Anlagestrategien für Immobilieninvestments

Passive vs. aktive Anlagestrategien

Im Bereich der Immobilieninvestments lassen sich zwei Hauptstrategien unterscheiden: passive und aktive Anlagestrategien.

Passive Anlagestrategien

Die passive Kapitalanlage zielt darauf ab, mit minimalem Aufwand stabile Erträge zu generieren. Dabei steht die langfristige und eher risikoarme Wertsteigerung im Vordergrund. Eine typische Form der passiven Kapitalanlage in Immobilien ist der Kauf von Neubauwohnungen oder sogenannten Core-Objekten.

Core-Objekte sind in der Regel hochwertige Immobilien in erstklassigen Lagen mit solider und zuverlässiger Mieterstruktur. Sie werden häufig von institutionellen Anlegern bevorzugt, da sie beständige und planbare Einnahmen bieten, bei gleichzeitig geringem Managementaufwand.

Aktive Anlagestrategien

Im Gegensatz dazu stehen die aktiven Anlagestrategien, bei denen der Anleger proaktiv Maßnahmen ergreift, um den Wert seiner Immobilie zu steigern. Ein häufiges Beispiel hierfür sind Sanierungsobjekte, bei denen der Anleger durch gezielte Renovierungen und Modernisierungen eine Wertsteigerung erzielt.

Ebenso fällt die Fix-and-Flip-Strategie in diese Kategorie, bei der eine Immobilie gekauft, saniert und dann mit Gewinn weiterverkauft wird.

Diese Strategie kann bei unterschiedlichen Immobilientypen angewandt werden, von Wohnungen bis hin zu Gewerbeimmobilien und sogar Einkaufszentren. Sie erfordert jedoch Fachwissen, Engagement und birgt ein höheres Risiko, kann aber bei erfolgreicher Umsetzung auch höhere Renditen erzielen.

Die Anlage in unterschiedliche Objekttypen, von Core-Objekten bis hin zu Opportunity-Objekten bietet unterschiedliche Risiko-Rendite-Profile. Klassische Kapitalanleger sollten sich auf Core und Core-Plus Objekte mit überschaubaren Risiken beschränken!

Die wichtigsten Faktoren für die richtige Anlagestrategie

Es ist wichtig, die passende Strategie entsprechend den persönlichen Zielen und der eigenen Risikobereitschaft zu wählen. Auf folgende Faktoren sollten Sie besonders achten:

Risikobetrachtung und Kapitalpuffer

Bei jeder Anlagestrategie ist es wichtig, sich mit den potenziellen Risiken auseinanderzusetzen. Einige der häufigsten Risiken bei Immobilieninvestments dürfen wir hier (beispielhaft) anführen:

Leerstand und Vermarktungsrisiko

Leerstände können dazu führen, dass Sie weniger oder keine Mieteinnahmen erhalten. Wie lange sind Sie in der Lage, Ihren finanziellen Verpflichtungen ohne Mieteinnahmen nachzukommen? Dies kann besonders wichtig sein, wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, um die Immobilie zu kaufen und monatliche Raten bedienen müssen.

Baukostenüberschreitungen

Bei aktiven Strategien wie Sanierungsprojekten oder Fix-and-Flip können die Baukosten oft über das geplante Budget hinaus steigen. Es ist wichtig, dass Sie einen finanziellen Puffer haben, um unerwartete Kosten zu decken.

Genehmigungsrisiko

Besonders bei Umnutzungen kann es kompliziert und zeitaufwendig sein, die notwendigen Genehmigungen zu erhalten. Dies kann Verzögerungen und zusätzliche Kosten verursachen. Investments, die mit größeren Umbauten, Umnutzungen, Umwidmungen oder baulichen Erweiterungen verbunden sind, sollten man gegebenenfalls Bauträgern und Projektenwicklern überlassen.

Finanzierungsrisiko

Immobilieninvestments werden meist mit einem relevanten Fremdkapital getätgt. Das verbessert im Idealfall die Eigenkapitalrendite, birgt aber auch zusätzliche Risiken. Projektfinanzierungen haben meist eine fixe Laufzeit, nach der sie auslaufen. Aber auch wenn ihr Investment „ausfinanziert“ ist, beispielsweise bei einer annuitätischen Tilgung ohne Restwert, lauern Gefahren. Meist bestehen Zinsbindungen nämlich nur für eine gewisse Zeit.

