Immobilienmarkt

Investitionen in Immobilien sind eine bewährte Methode zur Vermögensbildung und bieten Anlegern verschiedene Möglichkeiten, ihr Portfolio zu diversifizieren und eine nachhaltige Einkommensquelle zu schaffen. Doch um in diesem komplexen Markt erfolgreich zu sein, braucht es eine durchdachte und auf die individuellen Bedürfnisse abgestimmte Anlagestrategie.

Von David Maier, veröffentlicht am 14. Juli 2023 in Immobilienmarkt

Passive vs. aktive Anlagestrategien

Im Bereich der Immobilieninvestments lassen sich zwei Hauptstrategien unterscheiden: passive und aktive Anlagestrategien.

Passive Anlagestrategien

Die passive Kapitalanlage zielt darauf ab, mit minimalem Aufwand stabile Erträge zu generieren. Dabei steht die langfristige und eher risikoarme Wertsteigerung im Vordergrund. Eine typische Form der passiven Kapitalanlage in Immobilien ist der Kauf von Neubauwohnungen oder sogenannten Core-Objekten.

Core-Objekte sind in der Regel hochwertige Immobilien in erstklassigen Lagen mit solider und zuverlässiger Mieterstruktur. Sie werden häufig von institutionellen Anlegern bevorzugt, da sie beständige und planbare Einnahmen bieten, bei gleichzeitig geringem Managementaufwand.

Aktive Anlagestrategien

Im Gegensatz dazu stehen die aktiven Anlagestrategien, bei denen der Anleger proaktiv Maßnahmen ergreift, um den Wert seiner Immobilie zu steigern. Ein häufiges Beispiel hierfür sind Sanierungsobjekte, bei denen der Anleger durch gezielte Renovierungen und Modernisierungen eine Wertsteigerung erzielt.

Ebenso fällt die Fix-and-Flip-Strategie in diese Kategorie, bei der eine Immobilie gekauft, saniert und dann mit Gewinn weiterverkauft wird.

Diese Strategie kann bei unterschiedlichen Immobilientypen angewandt werden, von Wohnungen bis hin zu Gewerbeimmobilien und sogar Einkaufszentren. Sie erfordert jedoch Fachwissen, Engagement und birgt ein höheres Risiko, kann aber bei erfolgreicher Umsetzung auch höhere Renditen erzielen.

Die Anlage in unterschiedliche Objekttypen, von Core-Objekten bis hin zu Opportunity-Objekten bietet unterschiedliche Risiko-Rendite-Profile. Klassische Kapitalanleger sollten sich auf Core-Objekte mit überschaubarem Risiko beschränken!

Die wichtigsten Faktoren für die richtige Anlagestrategie

Es ist wichtig, die passende Strategie entsprechend den persönlichen Zielen und der eigenen Risikobereitschaft zu wählen. Auf folgende Faktoren sollten Sie besonders achten:

Risikobetrachtung und Kapitalpuffer

Bei jeder Anlagestrategie ist es wichtig, sich mit den potenziellen Risiken auseinanderzusetzen.

Bei Immobilieninvestments sind einige der häufigsten Risiken Leerstand, steigende Baukosten und Herausforderungen bei der Erlangung von Genehmigungen.

Leerstand

Kann dazu führen, dass Sie keine Mieteinnahmen erhalten. Wie lange sind Sie in der Lage, Ihren finanziellen Verpflichtungen ohne Mieteinnahmen nachzukommen? Dies kann besonders wichtig sein, wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, um die Immobilie zu kaufen und monatliche Raten bedienen müssen.

Baukosten

Bei aktiven Strategien wie Sanierungsprojekten oder Fix-and-Flip können die Baukosten oft über das geplante Budget hinaus steigen. Es ist wichtig, dass Sie einen finanziellen Puffer haben, um unerwartete Kosten zu decken.

Genehmigungen

Besonders bei Umnutzungen kann es kompliziert und zeitaufwendig sein, die notwendigen Genehmigungen zu erhalten. Dies kann Verzögerungen und zusätzliche Kosten verursachen.

Des Weiteren sollten Sie sich überlegen, wie schnell Sie möglicherweise verkaufen müssen. Ist Ihre finanzielle Situation oder Ihre Strategie so ausgerichtet, dass Sie schnell liquidieren können, wenn es nötig ist? Oder ist Ihr Plan eher langfristig und Sie sind in der Lage, mögliche kurzfristige Marktschwankungen auszusitzen? Das hängt natürlich auch mit der Finanzierung Ihrer Immobilie zusammen.

