Road Map für Immo-Käufer

Wer zum ersten Mal mit einem Immobilienkauf zu tun hat, wird eventuell stark gefordert sein. Daher begleite ich Sie durch den gesamten Prozess, so dass Sie am Ende Ihre Wunschimmobilie zu vernünftigen Konditionen erwerben können!

Die Road Map für Immo-Käufer bietet eine erste, grobe Orientierung. Natürlich ist das nur ein grober Überblick – ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Es läuft auch jede Transaktion leicht anders ab. Daher beraten wir Sie gerne individuell und persönlich.

1. SuchprofilGemeinsam erstellen wir Ihr individuelles Suchprofil | auf Basis aktueller Preise
2. FinanzierungsrahmenErstgespräch mit Ihrer Hausbank zu Ihrem Budget und erwarteten Rückzahlungen
3. BesichtigungenInteressante Objekte persönlich besichtigen | wichtige Fragen beantworten
4. FinanzierungsangebotFinanzierungsangebote für Ihr Wunschobjekt einholen
5. ZweitbesichtigungWeitere Besichtigung Ihres Wunschobjektes | gerne mit einem Sachverständigem
6. KaufangebotWichtige Punkte zu Ihrem Wunschobjekt und Bedingungen fassen wir schriftlich zusammen
7. VerhandlungenIhr Kaufangebot erklären wir dem Verkäufer und vermitteln, damit es zu einer Einigung kommt
8. KaufvertragErstellung des grundbuchsfähigen Kaufvertrages
9. NotarterminUnterzeichnung des Vertrages beim Notar | Schutz gegen „Mehrfachverkauf“ durch eine Ranganmerkung
10. ÜbergabeGemeinsame Begehung | Abweichungen zum vereinbarten Zustand festhalten | Schlüsselübergabe

Die Road Map für Immobilienkäufer – ein erster Überblick über den Prozess des Immobilienkaufs

Welcher Preis ist erzielbar?

Diese Frage stellen sich viele Verkäufer vor Beginn der Vermarktung. Gleichermaßen gilt das natürlich auch für die erzielbare Miete. Die Antwort dazu liefert die fundierte Bewertung durch einen erfahrenen Immobilien Experten.

Von uns erhalten Sie eine genaue und fundierte Aussage, die speziell für Ihre Immobilie maßgeschneidert ist. Zu berücksichtigen gilt es dabei eine ganze Reihe von Punkten. Vereinfacht lassen sich diese in folgende Kategorien gliedern:

Als Immobilienmakler und Experte für Gewerbeimmobilien sind wir auf Innsbruck und Tirol spezialisiert. Gerade der Raum Innsbruck und Umgebung hat seit Jahren eine ganz eigene Preisdynamik entwickelt, die bei der Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie besonders zu berücksichtigen ist.

Mit Fingerspitzengefühl zum idealen Angebotspreis

Wir ermitteln für Sie kostenlos und unverbindlich den Marktwert Ihres Objektes. Dabei beschreiten wir eine Gratwanderung:

Ist der Angebotspreis zu hoch, schreckt das Interessenten ab. Ist der Preis zu niedrig, verliert man den Verhandlungsspielraum. Dadurch verpasst man am Ende den eigentlich erzielbaren Preis.

Ein adäquater Angebotspreis ist daher entscheidend für die zügige und erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie!

Je nach Ihrer individuellen Situation liefern wir Ihnen eine Empfehlung zum idealen Angebotspreis. Natürlich auch zur erzielbaren Monatsmiete. Wie schnell Sie verwerten möchten, ist für uns dabei ein wesentlicher Punkt.

Wie lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen?

Der objektive Wert einer Immobilie hängt von vielen Punkten ab, die sich kaum oder gar nicht beeinflussen lassen. So haben Sie wenig Einfluss auf die allgemeine Wirtschaftslage. Und auch die Grundstücksfläche können Sie nicht “eben mal” schnell vergrößern.

Trotzdem sollten Sie als Verkäufer einer Gewerbeimmobilie einige Punkte beachten, die sehr wohl Einfluss auf Ihren Verkaufspreis haben. Insbesondere gilt es ein paar entscheidende Fehler zu vermeiden:

1. Den Angebotspreis richtig wählen

Gerade private Verkäufer lassen sich oft von überzogenen Preisvorstellungen anderer Verkäufer blenden. Auf den gängigen Immobilienportalen werden schnell Preise recherchiert. Und natürlich orientieren sie sich an den höchsten Preisen, die sie finden. Oft schlagen Verkäufer dann auch noch etwas auf. Dabei übersehen sie, dass die am Markt tatsächlich erzielten Verkaufspreise meist andere sind.

