Immobilienpreise Tirol 2025: Haus- und Wohnungspreise nach Bezirken – Analyse und Ausblick

Immobilien in Tirol: Aktuelle Quadratmeterpreise

Immobilienpreise Tirol: Auch in Tirol sind die Immobilienpreise lange gestiegen, bis 2022 in vielen Marktsegmenten Höchststände erreicht wurden. Nachdem die Zinsen deutlich gestiegen sind, ist es im Jahr 2023 in vielen Bereichen zu einer Korrektur gekommen – allerdings nicht in allen Marktsegmenten.

Hier erfahren Sie wo die Immobilienpreise in Tirol im Jahr 2025 stehen. Dabei beleuchten wir sowohl die Wohnungspreise, Häuserpreise und Baugrundpreise. Im Ausblick erfahren Sie außerdem, welche Entwicklungen absehbar sind und wo die Preise sich in den nächsten Jahren hin entwickeln können.

Wohnungspreise: Aktuelle Preise von Eigentumswohnungen in Tirol und Österreich

Der durchschnittliche Wohnungspreis in Tirol beträgt 4.727 Euro pro m² (Basis: Verkäufe aus dem Jahr 2024 | Quelle: Statistik Austria). Gegenüber dem Spitzenwert von 5.195 Euro pro m² im Jahr 2022 ist das ein Rückgang von rund 9 %.

Damit liegen die Wohnungspreise in Tirol über dem Österreichischen Schnitt – genauso wie jene in Wien, Vorarlberg und Salzburg. Jedoch ist Tirol hinter diesen drei Bundesländern nur auf Platz vier. Dass die Preise gerade in Tirol besonders hoch seien, kann somit nicht bestätigt werden.

Wohnungspreise von neueren Wohnungen

Nachfolgend finden Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der Wohnungspreise in Tirol nach Bezirk und Wohnungsgröße. Berücksichtigt sind hier Objekte mit Baujahr ab 1991 – und zwar nur solche mit Balkon, Terrasse oder Garten. Dabei sind große Unterschiede zu beobachten. Für kleinere Wohnungen sind die Quadratmeterpreise meist höher, da sie insgesamt eher leistbar sind. Wohnungen ganz ohne Balkon, ohne Terrasse und ohne Garten sind hingegen gut 10 % günstiger als die hier angeführten Preise.

Kleine Wohnungen erzielen häufig deutlich höhere Preise als große Wohnungen. Primär liegt das natürlich an der Leistbarkeit, da die absoluten Kaufpreise kleiner Wohnungen trotzdem niedriger und damit leichter finanzierbar sind. Aber auch Anleger, welche ihre Wohnung vermieten möchten, zielen oft auf kleine Einheiten ab.

Im Schnitt werden die höchsten Wohnungspreise in der Stadt Innsbruck erzielt. Ausschlaggebend für die Beliebtheit Innsbrucks sind sicher die einzigartige Lage am Fuße der Nordkette, das große sportliche und kulturelle Angebot sowie die starke Wirtschaft, welche gut bezahlte Arbeitsplätze ermöglicht. Auch die zahlreichen Studierenden, die jedes Zimmer und Wohnungen benötigen, beleben den lokalen Immobilienmarkt. Natürlich spielt das geringe Angebot an Baugrundstücken ebenfalls eine wesentliche Rolle.

Anschließend folgt der Bezirk Kitzbühel. Vor allem die Stadt Kitzbühel sowie die Nachbargemeinden sind seit jeher bei wohlhabenden Zuwanderern aus dem europäischen Ausland äußerst beliebt. Das sorgt für eine hohe Nachfrage nach Immobilien und entsprechenden Preise. Aber auch der Bezirk Landeck sticht hervor: Hier sind gerade kleinere Wohnungen auffallend teuer. Es liegt die Vermutung nahe, dass das an Apartments liegt, die von Touristen zum Zweck von Skiurlauben erworben werden.

Kaufpreise von älteren Wohnungen in Tirol

Die nachfolgende Grafik zeigt die durchschnittlichen Verkaufspreise von Eigentumswohnungen, die zwischen 1961 und 1990 errichtet wurden. Auch hier sind nur solche mit Balkon, Terrasse oder Garten berücksichtigt. In diesem Segment werden in Kitzbühel sogar Höhere Preise als in der Stadt Innsbruck erzielt.