Falls Sie zufällig in einer Hochzinsphase refinanzieren müssen, kann das die Zinsbelastung ab da an extrem verteuern. Der Cash Flow wird dadurch geschmälert und kann negativ werden, wodurch Kapital nachgeschossen werden müsste. Sind Sie auf solche Situationen vorbereitet und haben Sie entsprechende Reserven aufgebaut?

Mietausfälle

Mieter können Zahlungsunfähig bzw. Insolvent werden, so dass die Mietzahlungen ausbleiben. In solchen Fällen dauert es oft lange, bis Räumungsklagen Erfolg haben und Sie wieder über Ihre Immobilie verfügen können. Halten Sie einen ausreichenden Kapitalpuffer vor, um solche Zeiten zu überstehen!

Unerwarteter Sanierungsbedarf

Teilweise müssen Sie auch damit rechnen, dass Mieter Ihre Immobilie beschädigen oder in schlechterem Zustand rückstellen, als sie diese übernommen haben. Natürlich können auch ohne Zutun des Mieters Situationen auftauchen, in denen schnell etwas saniert werden muss (Dach, Heizung, etc.)

Objektrisiken – Gebäudeversicherung

Natürlich gibt es zahlreiche Objektrisiken, die sich teilweise durch Versicherungen abdecken lassen. Denken Sie nur an Feuer, Sach- und Personenschäden, Leitungswasserschäden, Hochwasser- und Sturmereignisse, etc. Zumindest sollten Sie für Ihr Objekt über eine Feuerversicherung und eine Haftpflichtversicherung verfügen. Viele weitere Versicherungen können sinnvoll sein. Aber das ist nicht Gegenstand dieses Beitrages.

Exitstrategie

Immobilien sind meist für einen bestimmten Zweck errichtet worden. Und auch aufgrund von erforderlichen Genehmigungen oder Widmungen lassen sich Objekte nicht ohne weiteres einer anderen Nutzung zuführen. Trotzdem ist es von Vorteil, wenn Ihr Investment mehrere Exitstrategien zulässt!

Zu allererst sollten Sie grundsätzlich die Möglichkeit haben, in unerwarteten Situationen ohne (größeren) Verlust verkaufen zu können. Da jeder Immobilienkauf mit Nebenkosten einhergeht, sollte Ihr Einkaufspreis möglichst günstig gewesen sein. Dadurch übersteigen übliche Wertsteigerungen die anfänglichen Nebenkosten vielleicht schon nach wenigen Jahren. Auch hier spielen Kapitalreservern eine große Rolle! Falls Sie bei Ausfall eines Mieters sofort einen Notverkauf starten müssen, ist ein finanzieller Verlust quasi vorprogrammiert.

Mögliche Exitstrategien für Ihr Investment lassen sich finden, wenn Sie sich die folgenden Fragen stellen:

• An wen könnte ich noch vermieten? Gibt es andere „Zielkunden“ für meine Immobilie?
• Wer kommt als Käufer in Frage: Andere Investoren, insitutionelle Investoren oder Fonds, vielleicht der Mieter selbst, Nachbarn oder Unternehmen, die an der Eigennutzung interessiert sind?
• Welche Nutzungsänderungen sind mit geringen Adaptierungskosten oder innerhalb bestehender Genehmigungen möglich?

Zeitaufwand

Schließlich sollte auch der Zeitaufwand bei der Strategiefindung berücksichtigt werden. Wie viel Zeit steht Ihnen für die Suche, Verhandlung und Betreuung der Immobilie zur Verfügung? Welche Partner und Experten müssen Sie hinzuziehen?

Wenn Sie beispielsweise mit Ihre Unternehmen ausgelastet sind und Immobilieninvestitionen nur „nebenbei“ betreiben, könnte eine passive Strategie besser zu Ihrem Lebensstil passen. Passive Strategien erfordern in der Regel weniger Zeitaufwand als aktive Anlagestrategie.

Die 3 wichtigsten Anlagestrategien für Immobilieninvestments: Vor- und Nachteile

Im Folgenden stellen wir die häufigsten Anlagestrategien im Immobilienbereich genauer dar. Jede dieser Strategien hat ihre eigenen Vor- und Nachteile und kann je nach Ihren individuellen Zielen und Ressourcen unterschiedlich geeignet sein.