Welche Konsequenzen ergeben sich daraus, wenn ein überzogener Preis ausgeschrieben wird? Zuerst werden sich nur wenige Interessenten melden. Und das sind solche, die „nur mal schauen wollen“. Zwar kommt es zu einzelnen Besichtigungen, aber von den Interessenten hören die Verkäufer meist nichts mehr.

Die Wochen und Monate verstreichen. In dieser Zeit ist das Objekt aber laufend im Internet zu finden. Und Sie können sich gar nicht vorstellen, wie genau „echte Käufer“ heutzutage den Markt beobachten. Zwangsläufig entsteht bei ihnen der Eindruck, mit der Immobilie „stimmt etwas nicht“.

Für die Verkäufer reiht sich hingegen ein negatives Erlebnis an das andere. Natürlich zehrt das an den Nerven. Und bei Besichtigungen wird man Ihnen das auch anmerken.

Irgendwann wird dann ein Käufer auftauchen, der die Situation erkennt und sein Glück mit einem sehr niedrigen Angebot versucht. Die Verkäufer stehen automatisch vor der Entscheidung, jetzt unter Wert zu verkaufen oder die nervenaufreibende Odyssee fortzusetzen.

Nicht ohne Grund greifen Sachverständige auf die Verkaufspreise aus dem Grundbuch zurück. Öffentlich ausgeschriebene Angebotspreise hingegen spielen für den Experten nur eine untergeordnete Rolle. In Gutachten spielen sie sogar gar keine Rolle.

Der richtige Angebotspreis ist also entscheidende für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie. Wir beraten Sie dazu gerne individuell, persönlich und im Detail. Von uns erhalten Sie eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie.

2. Das passende Timing

Auch das Timing ist relevant, gerade dann, wenn die agierenden Parteien Unternehmen sind. Oft sollen Entscheidungen noch vor dem Bilanzstichtag fixiert oder Verkäufe noch davor abgeschlossen werden. Wir beobachten daher, dass gerade im November und auch noch im Dezember deutlich mehr Deals vertraglich fixiert werden.

Nebenkostenrechner bei Kaufverträgen und Mietverträgen in Österreich
Das richtige Timing ist absolut relevant.

Als Verkäufer sollten Sie darauf bedacht sein. Wenn Sie in der zweiten Jahreshälfte verkaufen möchten, sollte Ihr Objekt im September auf den Markt kommen. Ein Verkaufsstart danach dürfte nach unserer Erfahrung zu spät sein, um noch im laufenden Jahr abschließen zu können.

3. Professionell vermarkten

Sicher werden Sie sagen, schöne Fotos sind gut, wenn eine Wohnung verkauft werden soll. Wir sind hingegen anderer Meinung: Eine optisch einwandfreie und ansprechende Aufbereitung beflügelt auch den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie!

Sehr häufig beobachten wir, dass Objekte mit unvollständigen Informationen und schlechten Bildern auf den Markt kommen. Das muss den Verkauf nicht zwangsläufig verhindern. Aber der erste Eindruck ist nicht wieder gut zu machen. Interessenten werden naturgemäß vermuten: Wenn schon die Bewerbung schlecht gemacht ist, wird auch die Immobilie selbst nicht viel besser gepflegt worden sein.

Als Spezialist für die Vermarktung gewerblicher Objekte unterstützen wir Sie gerne. Das gilt natürlich sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung.

4. Informationen bestimmen den Preis

Haben Sie schon einmal versucht einen PKW ohne Pickerlgutachten, ohne Service-Heft und ohne die letzten Rechnungen der Werkstatt zu verkaufen? Nein? Natürlich nicht, weil jedem bewusst ist, dass diese Informationen für den Wert eines PKW absolut entscheidend sind.

Interessanterweise wird das bei Immobilien ständig versucht. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist das ein fataler Fehler. In der heutigen Zeit sind verlässliche Daten wesentlich für den Wert einer Immobilie. Beispielhaft führen wir die laufenden Überprüfungen technischer Anlagen, Wartungsbücher, aber auch so etwas Banales wie aktuelle Grundrisse an.

