Wie Sie Gewerbeimmobilien in Tirol erfolgreich vermieten

Die passende Miethöhe bestimmen

Für die erfolgreiche Vermietung Ihrer Gewerbeimmobilie ist die Miethöhe entscheidend. Das Spannungsfeld ist klar: Wenn die Miete erst einmal ausgeschrieben ist, können Sie sie in den späteren Verhandlungen meistens nicht mehr erhöhen. Naturgemäß rechnen Vermieter von Gewerbeimmobilien daher einen Puffer für Verhandlungen ein.

Andererseits schreckt eine hohe Miete Interessenten ab. Bei übertriebenen Forderungen beobachten wir häufig, dass sich dann erst gar keine Interessenten melden. Gerade dann, wenn ein Objekt bereits leer ist, bedeutet das für Vermieter leider Mietausfälle sowie ungedeckte Betriebskosten.

Wir empfehlen Ihnen daher, sich schon vor Beginn der Bewerbung intensiv mit der Miethöhe auseinander zu setzen. Im Idealfall werden ähnliche Mietobjekte in der Region beobachtet. Dabei sollten Sie aber nicht nur auf die ausgeschriebene Miete achten. Entscheidend ist: Wie lange ist die Gewerbefläche am Markt? Wer mietet sie am Ende tatsächlich? Und zu welchen Konditionen ist schlussendlich abgeschlossen worden?

Wir von ATH Immobilien beschäftigen uns laufend mit Gewerbeimmobilien in Tirol. Falls Ihnen die Expertise oder einfach nur die Zeit, für die gewissenhafte Bestimmung der Miethöhe fehlt, unterstützen wir Sie gerne. Informieren Sie sich auch weiter über die Bewertung von Gewerbeimmobilien.

Sicher und reibungslos

vermieten

Die Vermietung einer Immobilie kann schnell kompliziert und aufwändig werden. Daher ist es wichtig, einen erfahrenen Partner an der Seite zu haben, dem Sie vertrauen und der sich um alles kümmert.

Bonität des Mieters prüfen

Die Prüfung der Bonität eines Mieters ist eine wichtige, aber oft auch eine heikle Angelegenheit. Gerade durch das österreichische Mietrecht, das Mieter häufig stark schützt, ist es leider schwer, nicht zahlende Mieter tatsächlich hinauszubekommen.

Relativ gut schützen können Sie sich durch rechtzeitige Einholung von Kreditauskünften, welche Auskunft über die wirtschaftliche Situation des Mieters geben. Natürlich muss auch die Frage gestattet sein, warum ein Mieter wechselt und einen neuen Standort sucht. Liegt der Grund in Problemen mit den vorigen Vermietern, kann sich eine Rückfrage bei diesen durchaus lohnen.

Für den Fall, dass ein Mieter in Schieflage gerät, bleibt ihnen häufig nur die Kaution. Üblich sind bei Gewerbeimmobilien 3 – 6 Monatsmieten Kaution, die in Form einer Bankgarantie, Überweisung oder teilweise auch noch als Sparbuch hinterlegt werden. Achten Sie darauf, dass sie als Vermieter die Kaution verzinsen müssen. Daher bietet es sich auch an, die Kaution auf ein Sparbuch zu legen.

Gerade wenn ihr Mieter einer Firmengruppe entstammt, kann es durchaus die Möglichkeit geben, dass die Muttergesellschaft für die Leistungen aus dem Mietvertrag eine Bürgschaft übernimmt.

Arbeiten Sie mit ATH Immobilien – Ihre Vorteile im Überblick!

Große Zeitersparnis

Nutzen Sie Ihre wertvolle Zeit besser für Anderes. Bei der Vermietung kommen wir aufgrund unserer Möglichkeiten und Kontakte meistens ohnehin schneller voran!

Steigern

Leerstand vermeiden

Durch eine schnelle Vermietung steigern Sie Ihre Rendite und den Wert Ihrer Immobilie. Außerdem ersparen Sie sich Mietausfälle und ungedeckte Betriebskosten.

stabile Erträge

Höchste Sicherheit

Nur mit vertrauenswürdigen, langjährigen Mietern profitieren Sie wirklich. Dazu prüfen wir Interessenten vorab „auf Herz und Nieren“.

Worauf Sie als Vermieter im Mietvertrag achten müssen

Natürlich werden Sie den Mietvertrag von einem fachkundigen Juristen erstellen oder prüfen lassen. Nichtsdestotrotz sollten auch Sie selbst auf einige Dinge achten, die in der Praxis regelmäßig zu Diskussionen führen.

Lassen Sie kein unbefristetes Mietverhältnis zu

Mietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Damit eine Befristung gilt, ist es laut Mietrechtsgesetz zwingend erforderlich, dass diese schriftlich erfolgt. Eine Befristung, die nur mündlich vereinbart wurde, zählt vor dem Gesetz nicht. Daher haben sie als Vermieter das große Risiko eines unbefristeten Mietverhältnisses, wodurch Sie später den Mieter nicht mehr herausbekommen.

Naturgemäß kommt es in der Praxis häufig vor, dass Mieter schon früher in die Mietfläche wollen. Zum Beispiel um erste Dinge abzustellen. Gerade hier müssen Sie aufpassen, niemals vor Vertragsunterzeichnung Schlüssel zu übergeben und keine vorzeitige Übergabe zuzulassen. Wir empfehlen Ihnen, grundsätzlich immer auf die vorherige, rechtskräftige Unterzeichnung des Mietvertrages sowie Übergabe der Kaution zu bestehen.

Untervermietung regeln

In Vertragsverhandlungen häufig diskutiert wird auch, ob die Mietfläche untervermietet werden darf. In Einzelfällen kann es aus Mietersicht durchaus berechtigte Gründe für so einen Wunsch geben. Beispielsweise kann das der Fall sein, wenn Schwester- und Tochterunternehmen Teilflächen nutzen sollen. Ein generelles Recht zur Untervermietung sollte es hingegen aus Vermietersicht nicht geben.

Genehmigungen

Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist regelmäßig eine Betriebsanlagengenehmigung erforderlich. Natürlich wird man Regeln, dass der Mieter die für sein Gewerbe erforderlichen Genehmigungen selbst einholt. In der Praxis ergibt es sich allerdings häufig, dass auch baulich hier Änderungen am Gebäude erforderlich werden, die nur vom Liegenschaftseigentümer beantragt werden können. Falls so etwas der Fall ist, lassen Sie sich rechtzeitig von einem Baumeister beraten und klären Sie frühzeitig, welche Kosten entstehen, wer die Firmen beauftragt und wer welche Kosten trägt.

Bauliche Änderungen

Ebenfalls zu Regeln ist, ob der Mieter berechtigt ist, bauliche Änderungen vorzunehmen und was mit diesen am Ende der Vertragslaufzeit zu geschehen hat. Die stärkste Position haben Sie als Vermieter dann, wenn der Mieter verpflichtet ist, diese bei Vertragsende rückzubauen. Ob Sie dann am Ende gewisse Adaptionen übernehmen, können Sie dann immer noch ausverhandeln. Auf die Vereinbarung von Ablösezahlungen sollten Sie sich hingegen nicht einlassen.

Laufender Betrieb

Auch scheinbar banale Dinge wie die Schneeräumung können in Einzelfällen Reibereien zwischen Mieter und Vermieter verursachen. Daher sollten Sie auch hier klarstellen, ob der Mieter Freiflächen räumen muss – falls ja sollten Sie in einem Plan festhalten welche das sind. Außerdem ist es entscheidend die Haftungsfrage eindeutig zu regeln, wozu Sie ihr Rechtsanwalt berät.

Die Rechtsgeschäftsgebühr nicht vergessen

Bei der Vermietung von Gewerbeflächen fällt in Österreich weiterhin eine Rechtsgeschäftsgebühr, die sogenannte Vergebührung, an. Zumeist trägt diese der Mieter, was allerdings im Vertrag geregelt werden muss. Für die Selbstberechnung, Meldung beim Finanzamt und Abführung sind hingegen Sie als Vermieter verantwortlich. Lassen Sie sich dazu rechtzeitig beraten!

Umsatzsteuer: Vorsicht bei Vermietung an Ärzte und Vereine

Regelmäßig Schwierigkeiten bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien bereitet die Umsatzsteuer. Grundsätzlich lassen sich Gewerbeflächen ohne Umsatzsteuer vermieten, wobei in diesem Fall der Vermieter die Berechtigung zum Vorsteuerabzug verliert. Sehr häufig wird daher zur Vermietung mit 20 % Umsatzsteuer optiert.

Leider ist diese Option nicht immer möglich. Voraussetzung ist nämlich unter anderem, dass der Mieter zumindest 95 % seiner Umsätze mit Umsatzsteuer verrechnet. Gerade bei Ärzten oder Vereinen ist das typischerweise nicht der Fall. Für Sie als Vermieter wird das bedeuten, dass Sie den Vorsteuerabzug mit solchen Mietern verlieren. Darüber hinaus wird es zu einer Vorsteuerberichtigung der letzten Jahre kommen – hieraus ergeben sich ggf. hohe Nachzahlungen. Somit ist insbesondere bei der Vermietung an Ärzte und Vereine größte Vorsicht geboten.

Darüber hinaus gibt es, betreffend die Umsatzsteuer, zahlreiche weitere Sonderfälle, Fallstricke und Ausnahmen. Bei Garagen müssen beispielsweise immer 20 % Umsatzsteuer abgeführt werden. Eine frühzeitige und individuelle Beratung durch Ihren Steuerberater ist daher bei der Vermietung unabdingbar.

Mehr Informationen zur Umsatzsteuer finden Sie auf dieser Seite der Wirtschaftskammer.

Muss ein Energieausweis erstellt werden?

Ja. Die Ausnahmen im Energieausweisvorlagegesetz sind sehr rar und kommen bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien so gut wie nie zum Tragen. Einzig wenn Sie eine komplett unbeheizte Halle vermieten, brauchen Sie keinen Energieausweis. Und der Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein. Wie Sie günstig zu einem gültigen Energieausweis kommen, zeigen wir Ihnen gerne.

Nutzen Sie die gute Nachfrage nach Gewerbeflächen!

Die wirtschaftliche Erholung nach COVID-19 befeuert aktuell die Nachfrage nach Grundstücken, Hallen und Produktionsflächen auch in Tirol. Für alle jene, die freie Flächen gewinnbringend vermieten und zusätzliche Einnahmen erzielen möchten, ist daher jetzt der richtige Zeitpunkt zum Handeln.

