition ist.

Bei der Betrachtung von Immobilieninvestitionen werden verschiedene Arten von Renditen unterschieden. Die Mietrendite beispielsweise misst das Verhältnis zwischen der jährlichen Netto-Kaltmiete und dem Netto-Kaufpreis einer Immobilie. Teilweise werden auch die Kaufnebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer in die Berechnung einbezogen. Auch die Betriebskosten haben einen Einfluss auf die Mietrendite und sollten bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Neben der Mietrendite kann auch die Gesamtrendite betrachtet werden. Hierbei werden auch erwartete Wertsteigerungen der Immobilie berücksichtigt. Eine Methode zur Berechnung der Gesamtrendite ist die sogenannte DCF-Methode (Discounted Cashflow). Dabei werden die erwarteten Einnahmen und Ausgaben in der Zukunft berücksichtigt und auf den aktuellen Zeitpunkt abgezinst.

Zusammengefasst: Die Rendite ist der Ertrag aus einer Investition und setzt sich im Immobilienbereich aus Mietrendite und Wertsteigerung zusammen.

Wie kann man mit Immobilien eine Rendite erzielen?

Immobilien können eine attraktive Rendite bieten, wenn sie klug und gezielt genutzt werden. Die erste Möglichkeit, Rendite aus Immobilien zu erzielen, ist die Mietrendite. Hierbei wird der Kaufpreis der Immobilie ins Verhältnis zur erzielbaren Jahresmiete gesetzt. Eine hohe Mietrendite bedeutet, dass die Immobilie vergleichsweise günstig erworben wurde oder die Mieteinnahmen hoch ausfallen. Um die Mietrendite zu steigern, können Sie beispielsweise eine höhere Miete ansetzen oder die Betriebskosten reduzieren.

Eine weitere Möglichkeit, um eine Rendite aus Immobilieninvestments zu erzielen, ist die laufende Wertsteigerung. Durch eine positive Entwicklung des Immobilienmarkts oder der Umgebung kann der Wert der Immobilie steigen. Hierbei handelt es sich um eine passive Form der Wertsteigerung. Diese ist kaum beeinflussbar.

Aktive Wertsteigerungen können Sie durch Aufwertungen, Sanierungen, Umnutzungen bis hin zu kompletten Neubauten erzielen. Durch Modernisierungen oder energetische Sanierungen steigern Sie den Wert und können gegebenenfalls Ihren Gewinn maximieren. Auch eine Umnutzung einer Immobilie kann die Rendite Ihrer Investition in gewissen Marktlagen steigern – beispielsweise durch die Umwandlung einer leer stehenden Bürofläche in Wohnraum.

Insgesamt gibt es verschiedene Möglichkeiten, um eine Rendite aus Immobilien zu erzielen. Damit Sie Ihr Ergebnis maximieren, ist eine sorgfältige Planung und Durchführung der Investitionen sowie eine regelmäßige Überprüfung der Renditeberechnung unerlässlich.

Bei welcher Rendite lohnen sich Immobilien-Investments?

Rein betriebswirtschaftlich sollte aufgrund der höheren Risiken die Verzinsung des Eigenkapitals immer höher sein als jene des Fremdkapitals. Erfahrene Investoren verlangen für ihre Eigenmittel daher immer eine höhere Rendite als sie an Fremdkapitalzinsen auslegen müssen.

Auch bei der klassischen Buy-and-Hold Strategie muss daher eine gewisse Mietrendite vorliegen, damit einerseits die laufenden Kosten gedeckt sind, die Risiken ausgeglichen werden und andererseits der Kredit bedient werden kann. Selbst bei risikoarmen Investments sollte die Mietrendite um mindestens 2 % höher sein als der Kreditzinssatz der Bank! Bei variabel verzinsten Krediten sind natürlich auch weiter steigende Zinsen zu bedenken.

Um die Frage genau beantworten zu können, ist aber jeweils eine individuelle Betrachtung des Investments notwendig. Sie wünschen eine kostenfreie Beratung zu Ihrem Business Plan?

Rechnen sich Immobilien-Investments 2023 noch?