Denken Sie nur daran, dass der Käufer Ihrer Immobilie eine Betriebsanlagengenehmigung erlangen muss. Die Auflagen der Behörden sind oft auch so schon schwer zu erfüllen. Wenn der Verantwortliche der Behörde dann auch noch berechtigte Zweifel am Zustand der technischen Anlagen haben muss, wird er bei allem doppelt so genau hinschauen.

Außerdem ist das nachträgliche Beschaffen von Unterlagen schlicht mit hohen Kosten und Aufwand verbunden. Das alles sind Punkte, die ein Käufer einpreisen wird. Womöglich schrecken ihn diese sogar ganz vom Kauf ab.

Als professioneller Dienstleister bereiten wir die erforderlichen Unterlagen so auf, dass ein Käufer darin sogar einen Mehrwert finden kann. Und auch für den Fall, dass Ihnen gewisse Dokumente fehlen sollten, beraten und unterstützen wir Sie tatkräftig.

Unterschiedliche Ansätze für die Bewertung

Sicher kennen Sie die Ermittlung des Sachwertes, wie sie bei Wohnhäusern oft angewendet wird. Die Sachwertermittlung geht im Wesentlichen von den Neuherstellungskosten der Immobilie aus. Davon wird dann ein Abschlag für das Alter abgezogen; die sogenannte „Alterswertminderung“.

Bei der Bewertung von gewerblich genutzten Objekten spielt der Sachwert sehr oft nur eine untergeordnete Rolle. Vielmehr konzentriert man sich bei diesen Objekten auf den Ertragswert. Wesentlich dafür ist, dass Gewerbeimmobilien sehr oft gemietet werden.

Im Ertragswertverfahren wird die erzielbare Miete zugrundegelegt und über die Nutzungsdauer kapitalisiert. Dadurch lassen sich schärfere Aussagen zum tatsächlichen Marktwert ihrer Gewerbeimmobilie treffen.

Wir bewerten Ihre Immobilie

Ihr Objekt befindet sich in Innsbruck oder Tirol? Sie sind am Marktwert Ihres Objektes interessiert? Wir beraten Sie gerne schon im Vorfeld einer späteren Verwertung. Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf. Sie erhalten eine fundierte und maßgeschneiderte Bewertung, genau zu Ihrer Immobilie.

Hier geht es zur Berwertung!

Sie können uns auch direkt anrufen oder eine E-Mail senden.

Die Immobilienertragssteuer – kurz ImmoESt – ist die Steuer beim Verkauf Ihrer Immobilie. Informieren Sie sich rechtzeitig und vermeiden Sie teure Stolpersteine!

Ein grober Überblick

2012 wurde die Besteuerung von Immobilienverkäufen in Österreich komplett geändert: Die Immobilienertragssteuer wurde eingeführt. Seither werden Immobilienverkäufe aus dem Privatvermögen generell besteuert. Stark vereinfacht können Sie davon ausgehen, dass der Veräußerungsgewinn mit 30% besteuert wird.

Viele werden noch die früher gültige 10-Jahres-Frist, die sogenannte Spekulationsfrist, im Kopf haben. Seit 2012 ist diese aber nicht mehr gültig. Wenn Sie eine Immobilie also länger halten, erspart Ihnen das die Steuer leider nicht mehr.

Das System der ImmoESt gilt weitestgehend auch für Immobilien im Betriebsvermögen. Bei natürlichen Personen und Personengesellschaften beträgt auch hier der Steuersatz 30%, bei Kapitalgesellschaften hingegen weiterhin 25%. Allerdings beschäftigt sich dieser Artikel grundsätzlich mit Immobilien im Privatvermögen.

Die Immobilienertragssteuer in Österreich - relevant für den Verkauf von Gewerbeimmobilien in Tirol
Ein lustiges Bild für eine ernste Sache. Schon mancher Verkäufer wurde von der ImmoESt überrascht.

Altfälle

Vorweg gleich eine erste Ausnahme: Bei sogenannten Altfällen muss nicht der Veräußerungsgewinn versteuert werden, sondern es sind pauschale Steuersätze auf den gesamten Verkaufserlös vorgesehen.