Aufgrund unserer weitreichenden Kontakte zu den Unternehmern in Tirol können wir auch Ihr Gewerbeobjekt zügig vermieten. Mit Sitz in Innsbruck haben wir beste Kenntnis des regionalen Marktes in und um die Landeshauptstadt sowie in ganz Tirol. Kommen auch Sie in den Genuss an ein zuverlässiges Unternehmen aus unserer Interessenten-Kartei zu vermieten.  

Warum es sich lohnt unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen

Sie haben die Immobilie. Wir sorgen dafür, dass Sie gute, langfristige Mieter finden und es tatsächlich zum Vertragsabschluss kommt.

Dazu sind im Vorfeld viele Schritte notwendig, die mit viel Know-how, Einsatz und Fingerspitzengefühl umzusetzen sind. Genau das nehmen wir Ihnen gerne ab, so dass Sie sich auf Ihr Kerngeschäft fokussieren können und viel Zeit sparen.

Durch eine zügige Vermietung ersparen Sie sich außerdem Leerstände, unnötigen Mietausfall sowie ungedeckte Betriebskosten.

Unsere weitreichenden Kontakte haben wir vor allem in Innsbruck und ganz Tirol. Weil wir uns zuverlässig um die komplette Abwicklung kümmern, sparen Sie zudem Zeit und wissen alles in verlässlichen Händen.


Hinweise zu diesem Artikel und weitere Informationen

Dieser Artikel stellt einen stark vereinfachten Überblick dar. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit. Jeder Geschäftsfall ist individuell zu betrachten und zu beurteilen, wofür wir Ihnen gerne persönlich zu Verfügung stehen. Darüber hinaus empfehlen wir Ihnen bei jedem Immobiliengeschäft schon frühzeitig eine individuelle Beratung durch Ihren Steuerberater sowie einen Juristen (Anwalt oder Notar).

Einleitung

Egal ob Sie zum ersten Mal ein Objekt verkaufen oder Sie das schon durchlebt haben, ein Verkauf kann sich manchmal wie eine riesige Herausforderung anfühlen. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, gilt das erst recht.

Aber das muss nicht sein! Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, was Sie erwartet und worauf Sie sich speziell beim Verkauf von Gewerbeimmobilien vorbereiten müssen. Nutzen Sie diese detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung, damit Sie schlussendlich Ihre Verkaufsziele tatsächlich erreichen.

Inhalt

Schritt 1: Kennen Sie Ihre Gründe und Verkaufsziele

Schritt 2: Machen Sie eine umfassende Bestandsaufnahme Ihrer Immobilie

Schritt 3: Ja, Sie brauchen beim Immobilienverkauf einen Energieausweis

Schritt 4: Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie mit Fingerspitzengefühl

Schritt 5: Beachten Sie die Steuern beim Immobilienverkauf

Schritt 6: Bereiten Sie Ihre Immobilie auf den Verkauf vor

Schritt 7: Professionelle Fotos Ihrer Gewerbeimmobilie anfertigen

Schritt 8: Die richtige Präsentation ist oft entscheidend

Schritt 9: Besichtigungen und Verkaufsgespräche als Schlüssel zum Erfolg

Schritt 10: Wenn sich Ihr Objekt nicht verkauft

Schritt 11: Verbindlichkeit schaffen

Schritt 12: Die Übergabe der verkauften Immobilie

Falls Sie doch Unterstützung möchten

Schritt 1: Kennen Sie Ihre Gründe und Verkaufsziele

Der Ausgangspunkt für jeden Verkauf ist, sich zu fragen, warum Sie Ihre Immobilie abgeben. Benötigt Ihr Unternehmen ein anderes Objekt? Ein Mieter zieht aus? Oder möchten Sie einfach die gute Marktlage ausnutzen und einen Gewinn machen?

Ihr Motiv für den Verkauf ist die Basis für Ihre individuelle Verkaufsstrategie. Mit der richtigen Verkaufsstrategie legen Sie den Grundstein, die gesetzten Ziele tatsächlich zu erreichen und den maximalem Verkaufserlös zu erzielen.

Gewinne mitnehmen

Die Nachfrage ist groß, das Angebot gering. Sie müssen nicht verkaufen, denken aber, dass der Zeitpunkt günstig ist, um einen Gewinn zu erzielen?

Dann sollten sie an Ihre finanziellen Ziele denken und wie der Immobilienverkauf Sie bei der Erreichung unterstützt. Dabei spielen sowohl Ihre privaten Verhältnisse als auch die betrieblichen Finanzen eine wesentliche Rolle. Machen Sie eine erste Marktrecherche, um schon einmal eine grobe Vorstellung vom möglichen Verkaufserlös der Immobilie zu erhalten.

Ein erfahrener Makler hilft Ihnen bei der Analyse des Marktes und welche Ergebnisse Sie für Ihre Immobilie erwarten können. Solche Vorleistungen sind meist sogar kostenlos für Sie. Die Entscheidung, zu verkaufen, zu vermieten oder ein Objekt zu behalten wird für Sie  dadurch allerdings deutlich einfacher.

Anstehende Übersiedelung

Sie verkaufen Ihre Gewerbeimmobilie, weil Sie mit Ihrer Firma übersiedeln? Dann bedenken Sie das Timing!

Möchten Sie schnellstmöglich mit dem Verkauf beginnen, während Sie Ihr Objekt noch selbst nutzen? Oft schreitet ein Verkauf zügig voran, weil zufällig jemand einen dringenden Bedarf hat. Gerade solche Unternehmen zahlen gute Preise. Aber sie verlangen meist auch schnelle Entscheidungen und baldige Übergaben.

Oder übersiedeln Sie zuerst und beginnen anschließend mit dem Verkauf? In diesem Fall treffen Sie für eine Zeit lang die doppelten Kosten, also Betriebskosten und Rückzahlungen von zwei Immobilien. Im Gegenzug lassen sich leere, saubere Objekte meist besser präsentieren und vermarkten.

Schwierige Objekte

Gewerbeimmobilien kommen schnell in die Jahre und erfüllen die neusten Anforderungen der Nutzer nicht mehr. Gerade in der aktuellen Marktlage kann es dadurch zu längeren Leerständen oder sinkenden Mieterlösen kommen.

Und auch die Wertsteigerungen fallen bei Gewerbeobjekten meist niedriger aus als bei Wohnungen. Ohne laufende Sanierungen und Adaptierungen sind auch reale Wertverluste bei Gewerbeimmobilien durchaus keine Seltenheit.

Wenn Sie als Eigentümer nicht (mehr) investieren möchten, kann ein rechtzeitiger Verkauf sinnvoll sein. Mit einem spezialisierten Makler an Ihrer Seite lassen sich auch für schwierige Gewerbeobjekte Käufer finden.

Hallen und Gewerbeobjekte in Tirol

Schritt 2: Machen Sie eine umfassende Bestandsaufnahme Ihrer Immobilie

Würden Sie einen gebrauchten PKW zu einem hohen Preis kaufen, wenn es kein Serviceheft gibt, keine Werkstattrechnungen vorliegen und der Verkäufer keine vernünftige Auskunft dazu geben kann? Interessanterweise denken viele Verkäufer, dass es bei Immobilien so läuft. Ein Irrglaube.

Käufer verlangen heutzutage eine umfassende Dokumentation der Immobilie und möchten alle relevanten Unterlagen haben. Unsere Checkliste dazu ist allein schon drei Seiten lang. Und die Erfahrung zeigt, dass Käufer (und deren Rechtsanwälte) viele Informationen schon im Vorfeld einfordern.

Verkäufern empfehlen wir daher, rechtzeitig alle Unterlagen zu erheben. Eine strukturierte, überprüfbare Dokumentation Ihrer Immobilie gibt Interessenten ein Gefühl von Sicherheit und erleichtert damit die Verkaufsgespräche. Außerdem verringert sich durch die nachweisliche Übergabe der Unterlagen auch Ihr Risiko hinsichtlich späterer Gewährleistungsansprüche des Käufers.

Hier ein kurzer Auszug einiger Unterlagen, die sie vorlegen sollten:

■ Einreich- und Ausführungspläne

■ Bau-, Gewerbe- und Wasserrechtsbescheide

■ Auszüge aus öffentlichen Registern

■ Grundbuchsauszug

■ Gebäudeversicherung

■ Dienstbarkeitsverträge

■ Wartungsverträge, Prüfbücher

■ Mietverträge, Nutzungsvereinbarungen

■ Betriebskostenübersicht

■ und Vieles mehr

Schritt 3: Ja, Sie brauchen beim Immobilienverkauf einen Energieausweis

Beim Verkauf eines Gebäudes ist der Energieausweis eigentlich immer vorzulegen und dem Käufer auszuhändigen – auch bei Gewerbeobjekten. Ausnahmen gibt es in der Praxis nur sehr selten, beispielsweise bei unbeheizten Hallen. Und der Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein.

Der Energieausweis soll den Energiebedarf und die Energieeffizienz von Gebäuden sichtbar machen sowie mehr Transparenz und Vergleichbarkeit für Mieter und Käufer bringen. Deshalb sind auch der Heizwärmebedarf und der Energieeffizienzfaktor schon in Inseraten und Anzeigen anzugeben. Ansonsten drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro.

Für Sie als Verkäufer entscheidend ist allerdings, dass der Energieausweis auch bei der Gewährleistung eine Rolle spielt. Wenn Sie ihn vorlegen, haftet der Ausweisersteller für die Richtigkeit. Falls Sie keinen Energieausweis vorlegen, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart – ein großes Risiko für Sie als Verkäufer.

Unbeschadet dessen kann der Käufer noch drei Jahre lang einen Energieausweis erstellen lassen und Ihnen die Kosten verrechnen.

Unser Rat für alle Verkäufer von Gewerbeimmobilien lautet: Beauftragen Sie den Energieausweis rechtzeitig. Sie brauchen ihn ohnehin.

Vollständige, bemaßte und aktuelle Pläne verringern den Aufwand für die Erstellung des Energieausweises und damit üblicherweise auch die Kosten. Meist sind zwischen 500 und 2.000 Euro zu veranschlagen. Aber Sie ersparen sich dadurch viele Diskussionen, verringern das Risiko von Gewährleistungsansprüchen des Käufers und vielleicht sogar eine Strafe.

Schritt 4: Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie mit Fingerspitzengefühl

Damit Sie Ihren Immobilienverkauf rasch und erfolgreich voranbringen, muss bereits der Angebotspreis stimmig sein.

Ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Interessenten schnell ab. Das Risiko besteht darin, dass Ihre Immobilie länger auf dem Markt verweilt als üblich und sie dadurch als eklatant überteuert stigmatisiert wird. Solche Objekte sind dann oft Tod-inseriert und erhalten keine Aufmerksamkeit mehr.

Andererseits kann ein einmal gewählter, veröffentlichter Preis später kaum mehr erhöht werden. Schenken Sie der Wertermittlung daher Ihr besonderes Augenmerk!

Vergleichswerte von Immobilienportalen

Sie haben immer die Möglichkeit, einen ersten Vergleich über diverse Immobilienportale vorzunehmen – z.B. immobilienscout24.at oder immo.tt.com. Beachten Sie, dass es sich hier immer um reine Angebotspreise und damit Höchstwerte handelt. Die tatsächlich erzielten Preise können durchaus niedriger liegen.

Online-Bewertungen

Viele Makler bieten heute Online-Bewertungen an. Nach der Eingabe der Eckdaten, erhalten Sie innerhalb weniger Tage unkompliziert eine grobe Indikation zum Wert Ihrer Immobilie. Somit kann eine Online-Bewertung die erste Planung Ihrer Verkaufsziele durchaus erleichtern. Eine wirklich verlässliche Einschätzung ist hingegen nur nach einer Begehung möglich.

Marktberichte

Auch Marktberichte wie der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer bieten Anhaltswerte. Allerdings handelt es sich hier immer um vergangene, nicht mehr aktuelle Daten. Außerdem bieten Preisspiegel immer nur Bandbreiten in einem Bezirk. Genaue Aussagen zu einem speziellen Objekt sind nicht wirklich abzuleiten.

Darüber hinaus ändert sich der Markt für Gewerbeimmobilien laufend. Während die Preise von Wohnimmobilien weiter steigen, müssen gewerbliche Liegenschaften aktuell sehr differenziert betrachtet werden. Je nach Nutzungsart und Standort entwickeln sich die Preise nämlich äußerst unterschiedlich.

Individuelle Bewertung

Für eine belastbare Marktwertermittlung samt Empfehlung zum Angebotspreis sind drei Dinge notwendig: Zum Ersten eine tiefgehende Kenntnis des lokalen und regionalen Marktes für Gewerbeobjekte, zum Zweiten eine fundierte Begehung und Prüfung der Immobilie selbst und zum Dritten eine unvoreingenommene, neutrale Sichtweise.

Die Festlegung des Verkaufspreises, der einerseits den Zielen des Verkäufers entspricht, gleichzeitig aber auch am Markt realisierbar ist, stellt gerade derzeit eine große Herausforderung dar. Gut zu wissen, dass Sie ein spezialisierter Immobilienprofi gerne dabei unterstützen kann.

Schritt 5: Beachten Sie die Steuern beim Immobilienverkauf

Bei Verkauf einer Gewerbeimmobilie müssen Sie sich immer auch mit den steuerlichen Auswirkungen beschäftigen. Während die Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr üblicherweise der Käufer trägt, trifft Sie als Verkäufer die Immobilienertragssteuer.

Stark vereinfacht können Sie davon ausgehen, dass die Immobilienertragssteuer 30 % vom Veräußerungsgewinn beträgt. Die definierten Ausnahmen wie beispielsweise eine Hauptwohnsitzbefreiung oder für selbst hergestellte Gebäude greifen bei Gewerbeimmobilien meist nicht.

Erleichterungen gibt es hingegen für sogenannte Altfälle. Als solche zählen meistens Liegenschaften, die vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden. Unter der Voraussetzung, dass seit 1988 keine erstmalige Umwidmung in Bauland erfolgt ist, müssen Sie mit einer Immobilienertragssteuer von 4,2 % des Verkaufserlöses (nicht des Gewinns) rechnen.

Gewinne und Verluste aus Grundstücksveräußerungen einer Kapitalgesellschaft – also einer GmbH oder AG – zählen hingegen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb und unterliegen der Körperschaftsteuer von 25%. Hier fällt keine zusätzliche Immobilienertragssteuer an.

Bitte beachten Sie: Hier handelt es sich nur um einen gröbsten, stark vereinfachten Überblick zur Immobilienertragssteuer. Sicher ist hingegen, dass Sie sich vor Beginn der Verkaufsaktivitäten unbedingt von Ihrem Steuerberater dahingehend umfassend beraten lassen sollten.

Mehr Informationen zur Immobilienertragssteuer in Österreich finden Sie in diesem, ausführlichen Artikel.

Schritt 6: Bereiten Sie Ihre Immobilie auf den Verkauf vor

Während es in anderen Ländern selbstverständlich ist, eine Immobilie vor dem Verkauf „aufzupolieren“, wird das in Österreich weiterhin sträflich vernachlässigt. Dabei ist die optische Erscheinung einer Immobilie und der damit verbundene, erste Eindruck für potenzielle Käufer wesentlich bei Ihrer Entscheidung. Nach unserer Erfahrung gilt das auch bei Gewerbeimmobilien.

Natürlich ist bei einer Lagerhalle oder Geschäftsräumlichkeiten kein „Home Staging“ angebracht, bei dem Wohnzimmeratmosphäre hergestellt wird. In der Praxis sind oft schon grundlegende Dinge das Problem: Halbleergeräumte Räume, in denen nur unbrauchbare, alte Schreibtische stehen, noch nicht entsorgter Abfall, wuchernde Grünflächen, Wände mit Bohrlöchern wo früher einmal Regale waren, Tore und Feuerlöscher mit abgelaufenen Prüfplaketten oder schlicht kaputte Geräte und Beleuchtung. Bis hin zu offensichtlichen Bauschäden lassen sich in der Praxis laufend solche Fauxpas von Verkäufern vorfinden.

Potenzielle Käufer müssen in solchen Fällen zwangsläufig annehmen, dass ihnen so ein Objekt viel Arbeit macht und Geld kostet. Und unbewusst werden weitere Probleme vermutet, die sich möglicherweise noch verstecken.

Um die gesetzten Verkaufsziele erreichen zu können, müssen daher auch bei Büros, Geschäftsflächen und Betriebsobjekten zumindest grundlegende Punkte erfüllt sein!

Ihr Objekt ist vor dem Verkauf

■ leergeräumt,

■ offensichtliche Schäden sind behoben,

■ die Außen- und Grünflächen sind gepflegt,

■ frei von Abfall,

■ die gesamte Beleuchtung sowie alle Geräte funktionieren,

■ technische Anlagen sind geprüft und gewartet und

■ ihre Immobilie ist zumindest besenrein.

Seien Sie versichert, diese geringen Investitionen werden sich auszahlen!

Gewerbeimmobilien in Tirol

Schritt 7: Professionelle Fotos Ihrer Gewerbeimmobilie anfertigen

Ihre Immobilie ist leergeräumt, sauber und fertig vorbereitet? Dann ist es jetzt an der Zeit einladende und wirkungsvolle Fotos zu erstellen, die bei Interessenten Lust auf mehr machen.

Die Perspektive

Neben einer guten Ausleuchtung der Räume sind die richtige Perspektive und der Winkel entscheidend. Oft sieht man Bilder mit stürzenden Linien, die schon per se unprofessionell wirken. Machen Sie diesen Fehler bitte nicht, sondern fotografieren sie möglichste horizontal. Die Kamera sollte dabei in mittlerer Höhe des Raumes sein.

360° Aufnahmen

Seit Corona sind außerdem Geschäftsreisen bei vielen Unternehmen drastisch reduziert worden. Gerade für Entscheider von potenziellen Käufern, die in anderen (Bundes-)Ländern sitzen, können 360° Rundgänge daher eine wertvolle Hilfe sein. Mittlerweile werden diese auch bei Gewerbeobjekten schon als Standard verstanden, weil sie einen deutlich umfassenderen Eindruck der gesamten Immobilie auch aus der Entfernung ermöglichen.

Der Raum

Innenräume lassen sich grundsätzlich nur mit einem Weitwinkelobjektiv richtig ablichten, so dass auch die Größe des Raumes zum Ausdruck kommt. Gerade bei Gewerbeobjekten möchten potenzielle Käufer viel Fläche haben und daher auch auf den Fotos schon sehen.

Die Belichtung

Anders als bei Wohnungen ist die Belichtung in Gewerbeobjekten leider oft schlechter. In solchen Fällen können mehrere Aufnahmen mit unterschiedlichen Belichtungseinstellungen helfen. Diese werden anschließend bei der professionellen Bearbeitung übereinandergelegt, um ideale Bilder zu erhalten.

Schritt 8: Die richtige Präsentation ist oft entscheidend

Weil Zeit Geld ist, verlangen Interessenten heute alle wesentlichen Informationen übersichtlich zusammengefasst. Hier kommt das Exposé ins Spiel.

Im Exposé sind einerseits die Eckdaten wie Flächen, Baujahr, Grundbuchsdaten, Energiewerte, Betriebskosten oder der Preis enthalten. Andererseits bietet das Exposé die Chance Ihr Objekt nochmals gekonnt zu präsentieren und ins beste Licht zu rücken.

Gerade bei Gewerbeobjekten recherchiert oft ein Mitarbeiter und nicht der Entscheider selbst. Der wichtige, erste Eindruck beim Entscheider entsteht also durch das Exposé, das ihm vorgelegt wird.

Sie werden durch einen Immobilien-Profi unterstützt? In diesem Fall wird er gezielt seine vorgemerkten Kunden ansprechen. Es handelt sich um Personen und Firmen, die aktuell in Ihrer Region nach einem Objekt suchen. Die Erfolgsquote ist hier besonders groß.

Potenzielle Käufer suchen heute vor allem Online, in der Google-Suche und den gängigen Immobilienportalen, weil Ihnen diese sehr schnell und bequem gute Ergebnisse liefern.

Aber es gibt auch viele Unternehmer, die nicht aktiv suchen und doch ein Objekt benötigen. Gerade diese erreichen Sie weiterhin über klassische Werbeformen wie Zeitungsinserate und Werbebanner – oder die Jüngeren heute auch über Soziale Medien.

Profi-Tipp: Manchmal haben Immobilien eine besondere, einzigartige Geschichte oder eine herausragende Eigenschaft oder Adresse. Oft lässt sich so etwas als Aufhänger für die gesamte Vermarktung nutzen – quasi das Brandig für Ihr Objekt.