Derzeit liegen die Finanzierungszinsen für Hypothekendarlehen in Österreich bei mindestens 3 bis etwa 4 % (Stand Februar 2023). Wie oben erläutert wurde, sollte die Mietrendite auch für eine konservative Buy-and-Hold Strategie deutlich über den Kreditzinsen liegen. 

Zwar sind zuletzt leichte Preisrückgänge bei Immobilien bemerkbar geworden. In den meisten österreichischen Städten rechnet sich die klassische Anlegerwohnung derzeit aber trotzdem nicht. Dafür wären entweder weitere Preisrückgänge, steigende Mieten oder wieder fallende Zinsen erforderlich.

Anders sieht es bei Gewerbeimmobilien aus. In diesem Segment treten weniger Eigennutzer und generell mehr Investoren als Käufer auf. Da diese Investoren typischerweise alle gleich rechnen, verläuft die Preisanpassung an das höhere Zinsniveau hier schneller. 2023 können sich somit bei Gewerbeimmobilien entsprechend sehr gute Einstiegschancen für Investoren ergeben.

Voraussetzungen, um in Immobilien direkt investieren zu können

Die direkte Investition in Immobilien erfordert bestimmte Voraussetzungen. Eine zentrale, wenn nicht die wichtigste, Voraussetzung ist ausreichendes Eigenkapital. Sie benötigen üblicherweise mindestens 20 % Eigenkapital sowie eine Reserve für unerwartete Sanierungen oder Ausfälle. Besonders bei den aktuell eher hohen Finanzierungszinsen kann es außerdem interessant sein, nur ein kleines Hypothekendarlehen aufzunehmen.

Des Weiteren ist ein laufendes Einkommen von Vorteil, da diese zur Finanzierung des Investments genutzt werden kann. Projektfinanzierungen, bei denen die Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe noch keine Erträge abwirft, sind schwieriger zu finanzieren und erfordern oft höhere Sicherheiten.

Ein weiterer Faktor ist der entsprechende Zeithorizont, denn Immobilieninvestitionen sind in der Regel langfristige Investitionen. Es ist wichtig, dass genügend Zeit vorhanden ist, um das Investment zu planen, umzusetzen und von den Erträgen profitieren zu können. Eine kurzfristige Betrachtung ist hierbei meist nicht zielführend.

Welche Art von Immobilie eignet sich als Investment?

Grundsätzlich eignet sich jede Immobilie, die stabile und planbare Mieterträge liefert. Dabei gibt es je nach Objektart unterschiedliche Ertragschancen, aber auch Risiken. Immobilienprofis sprechen hierbei vom Risiko-Rendite-Profil. 

Welche Art von Immobilie für ein Investment geeignet ist, hängt somit von individuellen Präferenzen und Zielen ab. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick, nach welchen Immobilien Sie Ausschau halten sollten.

Wohnimmobilien

Häufig wird bei Immobilieninvestments zuerst an Wolkenkratzer und große Bürokomplexe gedacht. Aber gerade für Einzelanleger stellen Wohnimmobilien eine zugänglichere Investition dar. 

Besonders relevant sind dabei Vorsorgewohnungen, die speziell für Kapitalanleger errichtet werden. Hierbei werden Wohnungen in einem Apartmenthaus erworben, die anschließend vom Betreiber vermietet werden. Diese Art von Immobilieninvestment bietet langfristige Mieteinnahmen, bei geringem Aufwand für den Anleger.

Eine weitere Möglichkeit sind Bauherrenmodelle. Hierbei wird eine Immobilie von einem Bauträger erworben, der sich um Planung und Umsetzung kümmert. Nach der Fertigstellung der Immobilie wird diese dann selbst verwaltet und vermietet.

Für Anleger, die die Vermietung selbst übernehmen möchten, bieten sich außerdem auch gut vermietbare Eigentumswohnungen an. Dazu zählen insbesondere Garconnieren und Studenten-WGs in Städten, da für diese oft eine hohe Nachfrage besteht. Sowohl Neubauten als auch Bestandsobjekte können in Frage kommen. Beachten Sie hierbei allerdings den höheren Aufwand für die Akquisition, Verwaltung oder auch bei der Vermietung.

Zusammenfassend eignen sich vor allem Vorsorgewohnungen, Bauherrenmodelle und selbst vermietete Eigentumswohnungen als Investment. Es ist jedoch wichtig, dass vor dem Kauf einer Immobilie eine ausführliche Analyse der Lage, der Renditeerwartungen und der Risiken durchgeführt wird.