Von Altfällen spricht man, wenn Liegenschaften vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden. Damit waren sie am 31.3.2012 nicht steuerverfangen. Das heißt, die frühere, zehnjährige Spekulationsfrist gemäß alter Rechtslage war bereits abgelaufen. (In Ausnahmefällen hat die Spekulationsfrist früher 15 Jahre betragen. In solchen Fällen zählt eine Anschaffung vor dem 31.3.1997.)

Bei den Altfällen gilt es jetzt noch zu unterscheiden, ob es seit 1.1.1988 eine Umwidmung gegeben hat. Falls seither keine Umwidmung stattgefunden hat, beträgt der Steuersatz 4,2 % vom Veräußerungserlös (nicht nur vom Gewinn).

Falls aber seit 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat, ist der Fall näher zu prüfen. Für die Steuer zählen solche Umwidmungen, die erstmals eine typische Bebauung ermöglicht haben. In diesen Fällen beträgt der Steuersatz 18 % vom Veräußerungserlös.

Und noch zwei Stolpersteine, auf die Sie achten müssen:

  1. Von einer Umwidmung ist auch dann auszugehen, wenn diese innerhalb von 5 Jahren ab Veräußerung nachträglich erfolgt.
  2. Oft wird vertraglich fixiert, dass der Kaufpreis später nachgebessert wird. Das kann im Rahmen einer Umwidmung sein, oder auch aufgrund anderer Umstände. In solchen Fällen kommt es zu einer Adaptierung der ImmoESt für den gesamten Kaufpreis.

Befreiungen

Es gibt tatsächlich mehrere Befreiungen und Ausnahmen von der ImmoESt. In der Praxis sind vor allem Folgende zwei relevant. Es gibt aber noch mehr.

Hauptwohnsitzbefreiung

Eigenheime und Eigentumswohnungen können unter gewissen Voraussetzungen steuerfrei veräußert werden. Zum einen gilt das, wenn der Verkäufer das Objekt seit der Anschaffung durchgehend, aber für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz bewohnt hat. Zum anderen reicht es auch, wenn der Verkäufer in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend mit Hauptwohnsitz in der Immobilie gelebt hat.

Achtung: Es ist entscheidend, dass der Wohnsitz mit dem Verkauf auch tatsächlich aufgegeben wird. Laut dem Bundesministerium für Finanzen gilt eine Toleranzfrist von maximal einem Jahr.

Darüber hinaus erstreckt sich die Hauptwohnsitzbefreiung auf maximal 1.000 m² Grund und Boden. Für den Rest ist die Immobilienertragssteuer wiederum zu entrichten.

Selbst hergestellte Gebäude

Wenn Sie ein Gebäude selbst von Grund auf neu gebaut haben, ist der auf das Gebäude entfallende Gewinn steuerfrei. Der auf das Grundstück entfallende Gewinn ist wiederum zu versteuern. Und das Gebäude darf währen der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt worden sein.

Ermittlung des zu versteuernden Gewinns

Bei Neufällen ist der Gewinn zu versteuern. Im Rahmen der Immobilienertragssteuer wird dazu von den „zu versteuernden Einkünften“ gesprochen. In der Regel beträgt die ImmoESt davon 30%. Nachfolgend finden Sie das Schema für die Berechnung des Gewinns:

Veräußerungserlös

– Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten)

– Herstellungskosten

– Instandsetzungsaufwendungen, soweit die offenen Fünfzehntel den Zeitraum nach

der Veräußerung betreffen

– Allfällige Beträge aus einer Vorsteuerberichtigung gem. § 12 Abs 10 UStG

– Kosten der Selbstberechnung

+ steuerbefreite Subventionen gemäß § 28 Absatz 6

+ bereits geltend gemachte Abschreibungen, inklusive jener, bei Berechnung der „besonderen Einkünfte“

= Einkünfte gemäß § 30 Absatz 3 EStG 1988

Vom Veräußerungserlös können also vor allem die ursprünglichen Anschaffungskosten inklusive der damaligen Nebenkosten abgezogen werden. Auch Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen können ggf. abgezogen werden, soweit sie nicht bereits steuerlich berücksichtigt worden sind.