Grundstückspreise von Baugrund in Tirol

Die Preise von Baugrundstücken haben sich in den letzten Jahren ebenfalls sehr dynamisch entwickelt. In Tirol sind diese von rund 198 Euro im Jahr 2016 auf 414 Euro pro m² im Jahr 2024 angestiegen. Damit liegt Tirol zwar deutlich über dem Österreich weiten Schnitt. Trotzdem sind die Preise für Baugrundstücke in Wien (786 Euro pro m²) und Vorarlberg (689 Euro pro m²) nochmals deutlich höher. Salzburg liegt ähnlich wie Tirol, ist jedoch im Jahr 2024 etwas zurückgefallen. Auffallend ist, dass die Preise von Baugrundstücken in Tirol und Vorarlberg auch 2024 weiter gestiegen sind. Lediglich in Wien ist eine deutlicher Einbruch zu verzeichnen gewesen.

Nachfolgend finden Sie die Übersicht der Grundstückspreise in Tirol nach Bezirken. Auch bei den Preisen von Baugrundstücken gibt es sehr große Unterschiede. Jedoch sticht in diesem Segment die Stadt Innsbruck besonders hervor. Die wenigen Grundstücke, die im Stadtgebiet auf den Markt kommen, stoßen auf eine große Nachfrage.

Bei Interesse stellen wir Ihnen gerne den durchschnittlichen Grundstückspreis in Ihrer Gemeinde zur Verfügung. Nehmen Sie dazu einfach per E-Mail (office@ath-immobilien.com) mit uns Kontakt auf.

Hauspreise in Tirol

Die Preise von Häusern liegen in Tirol ebenfalls deutlich über dem Österreich weiten Schnitt. Aktuell betragen diese im Schnitt 4.920 Euro pro m². Trotzdem sind auch in diesem Marktsegment die Preise in Wien (5.492 Euro pro m²), Vorarlberg (5.077 Euro pro m²) und Salzburg (5.000 Euro pro m²) höher. Basis bilden auch hier die Daten der Statistik Austria, in denen die tatsächlichen Verkaufspreise des Jahres 2024 enthalten sind.

Preise von Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien lassen sich Quadratmeterpreise nur für Grundstücke seriös beziffern. Um flächendeckend genaue Benchmarks für Hallen, Büros, Handelsflächen und Hotels liefern zu können, liegen uns leider nicht ausreichend Daten vor. Wenn Sie am Wert Ihrer Immobilie interessiert sind, unterstützen wir Sie aber gerne mit einer individuellen Bewertung.

Für Gewerbegrundstücke liegen die Preise in Tirol im Schnitt bei rund 200 € pro m². Allerdings gibt es, je nach Lage, große Unterschiede. Im Raum Innsbruck sind die Preise beispielsweise deutlich höher. Teilweise liegen die Quadratmeterpreise im Stadtgebiet sogar über 1.000 €. Eine detaillierte Aufstellung der Preise nach Bezirk finden Sie in unserer jährlichen Erhebung der Grundstückspreise in Tirol.

Wichtige Hinweise zu Immobilienbewertung

Die Kaufpreise je m² von Immobilien hängen von verschiedensten Faktoren ab. Am wichtigsten ist die Lage. Bei Wohnungen gibt es beispielsweise große Unterschiede nach Besonnung, Ruhe oder Umgebungslärm, Erreichbarkeit oder Verkehrsanbindung. Aber auch Alter und Zustand, Ausrichtung der Wohnung, Ausstattung, energetische Eigenschaften und Betriebskosten sind maßgeblich.

Bei den angegebenen Immobilienpreisen für Tirol handelt es sich jedoch nur um Richtwerte. Wenn Sie am Wert Ihrer Immobilie interessiert sind, ist eine individuelle Einschätzung jedenfalls zu empfehlen. Wir unterstützen Sie hier gerne.

Finanzierung & Kreditzinsen

Entwicklung des Leitzinses der EZB

Der Immobilienmarkt reagiert besonders sensibel auf Veränderungen des Zinsniveaus. Das liegt daran, dass die Anschaffung von Immobilien in der Regel viel Kapital erfordert. Somit wird beim Immobilienkauf häufig auch ein hoher Anteil an Fremdkapital genutzt. Aufgrund des großen Einflusses des Zinsniveaus auf Immobilientransaktionen und Preise möchten wir kurz das aktuelle Zinsumfeld eingehen.