Schritt 9: Besichtigungen und Verkaufsgespräche als Schlüssel zum Erfolg

Ihre Immobilie auf einem Online-Portal zu bewerben, zu warten bis jemand anruft, ein paar Besichtigungen machen und dann einen Käufer zu haben, funktioniert nur, wenn Sie einen unschlagbar günstigen Preis anbieten. Vermutlich wird das aber nicht Ihre Absicht sein.

Um Ihr Verkaufsziel zu erreichen sind hoher, persönlicher Einsatz sowie Empathie für Interessenten und verkäuferisches Geschick notwendig.

Gut vorbereitete Besichtigungen sind entscheidend für den Verkaufserfolg. Einerseits lässt sich ein sympathischer Kontakt herstellen und die für eine Entscheidung notwendigen Fragen der Interessenten können beantwortet werden. Andererseits ist die Besichtigung die Gelegenheit, um Interessenten die Lösung ihrer Probleme zu präsentieren – also wie sie beispielsweise im neuen Objekt leichter, besser oder günstiger arbeiten können und welche Erleichterungen es dem Interessenten speziell bietet.

Wie bei jedem anderen Verkauf im B2B-Bereich auch, geht es also auch bei Gewerbeimmobilien um die Lösung des Problems des Käufers.

Dazu ist es schon im Vorfeld erforderlich, zu verstehen, welches Problem der Interessent hat, was das vorrangige Motiv ist und welche sonstigen Anforderungen entscheidend sind.

Immobilien-Profis sind genau darauf geschult und trainiert. Gerade die vorgemerkten Interessenten kennt ein Makler meist schon recht gut, was ihm ermöglicht zielgenau zu argumentieren. Machen Sie sich das zum Vorteil!

Aussicht unseres Büros

Schritt 10: Wenn sich Ihr Objekt nicht verkauft

Ob Sie nun keine Angebote für Ihre Immobilie erhalten, oder diese unter Ihren Erwartungen liegen: Manchmal erreicht der Verkauf einen Punkt, an dem Sie an Ihren Einschätzungen zweifeln und sich vielleicht frustriert fühlen. Dafür kann es viele Gründe geben.

Vielleicht war der Angebotspreis doch zu hoch gewählt. Es kann sich schlicht das Marktumfeld geändert haben. Ihr Objekt erhält zu wenig Aufmerksamkeit. Oder Sie haben noch nicht das richtige Publikum angesprochen.

Ihr Immobilien-Profi hilft Ihnen, eine Vorstellung davon zu bekommen, was genau der Grund ist und wie die Verkaufsstrategie anzupassen ist.

Den Preis zu reduzieren, das Objekt neu und anders am Markt zu platzieren, eine bessere Zeit abzuwarten oder andere Zielgruppen anzusprechen sind praktikable Optionen. Ihre anfänglichen Verkaufsziele geben Ihnen auch hier eine Orientierung und Ihr Immobilen-Profi begleitet Sie auch in dieser Situation.

Schritt 11: Verbindlichkeit schaffen

In Österreich sind mündliche Verträge grundsätzlich gültig, allerdings können diese ohne Zeugen schwer bewiesen werden. Daher empfiehlt es sich, eine Einigung mit dem Käufer schriftlich festzuhalten.

Hierfür bietet sich ein Kaufangebot des Käufers an Sie an. Tritt eine Seite nach Unterzeichnung zurück, hat der Vertragspartner Anspruch auf Schadenersatz.

Sehr praktisch ist es, dass ein Kaufangebot sogenannte aufschiebende Bedingungen enthalten kann – beispielsweise die Vorlage einer Finanzierungszusage oder die Erlangung notwendiger Genehmigungen. Falls die Bedingungen nicht eintreten sollten, fallen zumindest keine Vertragserrichtungskosten an.

Ein Kaufangebot bildet später die Grundlage für den Kaufvertrag. Achten Sie daher darauf, dass bereits alle für Sie wesentlichen Eckpunkte enthalten sind. Wenn Sie beispielsweise einen Gewährleistungsausschluss oder eine treuhändische Abwicklung fordern, ist das bereits im Kaufangebot aufzunehmen.

Falls Sie den Käufer auf spezielle Umstände hingewiesen oder ihm Unterlagen übergeben haben, sollte auch das im Kaufangebot schriftlich festgehalten werden.

Bitte beachten Sie die Verbindlichkeit eines Kaufangebotes. Bei einem späteren Rücktritt könnte Schadenersatz von Ihnen verlangt werden. Und für den Käufer kann bereits durch das Kaufangebot die Grunderwerbssteuer anfallen. Daher sollten Sie sich vor Unterzeichnung beraten lassen, idealerweise von Ihrem Anwalt oder Notar.

Schritt 12: Die Übergabe der verkauften Immobilie

Erst mit der Übergabe wird der Käufer auch der Besitzer der Immobilie. Je nach Vertragsgestaltung tragen Sie als Verkäufer bis dahin auch alle Risiken des Objektes. Die Übergabe ist somit ein wesentlicher Teil des Verkaufes und sollte nicht vernachlässigt werden.

Alles zu seiner Zeit

Die Übergabe darf erst stattfinden, wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt gezeichnet wurde und der Kaufpreis vereinbarungsgemäß am Treuhandkonto eingelangt ist.

Dokumentation

Um später keine Probleme zu haben, sollten Sie die Übergabe unbedingt schriftlich sowie auch mit Fotos dokumentieren. Am besten Sie verwenden ein vorgefertigtes Protokoll, das alle wichtigen Punkte enthält. Üblicherweise wird nochmals die Mängelfreiheit der Immobilie, die Zählerstände und Zählernummern sowie die übergebenen Schlüssel vermerkt. Am Ende ist das Übergabeprotokoll natürlich von beiden Seiten zu unterzeichnen.

Zum Schluss

Damit für Sie keine unnötigen Kosten anfallen, sollten Sie spätestens jetzt Ihre Gebäudeversicherung informieren sowie Strom, Wasser, Gas und Internet abmelden.

Auszahlung des Kaufpreises

Bei der üblichen, treuhändischen Abwicklung verbleibt der Kaufpreis solange am Treuhandkonto, bis offene Darlehen gelöscht sowie die Grundbuchseintragung des Käufers erfolgt ist. Dieser Prozess kann mitunter einige Wochen dauern, was Sie in Ihrer Finanzplanung berücksichtigen sollten. Am Besten Sie erkundigen sich beim Vertragserrichter nach der voraussichtlichen Dauer.

Falls Sie doch Unterstützung möchten

Als Eigentümer von ATH Immobilien stehe ich Ihnen gerne persönlich zur Verfügung und sorge für einen reibungslosen und sicheren Verkauf Ihrer Anlage- und Gewerbeimmobilie. Das erspart Ihnen Zeit und macht den Prozess für Sie bedeutend entspannter.

Mit mir an Ihrer Seite arbeiten Sie mit einem Fachmann für Gewerbeobjekte, der den Markt in Westösterreich bestens kennt und unternehmerisch agiert.

Im Zentrum stehen dabei aber Ihre Wünsche und Ziele, die ich mir genau anhöre. Danach richten wir jeden Schritt des Verkaufsprozesses aus.

Dabei ist klar: Vertrauen gewinnt man durch verlässliche Resultate. Und schlussendlich definiert sich mein Erfolg über den Ihren.

Ihr Ing. Andreas Thaler MA

Andreas Thaler von ATH Immobilien e.U.
Ing. Andreas Thaler MA

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Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Erstgespräch! Ich stehe Ihnen persönlich, telefonisch oder per Video-Call zur Verfügung!

ATH Immobilien e.U. | Kalkofenweg 24 | 6020 Innsbruck-Arzl

Ing. Andreas Thaler MA
Telefon: +43 660 52 95 441
Mail: office@ath-immobilien.com

Inhaltsübersicht

Warum braucht es gute Immobilienmakler?

Was bringt Ihnen ein guter Makler?

– Die wichtigsten Vorteile eines Immobilienmaklers im Überblick

– Vorteile eines Immobilienmaklers für Verkäufer und Vermieter

– Vorteile eines Immobilienmaklers für Interessenten, Mieter und Käufer

Wie läuft eine Wertermittlung ab?

Welche Unterlagen erhalte ich?

Welche Rücktrittsrechte habe ich?

Kann ich mich vormerken lassen?

Was versteht man unter einem Kaufangebot?

Wie schaut der Maklervertrag aus?

– Alleinvermittlungsauftrag

– Allgemeiner Auftrag

Was versteht man unter Doppelmakler?

Was kostet ein Immobilienmakler?

Mein Angebot an Sie

Warum braucht es gute Immobilienmakler?

Wer nur selten mit Immobilien zu tun hat, unterschätzt den Aufwand für den erfolgreichen Verkauf meist dramatisch. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist schon das Erheben aller Unterlagen, Grundbuchsdaten, Energieausweis, Pläne und Bescheide sehr aufwändig. Leider wird dieser wichtige Punkt von Verkäufern oft vernachlässigt – oft mit weitreichenden Folgen. Hier hilft ein guter Immobilienmakler weiter.

Dabei ist eine saubere Dokumentation für den Wert einer Immobilie entscheidend. Oder würden Sie einen gebrauchten PKW ohne Serviceheft teuer kaufen?

Das ist aber nur der Anfang. Wirklich zeitintensiv sind anschließend Besichtigungen, Verhandlungen und die Koordination der Beteiligten – bis zum erfolgreichen Abschluss.

Als Unternehmer konzentrieren Sie sich besser auf ihr Kerngeschäft. Die unzähligen Telefonate, Termine und Besichtigungen mit Interessenten nehme ich Ihnen als Immobilienmakler gerne ab.

Was bringt Ihnen ein guter Makler?

Bei Immobilientransaktionen geht es immer um viel Geld. Daher kommen Ihnen Fehler schnell teuer zu stehen. Ein professioneller Immobilienmakler bewahrt Sie vor typischen Fehlern und sorgt für eine reibungslose und sichere Abwicklung.

Dabei steht er Ihnen bei vielen Fragestellungen rund um Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien gerne zur Verfügung. Sie werden rechtzeitig über mögliche Risiken sowie die beste Vorgangsweise beraten. Natürlich gilt das genauso auch für Anmietung und Vermietung von Immobilien.

Anschließend übernimmt der Makler für Sie die konkreten Aufgaben, die für die Vermarktung oder Standortsuche notwendig sind. Gerade in Verhandlungen verstehen wir es, mit “persönlichen und menschlichen Dingen” umzugehen. Und schlussendlich sorgt er dafür, dass es zu konkreten Ergebnissen kommt: Meistens sind das Unterschriften auf den Verträgen.