Gewerbeimmobilien

Ein weiterer Bereich für Immobilieninvestments sind Gewerbeimmobilien. Hierbei gibt es verschiedene Arten von Immobilien, die sich für eine Investition eignen. Diese kann man wie folgt gruppieren:

• Zinshäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser:
  Aufgrund der Wohnnutzung können Sie nur mit einer entsprechend geringeren Mietrendite rechnen. Wie auch einzelne Wohnungen ist die Vermietbarkeit aber meist gut und Leerstände sind häufig gering.
• Büros und Bürohäuser:
  Büroflächen bieten meist langfristige Mieteinnahmen mit sehr geringem Verwaltungsaufwand. Je nach Lage sind sie aber meist schwieriger zu vermieten als Wohnungen.
• Geschäftsflächen, Einzelhandel, Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren:
  Diese Art von Immobilien ist stark von der wirtschaftlichen Lage und den lokalen Konsumgewohnheiten abhängig. Gerade durch E-Commerce geraten Handelsflächen teilweise unter Druck. Als besonders stabil haben sich in den letzten Jahren teilweise Lebensmittelmärkte erwiesen.
• Hallen für Produktion, Lager und Logistik:
  Solche Gewerbeimmobilien sind sicher nur etwas für Profis, die sehr genau auf die Vermietbarkeit achten. Teilweise werden Gewerbeobjekte sehr speziell für den Nutzer errichtet, was bei der Nachmietersuche problematisch werden kann.
• Hotels, Apartmenthäuser:
  Tourismus Objekte fallen in den Bereich der Spezialimmobilien und sind mit einem entsprechenden Risiko behaftet. Entscheidend ist der Betrieb bzw. der Betreiber. Hier gibt es verschiedene Varianten: Selbst betreiben, Management durch einen externen Hotelbetreiber oder Vermietung – mit oder ohne Umsatzmiete.

Anlagestrategien für Immobilieninvestments

Eine erfolgreiche Anlagestrategie für Immobilieninvestments erfordert eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten und Fähigkeiten sowie der persönlichen Ziele. 

Es gibt passive Anlagestrategien, bei denen man stabile Erträge ohne großen Aufwand erzielen kann, wie zum Beispiel durch den Kauf von Neubauwohnungen oder Core-Objekten. Andere Anlagestrategien sind auf eine Wertsteigerung durch aktive Maßnahmen ausgelegt, wie zum Beispiel Sanierungsobjekte oder Fix & Flip-Strategien bei Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Anlage in unterschiedlichen Objekttypen von Core-Objekten bis hin zu Opportunity-Objekten bietet verschiedene Rendite- und Risikoprofile.

Es ist wichtig, sich auch über die möglichen Risiken bewusst zu sein, wie Leerstand, Baukosten oder unerwartete Schäden. Zudem müssen Sie sich überlegen, welche Kapitalpolster Sie vorhalten können. Auch die verfügbare Zeit für Suche, Verhandlung und Betreuung sollte berücksichtigt werden.

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Die größten Fehler beim Immobilieninvestment

Wer in Immobilien investieren möchte, sollte nicht nur auf die einzelne Wohnung achten, sondern das gesamte Gebäude betrachten. Im Folgenden werden einige typische Fehler aufgelistet, die Sie bei Ihrem Immobilieninvestment unbedingt vermeiden sollten:

• Energetischer Zustand und anstehende Sanierungen
  Der energetische Zustand des Gebäudes spielt eine immer wichtigere Rolle. Bei schlechten Häusern mit Klasse E, F oder G sind zukünftig Zwangssanierungen, Vermietungsverbote oder Mietzinsbeschränkungen auf den Richtwert zu befürchten.
• Betriebs- und Heizkosten
  Neulinge im Vermietungsgeschäft rechnen gerne mit typischen Netto-Kaltmieten pro Quadratmeter. Dabei werden aber oft die Betriebs- und Heizkosten übersehen. Mieter schauen bei Abschluss des Mietvertrages auf die Gesamtbelastung. Dadurch können Sie bei falscher Herangehensweise weniger Mieteinnahmen erzielen als kalkuliert.
• Eigentumsgemeinschaften/Wohnungseigentum
  Bei Wohnungseigentum sind die Möglichkeiten zur Umnutzung oder Sanierung begrenzt, und häufig ist die Zustimmung der anderen Eigentümer notwendig. Achten Sie zudem auf eine eventuell nötige Instandhaltungsrücklage bei Eigentumsgemeinschaften. Daher ist Alleineigentum am gesamten Haus oder der gesamten Liegenschaft oft die bessere Wahl.
• Weitere Aspekte
  Um böse Überraschungen vorzubeugen, sollten Sie bei der Auswahl Ihrer Anlageimmobilie außerdem auf folgendes achten: das Vorhandensein eines FI-Schutzschalters, gab es regelmäßige technische Prüfungen, korrekte Unterlagen und Baubescheide sowie eventuell nicht genehmigte Umbauten.

Es empfiehlt sich gerade beim Kauf der ersten Immobilie sachkundige Fachleute frühzeitig hinzuzuziehen. An erster Stelle steht hier natürlich Ihr Immobilienmakler, der vieles vorab für Sie beurteilen kann. Kommt ein Objekt in die engere Auswahl, brauchen Sie aber auch ihren Steuerberater, einen Juristen und oft auch Fachleute für das Technische; wie beispielsweise einen Baumeister.

Lagefaktoren für Immobilien zur Kapitalanlage

Lage, Lage, Lage! Die Lage einer Immobilie ist der entscheidende Faktor für den Erfolg einer Kapitalanlage. Eine gute Lage beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie erheblich und erhöht die Vermietbarkeit und Nachfrage beim Verkauf. Jede Objektart hat dabei ihre eigenen Lagefaktoren, die relevant sind und berücksichtigt werden müssen. Doch welche sind für Sie von Bedeutung?

Die Makrolage

Die Makrolage spielt bei der Entscheidung für ein Immobilieninvestment eine zentrale Rolle. Dabei sollten Sie sich als Investor fragen, in welchem Land und in welcher Stadt Sie investieren möchten. 

Für Österreicher bieten sich neben Investitionen im eigenen Land auch Deutschland als Anlageziel an. Bei der Suche nach guten Lagen für Investments in Wohnungen sollte man auf Ballungsräume mit Zuzug, hoher Wohnqualität, Universitäten, guten Arbeitgebern und eine gute Verkehrsanbindung achten. 

Zunächst kommen einem A-Städte wie Wien, Salzburg und Innsbruck in den Sinn. In Deutschland sind hingegen Berlin, München und Frankfurt am Main bei Anlegern besonders beliebt. Aufgrund der hohen Nachfrage bieten A-Städte gerade bei Wohnungen nur noch geringe Renditen. Dafür ist die Vermietbarkeit hier meist sehr gut.

Orte in den Speckgürteln der A-Städte sowie kleinere, aber wirtschaftlich starke Städte bieten häufig gute Chancen und bessere Renditemöglichkeiten. Allerdings sollten Sie sich auch bewusst sein, dass in manchen Städten ein Überangebot an Wohnungen herrschen kann, was schlecht für die Vermietung ist und zu fallenden Preisen führen kann. Zuletzt wurde beispielsweise in Graz sehr viel gebaut.

Die Mikrolage

Doch auch nachdem Sie sich für eine Stadt entschieden haben, müssen Sie noch weitere Lagefaktoren beachten. Neben der Makrolage spielt die Mikrolage eine Rolle. Hier geht es darum, wo genau in der Stadt investiert werden soll. 

Bei Wohnungen ist vor allem die Wohnqualität ausschlaggebend: Ist die Lage attraktiv genug, dass jemand hier wohnen möchte? Und wenn ja, kann sich diese Person die entsprechende Miete leisten? 

Den größten Einfluss hat dabei die umliegende Infrastruktur, wie zum Beispiel die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Ärzte und Apotheken. Aber auch kleinere Aspekte wie die Sonneneinstrahlung und die Lautstärke der Umgebung spielen eine Rolle.

Was davon am wichtigsten ist, hängt von der Wohnungsart und der damit verbundenen Zielgruppe ab, die angesprochen werden soll. Unabhängig von der Zielgruppe sollten Sie bei der Mikrolage außerdem unbedingt Hochwasser oder andere Naturgefahren berücksichtigen.