Ab 2022 wurde der Leitzins durch die Europäische Zentralbank (EZB) massiv erhöht, nämlich von 0 % auf aktuell 4,5 %. Gemeint ist der Hauptrefinanzierungszinssatz, durch den sich Geschäftsbanken bei der EZB Geld leihen können. Durch die Erhöhungen haben sich auch die Finanzierungen von Immobilien massiv verteuert. Die höheren Kosten spüren professionelle Investoren, Bauträger, Käufer von Anlegerwohnungen, aber auch private Wohnungskäufer und „Häuselbauer“ gleichermaßen.

Seit Juni 2024 hat die Europäische Zentralbank den Leitzins in mehreren Schritten bereits deutlich gesenkt. Aktuell liegt dieser bei nur mehr 2,4 % und damit im Bereich des langjährigen Durchschnitts (Stand Juni 2025). Für den weiteren Jahresverlauf 2025 wird zumindest noch eine weitere Zinssenkung erwartet.

Kreditzinsen für Immobilienfinanzierungen

Die tatsächlichen Zinsen, welche Immobilienkäufer an Banken bezahlen müssen, werden natürlich stark durch den Leitzins beeinflusst. Sie hängen jedoch nicht direkt davon ab. Die Zinsen variabel finanzierter Kredite errechnen sich zumeist auf Basis des EURIBOR. Neu abgeschlossene Kredite mit Fixzinsvereinbarung orientieren sich hingegen an der langfristigen Zinserwartung, ablesbar beispielsweise am 10-Jahres-SWAP Satz.

Der 3 Monats-Euribor ist zuletzt bereits deutlich zurück gegangen und liegt bereits wieder unter 2,0 % (Stand 3. Juni 2025). Käufer mit sehr guter Bonität können damit Immobilienkäufer häufig bereits wieder mit rund 3 % Kreditzinsen abschließen.

Kreditvergabe – Auslaufen der KIM-Verordnung

Seit 1. August 2022 galt in Österreich die sogenannte KIM-Verordnung, die verschärfte Regeln bei der Kreditvergabe vorsah. Diese Verordnung ist inzwischen ausgelaufen. Dennoch sind Banken weiterhin angehalten, die bisherigen Vorgaben im Wesentlichen einzuhalten. Die KIM-Verordnung sah folgende Obergrenzen vor:

• maximale Beleihungsquote von 90 %
• Schuldendienstquote maximal 40 %
• Laufzeit maximal 35 Jahre

Gerade in Zeiten steigender Zinsen führte die KIM-Verordnung zu einer erschwerten Kreditvergabe, insbesondere für junge Familien. In der Praxis bemerken wir jedoch aktuell, dass sich die Situation wieder etwas entspannt: Besonders Zwischenfinanzierungen, die bislang oft nur schwer oder gar nicht zu bekommen waren, sind nun wieder deutlich leichter zu realisieren.

Entwicklung der Immobilienpreise bis 2024

Preise von bestehenden Wohnungen

In den letzten Jahren, bis zum 3. Quartal 2022 kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung, nämlich nach oben! Doch der Trend hat sich seither verändert. Aufgrund der zuvor genannten Rahmenbedingungen haben sich die Preise von Wohnungen besonders im Jahr 2023 stark abgekühlt.

Im Jahr 2024 haben sich die Preise von Wohnimmobilien nicht nur stabilisiert. Es sind sowohl der Index für neuen Wohnraum als auch bestehenden Wohnraum im Jahr 2024 wieder angestiegen. Der Index für neuen Wohnraum ist dabei vom Tief im 1. Quartal 2023 (155,93) auf mittlerweile 165,94 bzw. um stattliche 6,5 % gestiegen. Der Index für bestehenden Wohnraum hatte sein Tief im 1. Quartal 2024 (158,78) gefunden. Auch dieser ist leicht um 2,6 % angestiegen und liegt im 4. Quartal 2024 bei 162,93.

Transaktionszahlen

Betrachtet man die Transaktionszahlen von Wohnimmobilien in Österreich, stellt man fest, dass diese in den Jahren 2022 und 2023 deutlich zurück gegangen sind. Der Höchstwert wurde im 2021 mit rund 67.000 verkauften Immobilien erreicht. Im Jahr 2023 sind dann nur mehr rund 40.000 Immobilientransaktionen verzeichnet worden. Das hat einem Rückgang von rund 40 % entsprochen.

2024 haben sich die Transaktionszahlen sowohl von neuen als auch bestehenden Wohnimmobilien stabilisiert und sind nun wieder leicht angestiegen. Der „Boden“ scheint also gefunden zu sein. Besonders die Verkäufe von bestehenden Wohnungen haben gegenüber 2023 mit rund 9 % wieder deutlich zugenommen.