Große Zeitersparnis

Nutzen Sie Ihre wertvolle Zeit besser. Beim Verkauf kommen wir meistens ohnehin schneller voran!

Höchste Sicherheit

Wir sorgen für einen sicheren und reibungslosen Verkauf Ihrer Immobilie. Ein Honorar wird nur im Erfolgsfall fällig.

Maximaler Verkaufserfolg

Durch beste Marktkenntnis, ein großes Netzwerk und zielorientierten, persönlichen Verkauf erreichen wir das beste Ergebnis.

Die wichtigsten Vorteile eines Immobilienmaklers im Überblick

Engagieren Sie mich, den Gewerbeimmobilienmakler in Tirol. So sparen Sie Zeit und können sich besser auf Ihre Hauptaufgaben fokussieren.

Vorteile eines Immobilienmaklers für Verkäufer und Vermieter

Steigern

Vorteile eines Immobilienmaklers für Interessenten, Mieter und Käufer

Wie läuft eine Wertermittlung ab?

Es gibt zahlreiche Faktoren, die ein guter Immobilienmakler bei der Schätzung des Wertes Ihres Hauses berücksichtigt. Jeder Bericht ist individuell. Relevant sind vor allem die Lage und Umgebung Ihrer Immobilie, die Größe, der Zustand, das Baujahr und noch viele weitere Faktoren.

Bei der Bewertung verlässt sich ein Immobilientreuhänder primär auf das Grundbuch bzw. auf verbücherte Kaufverträge. Natürlich spielt auch seine Erfahrung eine große Rolle. Was allerdings nicht relevant ist, sind Angebotspreise, die man im Internet findet.

Leider lassen sich gerade private Verkäufer oft von überzogenen Preisvorstellungen anderer Anbieter fehlleiten. Hier hilft ein Makler einen realistischen, noch erzielbaren Angebotspreis zu erhalten, der nicht von falschen, persönlichen Vorlieben geprägt ist. Damit wirken Immobilienmakler auch preisdämpfend, was sowohl für Käufer als auch Verkäufer Vorteile bringt.

Mehr zur Wertermittlung erfahren Sie hier.

Welche Unterlagen erhalte ich?

Ein wesentlicher Teil der Arbeit des Immobilienmaklers besteht darin, die relevanten Unterlagen der jeweiligen Immobilie zu erheben und für die Käufer und Mieter aufzubereiten. Von einer sauberen Aufbereitung profitieren sowohl der Verkäufer als auch der Käufer. Einerseits erhält der Interessent rechtzeitig alle wichtigen Informationen zur Immobilie, was ihm viel Sicherheit und notwendiges Vertrauen gibt. Andererseits sind genau Sicherheit und Vertrauen erforderlich, damit ein Käufer wirklich bereit ist, ein Kaufangebot abzugeben.

Welche Dokumente und Pläne im Einzelfall relevant sind, variiert natürlich. Hier die wichtigsten Dokumente im Überblick!

■ Einreich- und Ausführungspläne

■ Bau-, Gewerbe- und Wasserrechtsbescheide

■ Auszüge aus öffentlichen Registern

■ Grundbuchsauszug

■ Gebäudeversicherung

■ Dienstbarkeitsverträge

■ Wartungsverträge, Prüfbücher

■ Mietverträge, Nutzungsvereinbarungen

■ Betriebskostenübersicht

■ und Vieles mehr

Welche Rücktrittsrechte habe ich?

Als Konsument stehen Ihnen umfassende Rücktrittsrechte zu. Diese ergeben sich beispielsweise aus dem Fernabsatzgesetz, dem Konsumentenschutzgesetz oder bei Neubauten auch aus dem Bauträgervertragsgesetz.

Gerade das Rücktrittsrecht laut Fernabsatzgesetzt (FAGG) stellt für Immobilienmakler eine große Herausforderung dar. Laut diesem könnten Interessenten nämlich einfach vom Maklervertrag zurücktreten, nachdem sie die Informationen zum Objekt erhalten haben. Um das auszuschließen, muss der Makler vor Zusendung der Unterlagen die Zustimmung des Interessenten einholen, dass er bereits vor Ablauf der 14-tägigen Rücktrittsfrist tätig werden darf. Leider ist diese bürokratische Hürde nicht wegzulassen.

Kann ich mich vormerken lassen?

Viele Unternehmer in Tirol haben die Erfahrung gemacht, dass es kaum gute Standorte und Gewerbeimmobilien gibt. Der Grund dafür ist einfach: Gute und preislich interessante Objekte sind meist schnell vergriffen. Das heißt aber nicht, dass es keine guten Immobilien gibt!

Um gute Standorte zu finden, spreche ich täglich mit Grundstückseigentümern, Verkäufern und Vermietern. Meinen Kunden fehlt oft die Zeit, für diese aufwändige Suche. Daher sind Sie froh, neue Angebote sofort zu erhalten, denn die besten Angebote schaffen es sowieso nicht ins Internet.

Wenn Sie mir Ihren Suchwunsch hinterlassen, erhalten Sie auch zukünftig neue, passende Angebote, die ich Ihnen gerne zusende.

Als Immobilienmakler arbeite ich rein erfolgsabhängig. Das Anlegen des Suchwunsches und das erhalten von Angeboten sind für Sie natürlich kostenlos.

Ein Honorar wird erst fällig, wenn Sie sich für einen von mir vermittelten Standort entscheiden und diesen wirklich kaufen können.

Wie Ihre Daten gespeichert und genutzt werden, erfahren Sie in der Datenschutzerklärung des Immobilienmaklers.

Was versteht man unter einem Kaufangebot?

In Österreich sind mündliche Verträge grundsätzlich gültig, allerdings können diese ohne Zeugen schwer bewiesen werden. Daher empfiehlt es sich, eine Einigung immer schriftlich festzuhalten. Hierfür bietet sich ein Kaufangebot des Käufers an – oder natürlich auch ein Mietangebot. Tritt eine Seite nach Unterzeichnung zurück, hat der Vertragspartner Anspruch auf Schadenersatz.

Sehr praktisch ist es, dass ein Kaufangebot sogenannte aufschiebende Bedingungen enthalten kann – beispielsweise die Vorlage einer Finanzierungszusage oder die Erlangung notwendiger Genehmigungen. Falls die Bedingungen nicht eintreten sollten, fallen zumindest keine Kosten an.

Ein Kaufangebot bildet später die Grundlage für den Kaufvertrag. Achten Sie daher darauf, dass bereits alle für Sie wesentlichen Eckpunkte enthalten sind. Wenn Sie beispielsweise einen bestimmten Zustand bei Übergabe oder spezielle Zahlungsbedingungen fordern, ist das bereits im Kaufangebot aufzunehmen.

Bitte beachten Sie die Verbindlichkeit eines Kaufangebotes. Bei einem späteren Rücktritt könnte Schadenersatz von Ihnen verlangt werden. Und es kann bereits durch ein unterschriebenes Kaufangebot die Grunderwerbssteuer anfallen. Daher sollten Sie sich vor Unterzeichnung beraten lassen, idealerweise von Ihrem Steuerberater und ihrem Anwalt oder Notar.

Wie schaut der Maklervertrag aus?

Die Immobilienmaklerverordnung kennt zwei Arten von Aufträgen, die ein Vermieter oder Verkäufer einem Immobilienmakler geben kann. Das sind ein Alleinvermittlungsauftrag sowie ein allgemeiner Auftrag.

Alleinvermittlungsauftrag

Darunter versteht man, dass nur ein Immobilientreuhänder befugt ist, das Objekt anzubieten. Natürlich sind solche Aufträge zeitlich befristet. Diese Auftragsart bietet für Sie den Vorteil, dass wir deutlich mehr in die Vermarktung Ihrer Immobilie investieren können. Besonders die öffentliche Bewerbung von Objekten ist laufend mit hohen Ausgaben verbunden. Das Honor des Abgebers wir in diesem Fall auch fällig, wenn sich ein Mieter oder Käufer direkt beim Abgeber meldet.

Auch bei einem Alleinvermittlungsauftrag ist es üblich, dass Makler untereinander zusammenarbeiten. Man spricht dann von sogenannten “Kollegengeschäften”. Dabei vertritt ein Immobilienmakler den Abgeber, der andere den suchenden Interessenten. Gerade solche Kollegengeschäfte bringen oft schnell den gewünschten Vermarktungserfolg. Wir greifen daher gerne auf diese Variante zurück, wozu wir über ein gutes Netzwerk zu qualifizierten Branchenkollegen verfügen.

Allgemeiner Auftrag

Bei dieser Variante dürfen mehrere Makler das Objekt ihren Kunden anbieten. Es besteht aber keinerlei Verpflichtung, sich wirklich um den Verkauf Ihrer Immobilie zu bemühen. Diese Auftragsart führt häufig dazu, dass Objekte jeweils den vorgemerkten Kunden angeboten werden. Viel mehr wird oft nicht investiert, was durchaus zum Nachteil der Abgeber sein kann.

Wir bevorzugen daher ganz klar die Zusammenarbeit im Rahmen von Kollegengeschäften. Erfahrungsgemäß bringt diese für den Abgeber schneller den gewünschten Erfolg.

Sie interessieren sich weiter für die Arbeitsweise unserer Berufsgruppe? Natürlich beraten wir Sie dazu gerne. Informationen finden Sie auch in den Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler.

Was versteht man unter Doppelmakler?

Unter Doppelmakler versteht man, dass der Immobilienmakler sowohl für den Abgeber als auch für den Mieter oder Käufer tätig wird. Dabei hat er auch beide Seiten entsprechend zu beraten und auf relevante Dinge hinzuweisen. Schlussendlich arbeitet ein Doppelmakler auf einen Interessensausgleich und eine faire Einigung der beiden Vertragsparteien hin.

In Österreich ist die Doppelmaklerschaft üblich und meistens der Fall. In diesem Fall ist der Makler auch berechtigt von beiden Vertragsparteien ein Honorar zu verlangen. Natürlich muss dieses denn Höchstsätzen der Immobilienmaklerverordnung sowie den individuellen Vereinbarungen mit den Kunden entsprechen.

Was kostet ein Immobilienmakler?

Immobilienmakler in Österreich arbeiten grundsätzlich auf Erfolgsbasis. Falls nichts anderes vereinbart wurde, wird das Maklerhonorar nur dann verrechnet, wenn Sie einen vermittelten Standort tatsächlich kaufen oder mieten.