Buy and Hold

Unter Buy-and-Hold versteht man die klassische Form der Kapitalanlage. Dabei werden Wohnungen oder Gewerbeobjekte erworben, die idealerweise bereits vermietet sind. Geeignet sind auch Gewerbeimmobilien mit langjährigen Mietverträgen. Wohnimmobilien in guten Lagen können ebenso für Buy-and-Hold genutzt werden, weil sich für diese meist in kurzer Zeit Nachmieter finden.

Der Zeitaufwand für diese Strategie ist verhältnissmäßig gering, da Sie im Wesentlichen die Immobilie kaufen und dann über die Mieteinnahmen (nach Abzug der Kosten und Steuern) verfügen können. Dabei profitieren Sie im Idealfall nicht nur von stabilen Erträgen, sondern auch von zukünftigen Wertsteigerungen.

Fix und Flip

Die Fix-and-Flip-Strategie ist das Gegenstück zur Buy-and-Hold-Strategie. Hierbei werden Immobilien gekauft, saniert und dann weiterveräußert.

Der Erfolg dieser Strategie hängt davon ab, das sanierte Objekt zeitnah und zu einem guten Preis verkaufen zu können. Je länger ein Deal dauert, desto mehr Zinsen fallen an. Besonders gut funktioniert Fix-and-Flip in Phasen steigender Preise.

Diese Methode lässt sich auch auf ganze Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude anwenden. Hierbei ist es oft gewinnversprechend, leerstehende Objekte zu kaufen, zu sanieren, Mieter zu finden und erst dann an Anleger mit Buy and Hold Strategie wieder zu verkaufen.

Umnutzungen

Alles im Leben verändert sich, einschließlich der Anforderungen an Immobilien. Oftmals werden ältere Gebäude den heutigen Bedürfnissen der Mieter nicht mehr gerecht und sind daher schwer vermietbar.

Gewerbeflächen mit niedrigen Räumen innerhalb von Städten, in denen früher ein Schuster gearbeitet hat, sind für die heutige Schuhproduktion völlig ungeeignet. Es bietet sich möglicherweise an, diese in Wohnraum oder Büroflächen umzuwandeln. 

Eine weitere Möglichkeit besteht in der Umnutzung von nicht mehr rentablen Supermärkten. Eine Zeit lang eröffneten Lebensmittelhändler in Österreich sehr viele neue Standorte, um eine Ansiedlung der Konkurrenz zu verhindern. Einige dieser nun geschlossenen Märkte wurden zu Paketverteilerzentren umfunktioniert, ein Bereich, der durch den Online-Handel extrem boomt.

Selbst veraltete Bürogebäude können potenziell in Wohnungen umgewandelt werden. Zudem kann es sinnvoll sein, große Wohnungen in mehrere kleinere Einheiten aufzuteilen, da hier häufig eine höhere Nachfrage und somit höhere Mietpreise pro Quadratmeter erzielt werden können.

Wie schon eingangs beschrieben sind die Fix-and-Flip-Strategie sowie besonders Umnutzungen mit höheren Risiken verbunden. Falls Sie ein solches Projekt ins Auge fassen, empfehlen wir Ihnen frühzeitige Planer (Architekten) und Fachleute für die Vermarktung und Finanzierung hinzuzuziehen!

Fazit: Was ist die beste Anlagestrategie?

Generell gibt es in der Welt der Immobilieninvestitionen keine Einheitslösung. Die richtige Anlagestrategie für Immobilieninvestments hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Beispielsweise Ihren persönlichen Zielen, Ihrer Risikobereitschaft, Ihrem verfügbaren Kapital und Ihrer Bereitschaft und Fähigkeit, Zeit und Energie in die Verwaltung und Verbesserung Ihrer Immobilien zu investieren.

In jedem Fall ist es wichtig, dass Sie Ihre Strategie an Ihre individuellen Bedürfnisse und Fähigkeiten anpassen und Ihre Investitionen diversifizieren, um Risiken zu minimieren. Eine gründliche Abwägung und eventuell die Beratung durch einen Fachmann sind von entscheidender Bedeutung, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilieninvestitionen erfolgreich sind.

Häufige Fragen zu Anlagestrategien