Lagefaktoren für Gewerbeimmobilien

Auch bei Gewerbeimmobilien müssen Sie bestimmte Faktoren für Makro- und Mikrolage beachten. Diese unterscheiden sich zum einen sehr stark von denen, die bei Wohnimmobilien wichtig sind. Zum anderen gibt es auch innerhalb der Gewerbeimmobilien große Unterschiede, aufgrund der vielen unterschiedlichen Arten von Immobilien.

Beispielsweise benötigt ein Hotel eine gute Lage in der Nähe von Sehenswürdigkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln und Restaurants. Eine Logistikimmobilie hingegen braucht eine gute Anbindung an Verkehrswege, wie Autobahnen oder Bahnhöfe. Für Bürogebäude sind eine gute Infrastruktur sowie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wichtig, um Mitarbeiter zu gewinnen und Kunden zu empfangen. Bei Einzelhandelsimmobilien sind Aspekte wie Parkmöglichkeiten, Kundenfrequenz und gute Sichtbarkeit entscheidend. 

Eine Gemeinsamkeit zwischen allen Immobilieninvestments ist, dass die Lage eine entscheidende Rolle spielt und so oft maßgeblich zum Erfolg Ihrer Geldanlage beitragen kann.

Steuern und Gesellschaftsform

Im Bereich von Steuern, Gesellschaftsform sowie anderen rechtlichen Themen können wir Ihnen hier nur einen groben Überblick geben; und das auch nur in Österreich. Diese Informationen stellen keine Beratung dar!

Die rechtzeitige, fundierte Abklärung dieser und weiterer Punkte ist für erfolgreiche Investments sowie die Abwendung von ernsten Schäden aber unumgänglich. Lassen Sie sich daher immer frühzeitig, bereits bevor Sie ein Investment tätigen, von einem sachkundigen Steuerberater aufklären und beraten. Zusätzlich benötigen Sie immer einen Notar oder Rechtsanwalt, der Sie in rechtlichen Dingen aufklärt und berät.

Kauf als Privatperson oder mit einer Personengesellschaft

Steuern sind bei der Rechtsformwahl nur eines von vielen Kriterien, bei Immobilien aber besonders relevant. Daneben ist auch die Begrenzung von Haftungen wesentlich. Wenn Ihr Investment nur wenige Risiken erwarten lässt und Sie Gewinne überwiegend ausschütten möchten, kann der Kauf als Privatperson (oder bei mehreren Gesellschaftern mit einer Personengesellschaft) möglicherweise interessant sein. 

In diesem Fall erfolgt die Besteuerung auf der Ebene der Gesellschafter. Das kann von Vorteil sein, wenn Verluste in der Anfangsphase mit anderen Einkünften gegengerechnet und so Steuern gespart werden sollen. Achten Sie hier aber  darauf, dass Sie nicht in die Liebhaberei rutschen und später alles wieder an das Finanzamt zurückzahlen müssen!

Derzeit fallen in Österreich auch keine Sozialversicherungsabgaben auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an. Auch das ist ein Vorteil.

Beim Weiterverkauf von Immobilien fällt jeweils die Immobilienertragsteuer an, die Sie nicht übersehen sollten. Für mehr Informationen lesen Sie unseren ausführlichen Artikel „Die Immobilienertragsteuer in Österreich„.

Immobilien mit GmbH kaufen

Daneben bieten sich Kapitalgesellschaften, besonders GmbHs (also Gesellschaften mit beschränkter Haftung) für Investments an. Neben der Haftungsbegrenzung bieten diese den Vorteil, dass man schneller Vermögen aufbauen kann. Der Grund: Die Besteuerung erfolgt auf Ebene der Gesellschaft, derzeit mit 24 % Körperschaftsteuer. Solange die Gewinne reinvestiert und nicht ausgeschüttet werden, lässt sich so häufig schneller Vermögen aufbauen als im Privatvermögen, wenn dort eine hohe Einkommenssteuer abzuführen ist. Beachten Sie aber, dass im Falle von Ausschüttungen zusätzlich die Kapitalertragsteuer anfällt.