Nicht abgezogen werden dürfen hingegen

Berechnung und Abfuhr der ImmoESt

Die Selbstberechnung der Steuer sowie die Überweisung an das Finanzamt übernimmt in der Regel der Vertragserrichter und Treuhänder. In der Praxis überweist der Treuhänder die Steuer zuerst vom Treuhandkonto aus direkt an das Finanzamt. Nach der Grundbuchseintragung zugunsten des neuen Eigentümers wird er ihnen den verbleibenden Restbetrag vom Treuhandkonto auszahlen.

Rechtsanwälte und Notare, die Kaufverträge erstellen, sind durchaus mit der Immobilienertragssteuer vertraut. Wir empfehlen Ihnen aber, sich schon zuvor von Ihrem Steuerberater diesbezüglich beraten zu lassen.

Ausnahmen und Regelbesteuerung

Alternativ zur Immobilienertragssteuer können Sie zur Regelbesteuerung optieren. Allerdings ist dann ihr voller Einkommenssteuersatz heranzuziehen. In den meisten Fällen wird diese Variante also wenig vorteilhaft sein.

In Einzelfällen kann die Option zur Regelbesteuerung trotzdem durchaus prüfenswert sein. Wie oben angeführt, können im Rahmen der ImmoESt nur sehr wenige Kosten abgezogen werden. Im Rahmen der Regelbesteuerung werden Sie hier einen größeren Spielraum haben. Hier können Sie grundsätzlich Ihre sämtlichen Werbungskosten und Veräußerungskosten berücksichtigen.

Und natürlich erlebt jeder Unternehmer Zeiten mit geringem Gewinn oder gar Verlusten. Falls Sie also Immobilie in einem solchen Jahr eine Immobilie verkaufen, sollten Sie die Option zur Regelbesteuerung jedenfalls prüfen.

Ausschluss von der 30%igen ImmoESt

Die österreichischen Steuergesetze sehen eine Reihe von Ausschlüssen vor. Bei diesen ist die Regelbesteuerung zum vollen Einkommenssteuersatz heranzuziehen. Beispielhaft dürfen wir hier anführen:

Gewerblicher Grundstückshandel

Aus Erfahrung wissen wir, dass viele Unternehmer gerne und öfters in Liegenschaften investieren. Ihre eigentliche unternehmerische Tätigkeit kann dabei durchaus in einer anderen Branche liegen.

Falls Sie zu dieser Gruppe zählen, sollten Sie sich mit dem gewerblichen Grundstückshandel vertraut machen. Falls der Verkauf Ihrer Immobilie durch die Finanz nämlich als „gewerblich“ eingestuft wird, ist der Veräußerungsgewinn mit dem vollen Einkommensteuersatz zu versteuern. Die (meist günstigere) ImmoESt ist in solchen Fällen nicht mehr anzuwenden.

Sicher denken Sie jetzt, dass Sie das nicht betrifft. Oft kursiert auch die sogenannte „3-Objekte-Regel“. Laut dieser läge ein gewerblicher Grundstückshandel erst mit dem dritten, verkauften Objekt in fünf Jahren vor. Diese können wir so aber nicht bestätigen.

Das Einkommensteuergesetz nimmt grundsätzlich Gewerblichkeit an, wenn die erzielten Einkünfte

Seitens der Finanz wird aber vielmehr das Gesamtbild beurteilt. Kriterien, die auf einen gewerblichen Grundstückshandel schließen lassen, sind demnach z.B. auch Folgende:

Falls es absehbar ist, dass Sie einen Veräußerungsgewinn in kurzer Zeit erzielen, oder Sie die zu veräußernde Liegenschaft nicht selbst genutzt haben, sollten Sie jedenfalls auch die „Gewerblichkeit“ prüfen. Sprechen Sie dazu rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater!

Hinweise zu diesem Artikel und weitere Informationen

Dieser Artikel stellt einen stark vereinfachten Überblick dar. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine individuelle Beratung durch Ihren Steuerberater ist unersetzbar. Änderungen und Fehler bleiben vorbehalten. Alle Angaben ohne Gewähr.

Wir haben uns bei der Erstellung an der Broschüre „Das 1×1 der Immobilienbesteuerung 2019“, herausgegeben von TPA Group orientiert. Der Informationsstand entspricht April 2018. Die Vollständige Broschüre können Sie bei der TPA Group bestellen.

Weiter Informationen finden Sie außerdem beim Bundesministerium für Finanzen.

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