Detaillierte Informationen zum Vermittlungshonorar, für das gesetzliche Höchstsätze festgelegt sind, finden Sie in der Nebenkostenübersicht des Fachverbandes.

Mein Angebot an Sie

Meine Kunden sind Unternehmer und Geschäftsführer, die eine Gewerbeimmobilie in Tirol verkaufen möchten, aber nicht die Zeit für die aufwändige Käufersuche haben. Als Spezialist für Gewerbeobjekte finde ich den Käufer, für den Ihre Immobilie bestens passt. Denn nur der wird bereit sein, den vollen Preis zu zahlen.

Interessierten Verkäufern biete ich gerne eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung an, bei der wir all diese Fragen klären. Dazu gehört auch eine aktuelle Marktwerteinschätzung Ihrer Immobilie, so dass Sie genau wissen, welcher Preis sich im derzeitigen Marktumfeld erzielen lässt.

Im Fall einer Zusammenarbeit, bin ich rein auf Erfolgsbasis tätig. Ein Honorar wird daher erst bei einem erfolgreichem Verkauf fällig.

Andreas Thaler von ATH Immobilien e.U.
Ing. Andreas Thaler MA

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ATH Immobilien e.U. | Kalkofenweg 24 | 6020 Innsbruck-Arzl

Ing. Andreas Thaler MA
Telefon: +43 660 52 95 441
Mail: office@ath-immobilien.com

Analyse aller Verkäufe von Gewerbegrundstücken 2020

Die Konjunktur hat im Coronajahr 2020 stark gelitten, nicht so die Gewerbeimmobilienpreise in Tirol. Trotz der größten Wirtschaftskrise seit 1945 haben sich die Preise von Grundstücken weiter verteuert, wie unsere Analyse der Transaktionen des letzten Jahres zeigt.

Für unsere Kunden haben wir alle Verkäufe von Gewerbegrundstücken in Tirol im Jahr 2020 analysiert. Daraus entstanden ist die folgende Übersicht über die aktuellen Grundstückspreis von Gewerbegrundstücken für Betriebsansiedelungen.

Grundstückspreise in Tirol - Erhebung aller Verkaufspreise von Gewerbegrundstücken für Betriebsansiedelungen 2020
Grundstückspreise in Tirol – Erhebung aller Verkaufspreise von Gewerbegrundstücken für Betriebsansiedelungen 2020

Preisübersicht nach Bezirken

Innsbruck Stadt

Aktuell mangelt es gerade in der direkten Nähe von Innsbruck an großen Gewerbeflächen. Viele Unternehmen sind in der Rossau angesiedelt, dem größten Gewerbegebiet der Stadt Innsbruck. Stark nachgefragt wird insbesondere auch der Raum bis Hall in Tirol.

Im Jahr 2020 hat es im Stadtgebiet keine Verkäufe von Gewerbegrundstücken gegeben. Aus den davorliegenden Jahren wissen wir, dass die Kaufpreise bei rund € 500 pro Quadratmeter beginnen; teilweise können diese auch deutlich höher liegen. Aufgrund des geringen Flächenangebotes sind Transaktionen und Verkäufe im Stadtgebiet aber generell selten.

Innsbruck Land

In keinem anderen Bezirk ist der Unterschied zwischen dem niedrigsten und höchsten Kaufpreis so groß wie im Bezirk Innsbruck-Land. Insgesamt wurden 2020 hier acht relevante Verkäufe von Gewerberundstücken erfasst. Der günstigste Preis wurde in Leutasch verzeichnet (€ 45 / m²), der höchste in Kematen (€ 400 / m²). Der höchste, erzielte Preis liegt damit mehr als acht mal so hoch als der günstigste!

Hier ist also eine nähere Unterscheidung notwendig. Im Inntal sind alle Verkaufspreise von Gewerbegrund über € 240 pro Quadratmeter gelegen. Diese verhältnismäßig günstigen Preise wurden durch die Gemeinde Zirl auf Verkäuferseite gemacht. Hier ist allerdings zu beachten, dass nur ausgewählte Betriebe, die entsprechende viele Mitarbeiter ansiedeln, als Käufer in Frage kamen. Am freien Markt gehen die Preise im Inntal sowohl westlich von Innsbruck als auch östlich, im Raum Hall und Thaur in Richtung von € 400 pro Quadratmeter.

Niedriger ausgefallen sind die Verkaufspreise hingegen in den Seitentälern und in den Mittelgebirgsgemeinden – wie eben in Leutasch. Abseits des Inntals lagen die Verkaufspreise 2020 alle unter € 150 pro Quadratmeter.

Schwaz

Wie auch Kufstein und Kitzbühel zählt der Bezirk Schwaz zum Tiroler Unterland. Gerade im Bezirk Schwaz sind in den letzten Jahren einige Unternehmen stark gewachsen, was auch zu einer Verbauung großer Flächen in und um die Stadt Schwaz geführt hat.

Die relevanten Verkaufspreise von Gewerbegrundstücken sind 2020 zwischen € 200 und € 250 pro Quadratmeter gelegen. Ein Verkauf in Terfens ist hingegen deutlich günstiger ausgefallen, spiegelt allerdings nicht das allgemeine Marktgeschehen wieder. Insgesamt zeichnet sich im Inntal im Bezirk Schwaz eine Steigerung der Preise in Richtung von € 300 pro Quadratmeter ab.

Kufstein

Auch der Bezirk Kufstein zählt zum Tiroler Unterland. Durch die A12 Inntalautobahn ist dieser Bereich besonders gut überregional angebunden. Die Nähe zu München und Salzburg überzeugt zudem, weshalb gerade diese Region für viele Unternehmen als Standort sehr attraktiv ist. Das stellen beispielsweise die laufenden Erweiterungen von Sandoz / Novartis sowie auch STIHL Gartengeräte in Langkampfen unter Beweis.

Trotzdem konnten im Bezirk Kufstein im Jahr 2020 nur zwei Transaktionen erfasst werden, was auf ein sehr knappes Angebot schließen lässt. Diese lagen bei € 225 pro Quadratmeter in Langkampfen und € 180 pro Quadratmeter in Kramsach.

Imst

Die Region westlich von Innsbruck bis zum Arlberg ist als das Tiroler Oberland bekannt. Neben Landeck liegt auch der Bezirk Imst im Oberland. Für die Wirtschaft der Region ist der Tourismus in den Seitentälern wie dem Ötztal oder Pitztal entscheidend. Gerade in den letzten Jahren ist auch der Sommertourismus gewachsen und hat sich äußerst positiv entwickelt.

Als Standort für Betriebsansiedelungen ist hingegen sehr häufig das Inntal interessant. Alle der fünf im Jahr 2020 erfassten Grundstücksverkäufe haben sich im Inntal abgespielt, keiner in einem Seitental. Das dürfte allerdings weniger auf eine schlechte Nachfrage, als viel mehr auf das fehlende Angebot zurückzuführen sein.

Im Schnitt lagen die Verkaufspreise im Bezirk Imst 2020 bei € 75 pro Quadratmeter, wobei sich die einzelnen Verkäufe zwischen € 35 und € 150 pro Quadratmeter abgespielt haben. Auch in Imst ist somit eine breite Streuung zu verzeichnen. Aufgrund der noch eher günstigen Preise sind Steigerungen in nächster Zeit sicher zu erwarten.

Landeck

Im westlichsten Bezirk Tirols konnten Verkäufe einerseits in der Stadt Landeck selbst und in den Nachbargemeinden erfasst werden. Die Preisspanne hat hier von € 124 bis € 330 pro Quadratmeter gereicht. Daneben hat eine Gemeinde einen Gewerbepark forciert und darin mehrere Grundstück um unter 100 € pro Quadratmeter veräußert.

Insgesamt ergibt sich im Bezirk Landeck 2020 sogar ein Durchschnitt von € 186 pro Quadratmeter, der überraschend hoch ist. Wir führen diesen auf wenige Einzelverkäufe in der Stadt Landeck zurück.

Reutte

Im Außerfern, also im Bezirk Reutte haben wir 2020 sieben relevante Verkäufe erfasst. Auch hier zeigt sich ein sehr differenziertes Bild. In der Marktgemeinde Reutte hat es einerseits zwei größere und hochpreisige Verkäufe gegeben. In den umliegenden Gemeinden sind hingegen deutlich günstigere Grundstücke (teilweise auch vom Tiroler Bodenfonds) veräußert worden.

Die Preisspanne liegt zwischen € 35 und € 240 pro Quadratmeter. Der höchste, erzielte Preis liegt damit fast sieben mal so hoch als der günstigste!

Lienz

Im Bezirk Lienz zeichnet sich ein sehr einheitliches Bild ab. 2020 hat es auch nur verbücherte Transaktionen in Matre in in Osttirol, Lienz und Nußdorf-Debant gegeben. Im Schnitt lagen die Verkaufspreise im Bezirk Lienz bei € 103 pro Quadratmeter, wobei sich die einzelnen Verkäufe zwischen € 49 und € 159 pro Quadratmeter abgespielt haben.

Hinweise zu dieser Analyse

In die Analyse eingeflossen sind Verkäufe von unbebauten Gewerbegrundstücken für Betriebsansiedelungen ab 1.000 m² Grundstücksfläche, die über die Widmung „Gewerbe- und Industriegebiet“ verfügen. Teilweise wurden Grundstücke von Gemeinden oder dem Tiroler Bodenfonds günstig an interessante Betriebe abgegeben. Auch diese Transaktionen haben wir erfasst, um ein möglichst umfassendes Bild wiederzugeben.

Verkäufe von Tourismusgebieten oder Sonderflächen wurden hingegen nicht berücksichtigt. Ebenfalls ausgeschieden haben wir Verkäufe von bebauten Flächen, da es kaum möglich ist den Gebäudeanteil seriös herauszurechnen.

Aufgrund des insgesamt sehr geringen Angebotes hat es 2020 nur wenige Transaktionen von Gewerbegrundstücken gegeben. Im Bezirk Kitzbühel sind sogar nur Tourismusgebiete verkauft worden, die in dieser Erhebung nicht relevant sind. Für Betriebsgrundstücke in Kitzbühel können derzeit also keine näheren Preisangaben gegeben werden.

In Summe haben wir 37 Transaktionen ausgewertet. Einige weitere, erhobene Verkäufe mussten aufgrund fehlender Daten ausgeschieden werden. Insgesamt lässt die geringe Anzahl der Verkäufe somit keine exakte Beurteilung zu, die wissenschaftlichen oder statistischen Kriterien standhalten würde.