Bei Kapitalgesellschaften fallen aber auch entsprechende Gründungskosten sowie laufende Kosten für die doppelte Buchführung, Geschäftsführung und Jahresabschlüsse an. Außerdem unterliegen Sie Veröffentlichungspflichten. Und das Vermögen gehört in erster Linie der Gesellschaft. Daher sind auch Entnahmen und Ausschüttungen an Gesellschafter nur unter gewissen Voraussetzungen möglich.

Anders als bei Personengesellschaften fällt beim Verkauf von Immobilien durch eine GmbH keine Immobilienertragsteuer an. Sondern der Gewinn wird der Gesellschaft zugerechnet und unterliegt der Körperschaftssteuer sowie bei Ausschüttungen zusätzlich der Kapitalertragssteuer.

Abschreibung

Ein wesentlicher Vorteil von Immobilien ist, dass auf Anschaffungs- und Herstellungskosten eine Abschreibung für Abnutzung angesetzt werden kann. Diese reduziert die laufende Steuerbelastung. 

Das Grundstück  kann man hingegen nicht abschreiben, da dieses ja auch unbegrenzt genutzt werden kann. Wie der Grundanteil zu bemessen ist, wird in der Grundstückswertverordnung geregelt.

Umsatzsteuer

Natürlich darf man auch die Umsatzsteuer nicht vergessen. Allerdings gibt es in diesem Bereich zwei Erleichterungen:

Zum einen ist das die Kleinunternehmerregelung, durch die man im Wesentlichen seinen Mietern keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen muss. Gleichzeitig verliert man aber auch den Vorsteuerabzug.

Kleinunternehmer sind übrigens Unternehmer, die ihr Unternehmen im Inland betreiben und deren Jahresumsatz 35.000 Euro nicht übersteigt. Hier sind neben den Mieteinkünften aber auch von Mietern eingehobene Betriebskosten sowie andere unternehmerische Tätigkeiten bzw. Einkünfte zu berücksichtigen. 

Zum Anderen gibt es in Österreich generell einen reduzierten Umsatzsteuersatz von 10 % bei der Vermietung von Wohnimmobilien.

Bei Gewerbeimmobilien hingegen gelten wiederum völlig andere Regelungen. Hier sieht das Umsatzsteuergesetz generell vor, dass ohne Umsatzsteuer vermietet wird und auch kein Vorsteuerabzug zusteht. Nur unter gewissen Umständen darf optiert und dann mit 20 % Umsatzsteuer vermietet werden. Dazu muss der Mieter unter anderem das Mietobjekt nahezu ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Wenn Sie also Geschäftsräume an einen Rechtsanwalt, Arzt oder einen Verein vermieten, haben Sie üblicherweise keinen Vorsteuerabzug!

Aufgrund der Komplexität und Tragweite raten wir Ihnen nochmals dringend dazu, frühzeitig einen sachkundigen Steuerberater einzuschalten. Einen genaueren Überblick finden Sie auch beim Bundesministerium für Finanzen.

Risiken von Immobilieninvestments: Welche Risiken hat man?

Wie jedes Investment weisen auch Investments in Immobilien Risiken auf, die es zu berücksichtigen gilt. Einige dieser Risiken dürfen wir Ihnen hier exemplarisch aufzählen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

• Klumpenrisiko:
  Aufgrund des großen Kapitalbedarfs je Objekt lassen sich direkte Investments meist nur schlecht streuen.

• Vermietungsrisiko:
  Sowohl der Cash Flow Ihres Investments als auch der Wert des Objektes hängen direkt mit den Mieteinnahmen zusammen. Aufgrund verschiedenster Umstände kann sich die Vermietbarkeit mit der Zeit verschlechtern.

• Mietausfallrisiko:
  Mietzahlungen können unerwartet ausbleiben, wenn der Mieter nicht zahlen kann oder will. Im Falle eines Konkursverfahrens erhält man später oft nur einen geringen Teil ausständigen der Miete. Und bis zur Räumung dauert es oft lange. Zudem können Kosten für Gerichtsgebühren und Rechtsanwalt anfallen. Außerdem sind die Betriebs- und Heizkosten in dieser Zeit ebenfalls nicht gedeckt.