Unerwartete Schäden oder Probleme mit Mietern, wie etwa, wenn ein Mieter die Wohnung beschädigt oder zerstört, sind weitere Risiken, die berücksichtigt werden sollten. Haben Sie einen ausreichenden Kapitalpuffer, um solche Fälle zu bewältigen?

Zeitaufwand

Schließlich sollte auch der Zeitaufwand bei der Strategiefindung berücksichtigt werden. Wie viel Zeit steht Ihnen für die Suche, Verhandlung und Betreuung der Immobilie zur Verfügung?

Wenn Sie beispielsweise eine Vollzeitbeschäftigung haben und Immobilieninvestitionen nur nebenbei betreiben, könnte eine passive Strategie besser zu Ihrem Lebensstil passen. Passive Strategien erfordern in der Regel weniger Zeitaufwand als aktive Anlagestrategie.

3 Anlagestrategien: Vor- und Nachteile

Im Folgenden stellen wir die häufigsten Anlagestrategien im Immobilienbereich genauer dar.

Jede dieser Strategien hat ihre eigenen Vor- und Nachteile und kann je nach Ihren individuellen Zielen und Ressourcen unterschiedlich geeignet sein.

Buy and Hold

Die Buy-and-Hold-Strategie ist eine klassische Form der Kapitalanlage. Dabei kauft man Wohnungen oder Gewerbeobjekte, die idealerweise bereits vermietet sind.

Der Zeitaufwand für diese Strategie ist relativ gering, da Sie im Wesentlichen die Immobilie kaufen und dann über die Mieteinnahmen (nach Abzug der Kosten und Steuern) verfügen können.

Dabei profitieren Sie im Idealfall nicht nur von stabilen Erträgen, sondern auch von zukünftigen Wertsteigerungen.

Fix und Flip

Die Fix-and-Flip-Strategie ist das Gegenstück zur Buy-and-Hold-Strategie. Hierbei werden Immobilien gekauft, saniert und dann weiterveräußert.

Der Erfolg dieser Strategie hängt davon ab, das sanierte Objekt zeitnah und zu einem guten Preis verkaufen zu können. Je länger ein Deal dauert, desto mehr Zinsen fallen an. Besonders gut funktioniert Fix-and-Flip in Phasen steigender Preise.

Diese Methode lässt sich auch auf ganze Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude anwenden. Hierbei ist es oft gewinnversprechend, leerstehende Objekte zu kaufen, zu sanieren, Mieter zu finden und erst dann an Anleger mit Buy and Hold Strategie wieder zu verkaufen.

Umnutzungen

Alles im Leben verändert sich, einschließlich der Anforderungen an Immobilien. Oftmals werden ältere Gebäude den heutigen Bedürfnissen der Mieter nicht mehr gerecht und sind daher schwer vermietbar.

Gewerbeflächen mit niedrigen Räumen innerhalb von Städten, in denen früher ein Schuster gearbeitet hat, sind für die heutige Schuhproduktion völlig ungeeignet. Es bietet sich möglicherweise an, diese in Wohnraum oder Büroflächen umzuwandeln. 

Eine weitere Möglichkeit besteht in der Umnutzung von nicht mehr rentablen Supermärkten. Eine Zeit lang eröffneten Lebensmittelhändler in Österreich sehr viele neue Standorte, um eine Ansiedlung der Konkurrenz zu verhindern. Einige dieser nun geschlossenen Märkte wurden zu Paketverteilerzentren umfunktioniert, ein Bereich, der durch den Online-Handel extrem boomt.

Selbst veraltete Bürogebäude können potenziell in Wohnungen umgewandelt werden. Zudem kann es sinnvoll sein, große Wohnungen in mehrere kleinere Einheiten aufzuteilen, da hier häufig eine höhere Nachfrage und somit höhere Mietpreise pro Quadratmeter erzielt werden können.

Fazit: Was ist die beste Anlagestrategie?

Generell gibt es in der Welt der Immobilieninvestitionen keine Einheitslösung. Die richtige Anlagestrategie hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Beispielsweise Ihren persönlichen Zielen, Ihrer Risikobereitschaft, Ihrem verfügbaren Kapital und Ihrer Bereitschaft und Fähigkeit, Zeit und Energie in die Verwaltung und Verbesserung Ihrer Immobilien zu investieren.

In jedem Fall ist es wichtig, dass Sie Ihre Strategie an Ihre individuellen Bedürfnisse und Fähigkeiten anpassen und Ihre Investitionen diversifizieren, um Risiken zu minimieren. Eine gründliche Abwägung und eventuell die Beratung durch einen Fachmann sind von entscheidender Bedeutung, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilieninvestitionen erfolgreich sind.

Häufige Fragen zu Anlagestrategien