Wer zum ersten Mal mit einem Immobilienkauf zu tun hat, wird eventuell stark gefordert sein. Daher begleite ich Sie durch den gesamten Prozess, so dass Sie am Ende Ihre Wunschimmobilie zu vernünftigen Konditionen erwerben können!

Die Road Map für Immo-Käufer bietet eine erste, grobe Orientierung. Natürlich ist das nur ein grober Überblick – ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Es läuft auch jede Transaktion leicht anders ab. Daher beraten wir Sie gerne individuell und persönlich.

1. SuchprofilGemeinsam erstellen wir Ihr individuelles Suchprofil | auf Basis aktueller Preise
2. FinanzierungsrahmenErstgespräch mit Ihrer Hausbank zu Ihrem Budget und erwarteten Rückzahlungen
3. BesichtigungenInteressante Objekte persönlich besichtigen | wichtige Fragen beantworten
4. FinanzierungsangebotFinanzierungsangebote für Ihr Wunschobjekt einholen
5. ZweitbesichtigungWeitere Besichtigung Ihres Wunschobjektes | gerne mit einem Sachverständigem
6. KaufangebotWichtige Punkte zu Ihrem Wunschobjekt und Bedingungen fassen wir schriftlich zusammen
7. VerhandlungenIhr Kaufangebot erklären wir dem Verkäufer und vermitteln, damit es zu einer Einigung kommt
8. KaufvertragErstellung des grundbuchsfähigen Kaufvertrages
9. NotarterminUnterzeichnung des Vertrages beim Notar | Schutz gegen „Mehrfachverkauf“ durch eine Ranganmerkung
10. ÜbergabeGemeinsame Begehung | Abweichungen zum vereinbarten Zustand festhalten | Schlüsselübergabe

Die Road Map für Immobilienkäufer – ein erster Überblick über den Prozess des Immobilienkaufs

Welcher Preis ist erzielbar?

Diese Frage stellen sich viele Verkäufer vor Beginn der Vermarktung. Gleichermaßen gilt das natürlich auch für die erzielbare Miete. Die Antwort dazu liefert die fundierte Bewertung durch einen erfahrenen Immobilien Experten.

Von uns erhalten Sie eine genaue und fundierte Aussage, die speziell für Ihre Immobilie maßgeschneidert ist. Zu berücksichtigen gilt es dabei eine ganze Reihe von Punkten. Vereinfacht lassen sich diese in folgende Kategorien gliedern:

Als Immobilienmakler und Experte für Gewerbeimmobilien sind wir auf Innsbruck und Tirol spezialisiert. Gerade der Raum Innsbruck und Umgebung hat seit Jahren eine ganz eigene Preisdynamik entwickelt, die bei der Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie besonders zu berücksichtigen ist.

Mit Fingerspitzengefühl zum idealen Angebotspreis

Wir ermitteln für Sie kostenlos und unverbindlich den Marktwert Ihres Objektes. Dabei beschreiten wir eine Gratwanderung:

Ist der Angebotspreis zu hoch, schreckt das Interessenten ab. Ist der Preis zu niedrig, verliert man den Verhandlungsspielraum. Dadurch verpasst man am Ende den eigentlich erzielbaren Preis.

Ein adäquater Angebotspreis ist daher entscheidend für die zügige und erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie!

Je nach Ihrer individuellen Situation liefern wir Ihnen eine Empfehlung zum idealen Angebotspreis. Natürlich auch zur erzielbaren Monatsmiete. Wie schnell Sie verwerten möchten, ist für uns dabei ein wesentlicher Punkt.

Wie lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen?

Der objektive Wert einer Immobilie hängt von vielen Punkten ab, die sich kaum oder gar nicht beeinflussen lassen. So haben Sie wenig Einfluss auf die allgemeine Wirtschaftslage. Und auch die Grundstücksfläche können Sie nicht „eben mal“ schnell vergrößern.

Trotzdem sollten Sie als Verkäufer einer Gewerbeimmobilie einige Punkte beachten, die sehr wohl Einfluss auf Ihren Verkaufspreis haben. Insbesondere gilt es ein paar entscheidende Fehler zu vermeiden:

1. Den Angebotspreis richtig wählen

Gerade private Verkäufer lassen sich oft von überzogenen Preisvorstellungen anderer Verkäufer blenden. Auf den gängigen Immobilienportalen werden schnell Preise recherchiert. Und natürlich orientieren sie sich an den höchsten Preisen, die sie finden. Oft schlagen Verkäufer dann auch noch etwas auf. Dabei übersehen sie, dass die am Markt tatsächlich erzielten Verkaufspreise meist andere sind.

Welche Konsequenzen ergeben sich daraus, wenn ein überzogener Preis ausgeschrieben wird? Zuerst werden sich nur wenige Interessenten melden. Und das sind solche, die „nur mal schauen wollen“. Zwar kommt es zu einzelnen Besichtigungen, aber von den Interessenten hören die Verkäufer meist nichts mehr.

Die Wochen und Monate verstreichen. In dieser Zeit ist das Objekt aber laufend im Internet zu finden. Und Sie können sich gar nicht vorstellen, wie genau „echte Käufer“ heutzutage den Markt beobachten. Zwangsläufig entsteht bei ihnen der Eindruck, mit der Immobilie „stimmt etwas nicht“.

Für die Verkäufer reiht sich hingegen ein negatives Erlebnis an das andere. Natürlich zehrt das an den Nerven. Und bei Besichtigungen wird man Ihnen das auch anmerken.

Irgendwann wird dann ein Käufer auftauchen, der die Situation erkennt und sein Glück mit einem sehr niedrigen Angebot versucht. Die Verkäufer stehen automatisch vor der Entscheidung, jetzt unter Wert zu verkaufen oder die nervenaufreibende Odyssee fortzusetzen.

Nicht ohne Grund greifen Sachverständige auf die Verkaufspreise aus dem Grundbuch zurück. Öffentlich ausgeschriebene Angebotspreise hingegen spielen für den Experten nur eine untergeordnete Rolle. In Gutachten spielen sie sogar gar keine Rolle.

Der richtige Angebotspreis ist also entscheidende für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie. Wir beraten Sie dazu gerne individuell, persönlich und im Detail. Von uns erhalten Sie eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie.

2. Das passende Timing

Auch das Timing ist relevant, gerade dann, wenn die agierenden Parteien Unternehmen sind. Oft sollen Entscheidungen noch vor dem Bilanzstichtag fixiert oder Verkäufe noch davor abgeschlossen werden. Wir beobachten daher, dass gerade im November und auch noch im Dezember deutlich mehr Deals vertraglich fixiert werden.

Nebenkostenrechner bei Kaufverträgen und Mietverträgen in Österreich
Das richtige Timing ist absolut relevant.

Als Verkäufer sollten Sie darauf bedacht sein. Wenn Sie in der zweiten Jahreshälfte verkaufen möchten, sollte Ihr Objekt im September auf den Markt kommen. Ein Verkaufsstart danach dürfte nach unserer Erfahrung zu spät sein, um noch im laufenden Jahr abschließen zu können.

3. Professionell vermarkten

Sicher werden Sie sagen, schöne Fotos sind gut, wenn eine Wohnung verkauft werden soll. Wir sind hingegen anderer Meinung: Eine optisch einwandfreie und ansprechende Aufbereitung beflügelt auch den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie!

Sehr häufig beobachten wir, dass Objekte mit unvollständigen Informationen und schlechten Bildern auf den Markt kommen. Das muss den Verkauf nicht zwangsläufig verhindern. Aber der erste Eindruck ist nicht wieder gut zu machen. Interessenten werden naturgemäß vermuten: Wenn schon die Bewerbung schlecht gemacht ist, wird auch die Immobilie selbst nicht viel besser gepflegt worden sein.

Als Spezialist für die Vermarktung gewerblicher Objekte unterstützen wir Sie gerne. Das gilt natürlich sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung.

4. Informationen bestimmen den Preis

Haben Sie schon einmal versucht einen PKW ohne Pickerlgutachten, ohne Service-Heft und ohne die letzten Rechnungen der Werkstatt zu verkaufen? Nein? Natürlich nicht, weil jedem bewusst ist, dass diese Informationen für den Wert eines PKW absolut entscheidend sind.

Interessanterweise wird das bei Immobilien ständig versucht. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist das ein fataler Fehler. In der heutigen Zeit sind verlässliche Daten wesentlich für den Wert einer Immobilie. Beispielhaft führen wir die laufenden Überprüfungen technischer Anlagen, Wartungsbücher, aber auch so etwas Banales wie aktuelle Grundrisse an.

Denken Sie nur daran, dass der Käufer Ihrer Immobilie eine Betriebsanlagengenehmigung erlangen muss. Die Auflagen der Behörden sind oft auch so schon schwer zu erfüllen. Wenn der Verantwortliche der Behörde dann auch noch berechtigte Zweifel am Zustand der technischen Anlagen haben muss, wird er bei allem doppelt so genau hinschauen.

Außerdem ist das nachträgliche Beschaffen von Unterlagen schlicht mit hohen Kosten und Aufwand verbunden. Das alles sind Punkte, die ein Käufer einpreisen wird. Womöglich schrecken ihn diese sogar ganz vom Kauf ab.

Als professioneller Dienstleister bereiten wir die erforderlichen Unterlagen so auf, dass ein Käufer darin sogar einen Mehrwert finden kann. Und auch für den Fall, dass Ihnen gewisse Dokumente fehlen sollten, beraten und unterstützen wir Sie tatkräftig.

Unterschiedliche Ansätze für die Bewertung

Sicher kennen Sie die Ermittlung des Sachwertes, wie sie bei Wohnhäusern oft angewendet wird. Die Sachwertermittlung geht im Wesentlichen von den Neuherstellungskosten der Immobilie aus. Davon wird dann ein Abschlag für das Alter abgezogen; die sogenannte „Alterswertminderung“.

Bei der Bewertung von gewerblich genutzten Objekten spielt der Sachwert sehr oft nur eine untergeordnete Rolle. Vielmehr konzentriert man sich bei diesen Objekten auf den Ertragswert. Wesentlich dafür ist, dass Gewerbeimmobilien sehr oft gemietet werden.

Im Ertragswertverfahren wird die erzielbare Miete zugrundegelegt und über die Nutzungsdauer kapitalisiert. Dadurch lassen sich schärfere Aussagen zum tatsächlichen Marktwert ihrer Gewerbeimmobilie treffen.