• Schäden und erforderliche Reparaturen:
  Unerwartet erforderliche Reparaturen am Mietobjert (oder am Haus) sind oft teuer. Daher sollte immer ein Kapitalpolster vorgehalten werden. Führt man erforderliche Reparaturen nicht durch, hat ggf. der Mieter Anspruch auf Mietminderungen.

• Altlasten:
  Altlasten und Kontaminierungen kann es nicht nur bei unbebauten Grundstücken geben. Auch in Gebäuden können sich belastete Baustoffe (z.B. Asbest), ausgelaufenes Heizöl oder andere Dinge verstecken. Die Entsorgung ist oft äußerst kostspielig.

• Umweltrisiken:
  Überflutungen, Muren, Lawinen, Sturmschäden und vieles mehr können Immobilien beschädigen oder sogar unbrauchbar machen. Nicht jedes Risiko ist versicherbar.

• Haftungsrisiken:
  Durch Gebäude können auch Sach- und Personenschäden auftreten. Der „Klassiker“ ist, dass Passanten durch schlechte Schneeräumung im Winter zu Schaden kommen. Es kann aber auch deutlich gravierenderen Schäden geben, beispielsweise durch herabfallende Dachziegel oder im Brandfall. Eine gute Haftpflichtversicherung ist daher unumgänglich.

• Steuerrisiken:
  Die Steuergesetzgebung kann sich ändern. Denken Sie nur an die Immobilienertragssteuer, die 2012 quasi „über Nacht“ eingeführt wurde. Bei nur geringen Gewinnen kann das Finanzamt Ihr Investment als Liebhaberei einstufen. In diesem Fall drohen extreme Rück- und Nachzahlungen an das Finanzamt.

• Mietzinsbeschränkungen:
  Das Österreichische Mietrechtsgesetz sieht für viele Immobilien Mietzinsbeschränkungen vor. Vor dem Kauf einer Wohnimmobilie, aber auch eines Gewerbeobjektes sollten Sie das unbedingt von einem Juristen prüfen lassen.

• Politische Risiken:
  Mieten könnten durch die Politik zukünftig „eingefroren“ oder gesetzlich weiter reguliert werden. Öl- und Gasheizungen werden zukünftig zwangsweise ausgetauscht werden müssen. Außerdem droht eine zusätzliche Sanierungspflicht für ältere, nicht energieeffiziente Gebäude. Auch lokale, politische Entscheidungen können relevant sein (Änderung von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen, Parkzonen, etc.)

• Zinsänderungsrisiko:
  Wie wir kürzlich erlebt haben, sind die Zinsen 2022 unerwartet stark angehoben worden. Solche Veränderungen haben wesentliche Auswirkungen auf die Liquidität und Rentabilität von Investments. Ob dadurch möglicherweise auch die Preise stärker fallen, bleibt abzuwarten.

Aufgrund der verschiedenen Risiken sollten Investoren immer einen Kapitalpolster vorhalten. Dieser sollte ausreichen, um dringend anstehende Reparaturen zu bezahlen. Außerdem muss man länger andauernde Mietausfälle abdecken können.

Aufgrund der nicht beeinflussbaren Risiken, die bei jeder Anlageform vorliegen, sollte man alle selbst beeinflussbaren Risiken eliminieren. Dafür ist viel Expertise oder eine gute Beratung notwendig.

Fazit zu Immobilien als Anlageform

Immobilieninvestments bieten als Anlageform zahlreiche Vorteile. Die wichtigsten sind die planbaren Mieterträge, ein hoher Inflationsschutz, häufig große Wertzuwächse sowie die exzellente Finanzierbarkeit! Keine andere Anlageklasse wird von Banken derart hoch finanziert. Daher lässt sich der Leverage Effekt bei Immobilien besonders gut nutzen.

Bei direkten Investments kommt hinzu, dass man durch Geschick, Einsatz und Know How selbst großen Einfluss auf die Wertentwicklung nehmen kann. Auch das ist de facto einzigartig. 

In Kombination mit einem guten Risikomanagement sind Immobilien als Kapitalanlage daher eine ausgezeichnete Wahl. Das gilt sowohl für Kapitalanleger, die eine „Buy and Hold“ Strategie verfolgen, als auch für Investoren, die Objekte aktiv entwickeln und Wertsteigerungen erzielen möchten.