Wir bewerten Ihre Immobilie

Ihr Objekt befindet sich in Innsbruck oder Tirol? Sie sind am Marktwert Ihres Objektes interessiert? Wir beraten Sie gerne schon im Vorfeld einer späteren Verwertung. Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf. Sie erhalten eine fundierte und maßgeschneiderte Bewertung, genau zu Ihrer Immobilie.

Hier geht es zur Berwertung!

Sie können uns auch direkt anrufen oder eine E-Mail senden.

Ein grober Überblick

2012 wurde die Besteuerung von Immobilienverkäufen in Österreich komplett geändert: Die Immobilienertragssteuer wurde eingeführt. Seither werden Immobilienverkäufe aus dem Privatvermögen generell besteuert. Stark vereinfacht können Sie davon ausgehen, dass der Veräußerungsgewinn mit 30% besteuert wird.

Viele werden noch die früher gültige 10-Jahres-Frist, die sogenannte Spekulationsfrist, im Kopf haben. Seit 2012 ist diese aber nicht mehr gültig. Wenn Sie eine Immobilie also länger halten, erspart Ihnen das die Steuer leider nicht mehr.

Das System der ImmoESt gilt weitestgehend auch für Immobilien im Betriebsvermögen. Bei natürlichen Personen und Personengesellschaften beträgt auch hier der Steuersatz 30%, bei Kapitalgesellschaften hingegen weiterhin 25%. Allerdings beschäftigt sich dieser Artikel grundsätzlich mit Immobilien im Privatvermögen.

Die Immobilienertragssteuer in Österreich - relevant für den Verkauf von Gewerbeimmobilien in Tirol
Ein lustiges Bild für eine ernste Sache. Schon mancher Verkäufer wurde von der ImmoESt überrascht.

Altfälle

Vorweg gleich eine erste Ausnahme: Bei sogenannten Altfällen muss nicht der Veräußerungsgewinn versteuert werden, sondern es sind pauschale Steuersätze auf den gesamten Verkaufserlös vorgesehen.

Von Altfällen spricht man, wenn Liegenschaften vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden. Damit waren sie am 31.3.2012 nicht steuerverfangen. Das heißt, die frühere, zehnjährige Spekulationsfrist gemäß alter Rechtslage war bereits abgelaufen. (In Ausnahmefällen hat die Spekulationsfrist früher 15 Jahre betragen. In solchen Fällen zählt eine Anschaffung vor dem 31.3.1997.)

Bei den Altfällen gilt es jetzt noch zu unterscheiden, ob es seit 1.1.1988 eine Umwidmung gegeben hat. Falls seither keine Umwidmung stattgefunden hat, beträgt der Steuersatz 4,2 % vom Veräußerungserlös (nicht nur vom Gewinn).

Falls aber seit 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat, ist der Fall näher zu prüfen. Für die Steuer zählen solche Umwidmungen, die erstmals eine typische Bebauung ermöglicht haben. In diesen Fällen beträgt der Steuersatz 18 % vom Veräußerungserlös.

Und noch zwei Stolpersteine, auf die Sie achten müssen:

  1. Von einer Umwidmung ist auch dann auszugehen, wenn diese innerhalb von 5 Jahren ab Veräußerung nachträglich erfolgt.
  2. Oft wird vertraglich fixiert, dass der Kaufpreis später nachgebessert wird. Das kann im Rahmen einer Umwidmung sein, oder auch aufgrund anderer Umstände. In solchen Fällen kommt es zu einer Adaptierung der ImmoESt für den gesamten Kaufpreis.

Befreiungen

Es gibt tatsächlich mehrere Befreiungen und Ausnahmen von der ImmoESt. In der Praxis sind vor allem Folgende zwei relevant. Es gibt aber noch mehr.

Hauptwohnsitzbefreiung

Eigenheime und Eigentumswohnungen können unter gewissen Voraussetzungen steuerfrei veräußert werden. Zum einen gilt das, wenn der Verkäufer das Objekt seit der Anschaffung durchgehend, aber für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz bewohnt hat. Zum anderen reicht es auch, wenn der Verkäufer in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend mit Hauptwohnsitz in der Immobilie gelebt hat.

Achtung: Es ist entscheidend, dass der Wohnsitz mit dem Verkauf auch tatsächlich aufgegeben wird. Laut dem Bundesministerium für Finanzen gilt eine Toleranzfrist von maximal einem Jahr.

Darüber hinaus erstreckt sich die Hauptwohnsitzbefreiung auf maximal 1.000 m² Grund und Boden. Für den Rest ist die Immobilienertragssteuer wiederum zu entrichten.

Selbst hergestellte Gebäude

Wenn Sie ein Gebäude selbst von Grund auf neu gebaut haben, ist der auf das Gebäude entfallende Gewinn steuerfrei. Der auf das Grundstück entfallende Gewinn ist wiederum zu versteuern. Und das Gebäude darf währen der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt worden sein.

Ermittlung des zu versteuernden Gewinns

Bei Neufällen ist der Gewinn zu versteuern. Im Rahmen der Immobilienertragssteuer wird dazu von den „zu versteuernden Einkünften“ gesprochen. In der Regel beträgt die ImmoESt davon 30%. Nachfolgend finden Sie das Schema für die Berechnung des Gewinns:

Veräußerungserlös

– Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten)

– Herstellungskosten

– Instandsetzungsaufwendungen, soweit die offenen Fünfzehntel den Zeitraum nach

der Veräußerung betreffen

– Allfällige Beträge aus einer Vorsteuerberichtigung gem. § 12 Abs 10 UStG

– Kosten der Selbstberechnung

+ steuerbefreite Subventionen gemäß § 28 Absatz 6

+ bereits geltend gemachte Abschreibungen, inklusive jener, bei Berechnung der „besonderen Einkünfte“

= Einkünfte gemäß § 30 Absatz 3 EStG 1988

Vom Veräußerungserlös können also vor allem die ursprünglichen Anschaffungskosten inklusive der damaligen Nebenkosten abgezogen werden. Auch Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen können ggf. abgezogen werden, soweit sie nicht bereits steuerlich berücksichtigt worden sind.

Nicht abgezogen werden dürfen hingegen

Berechnung und Abfuhr der ImmoESt

Die Selbstberechnung der Steuer sowie die Überweisung an das Finanzamt übernimmt in der Regel der Vertragserrichter und Treuhänder. In der Praxis überweist der Treuhänder die Steuer zuerst vom Treuhandkonto aus direkt an das Finanzamt. Nach der Grundbuchseintragung zugunsten des neuen Eigentümers wird er ihnen den verbleibenden Restbetrag vom Treuhandkonto auszahlen.

Rechtsanwälte und Notare, die Kaufverträge erstellen, sind durchaus mit der Immobilienertragssteuer vertraut. Wir empfehlen Ihnen aber, sich schon zuvor von Ihrem Steuerberater diesbezüglich beraten zu lassen.

Ausnahmen und Regelbesteuerung

Alternativ zur Immobilienertragssteuer können Sie zur Regelbesteuerung optieren. Allerdings ist dann ihr voller Einkommenssteuersatz heranzuziehen. In den meisten Fällen wird diese Variante also wenig vorteilhaft sein.

In Einzelfällen kann die Option zur Regelbesteuerung trotzdem durchaus prüfenswert sein. Wie oben angeführt, können im Rahmen der ImmoESt nur sehr wenige Kosten abgezogen werden. Im Rahmen der Regelbesteuerung werden Sie hier einen größeren Spielraum haben. Hier können Sie grundsätzlich Ihre sämtlichen Werbungskosten und Veräußerungskosten berücksichtigen.

Und natürlich erlebt jeder Unternehmer Zeiten mit geringem Gewinn oder gar Verlusten. Falls Sie also Immobilie in einem solchen Jahr eine Immobilie verkaufen, sollten Sie die Option zur Regelbesteuerung jedenfalls prüfen.

Ausschluss von der 30%igen ImmoESt

Die österreichischen Steuergesetze sehen eine Reihe von Ausschlüssen vor. Bei diesen ist die Regelbesteuerung zum vollen Einkommenssteuersatz heranzuziehen. Beispielhaft dürfen wir hier anführen:

Gewerblicher Grundstückshandel

Aus Erfahrung wissen wir, dass viele Unternehmer gerne und öfters in Liegenschaften investieren. Ihre eigentliche unternehmerische Tätigkeit kann dabei durchaus in einer anderen Branche liegen.

Falls Sie zu dieser Gruppe zählen, sollten Sie sich mit dem gewerblichen Grundstückshandel vertraut machen. Falls der Verkauf Ihrer Immobilie durch die Finanz nämlich als „gewerblich“ eingestuft wird, ist der Veräußerungsgewinn mit dem vollen Einkommensteuersatz zu versteuern. Die (meist günstigere) ImmoESt ist in solchen Fällen nicht mehr anzuwenden.

Sicher denken Sie jetzt, dass Sie das nicht betrifft. Oft kursiert auch die sogenannte „3-Objekte-Regel“. Laut dieser läge ein gewerblicher Grundstückshandel erst mit dem dritten, verkauften Objekt in fünf Jahren vor. Diese können wir so aber nicht bestätigen.

Das Einkommensteuergesetz nimmt grundsätzlich Gewerblichkeit an, wenn die erzielten Einkünfte

Seitens der Finanz wird aber vielmehr das Gesamtbild beurteilt. Kriterien, die auf einen gewerblichen Grundstückshandel schließen lassen, sind demnach z.B. auch Folgende:

Falls es absehbar ist, dass Sie einen Veräußerungsgewinn in kurzer Zeit erzielen, oder Sie die zu veräußernde Liegenschaft nicht selbst genutzt haben, sollten Sie jedenfalls auch die „Gewerblichkeit“ prüfen. Sprechen Sie dazu rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater!

Hinweise zu diesem Artikel und weitere Informationen

Dieser Artikel stellt einen stark vereinfachten Überblick dar. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine individuelle Beratung durch Ihren Steuerberater ist unersetzbar. Änderungen und Fehler bleiben vorbehalten. Alle Angaben ohne Gewähr.

Wir haben uns bei der Erstellung an der Broschüre „Das 1×1 der Immobilienbesteuerung 2019“, herausgegeben von TPA Group orientiert. Der Informationsstand entspricht April 2018. Die Vollständige Broschüre können Sie bei der TPA Group bestellen.

Weiter Informationen finden Sie außerdem beim Bundesministerium für Finanzen.