Ausschlaggebend für diese erfolgte Stabilisierung sind nach unserer Meinung drei Faktoren:

1. Der Bedarf nach Wohnraum sowie der Wunsch Eigentum anzuschaffen, sind weiterhin gegeben, auch wenn viele Ihre Pläne vorerst zurückgestellt haben.
2. Die Preise bestehender Wohnungen sind zurück gegangen, was die Leistbarkeit trotz höherer Zinsen wieder ein Stück weit verbessert hat.
3. Zwar sind die Lebenserhaltungskosten in den letzten beiden Jahren gestiegen. Doch auch die Löhne und Gehälter sind (mit etwas Verzögerung) sehr stark angehoben worden. Das wirkt sich nun wieder positiv auf die Finanzierbarkeit aus (besonders auf die Haushaltsrechnung).

Einbruch der Baubewilligungen

Das Angebot an Wohnungen ist in Tirol seit Jahren gering. Die höheren Zinsen verschärfen das noch. Denn die multiplen Krisen, die wir in den letzten Jahren erlebt haben, stellen auch für Bauträger eine massive Herausforderung dar. Aus deren Sicht sind es besonders die hohen und unsicheren Baukosten, die neue Projekte kaum kalkulierbar machen. Das bewirkt, dass viele Projekte zurückgestellt werden. Die Fertigstellung neuer Wohnungen wird somit in den nächsten ein bis zwei Jahren noch weiter sinken. Und das wird die Wohnungspreise wieder antreiben.

Laut Statistik Austria wurden 2019 noch über 51.000 Wohnungen in Gebäuden mit 3 oder mehr Einheiten genehmigt. Seither sinkt diese Zahl sukzessive ab. 2024 sind lediglich noch 22.500 neue Wohnungen bewilligt worden; ein Rückgang von rund 55 % (graue Linie). Daher ist bereits jetzt klar, dass in den nächsten Jahren deutlich weniger neue Wohnungen fertiggestellt werden. Das Angebot an Wohnungen wird damit tendenziell weiter zurück gehen.

Wohnungspreise Tirol: Prognose der weiteren Entwicklung

Gerade in Tirol wird das Angebot an Wohnraum aufgrund der Topografie immer knapp bleiben. Zusätzlich werden in den nächsten Jahren nur wenige neue Wohnbauprojekte fertiggestellt werden. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung in Innsbruck und dem Inntal aber weiter an. Die Nachfrage nach Wohnraum wird in den zentralen Lagen Tirols daher auch 2025 und 2026 groß sein.

Aufgrund der deutlich gestiegenen Zinsen sind in den letzten Jahren viele potenzielle Wohnungskäufer ausgewichen. Sie haben also eher gemietet und den Wohnungskauf aufgeschoben. Ab 2025 sollte sich dieser Trend umkehren, was den (teilweise überhitzten) Mietmarkt entlasten wird. Die Nachfrage nach Kaufobjekten sollte gleichzeitig wieder zunehmen.

Für 2025 zeichnet sich außerdem ab, dass die Zinsen weiter sinken. Das wird sich positiv auf die Leistbarkeit von Immobilien auswirken und den Markt beleben. Auch das spricht für weiterhin hohe Immobilienpreise.

Unser Fazit: Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Tirol in den Jahren 2025 und 2026 sehen wir positiv. Die Zahl der Wohnungsverkäufe wird – ausgehend von einem tiefen Niveau – wieder zunehmen. Das wirkt sich auch stabilisierend auf die Immobilienpreise in Tirol aus. Wir erwarten daher, dass die Preise von bestehenden Wohnungen moderat steigen werden.

Erschwert wird diese Prognose durch die unsichere Wirtschaftslage. Österreich befindet sich im dritten Rezessionsjahr. Besonders im Bereich der Industrie und des produzierenden Gewerbes zeichnet sich keine Verbesserung ab. Und auch auf internationaler Ebene gibt es zahlreiche Unsicherheiten wie den weiter anhaltenden Ukraine krieg sowie den Zoll- und Handelskrieg zwischen den USA und China sowie Europa. Daher sind aktuell alle Prognosen mit Vorsicht zu Genießen!

Ältere Immobilien mit schlechten Energiekennwerten

Gesondert betrachten muss man ältere Immobilien mit schlechten Energiekennwerten. Aufgrund höherer Energiepreise sind Heizkosten 2022 und 2023 stark gestiegen. Gleichzeitig sind Sanierungen aufgrund hoher Baukosten teuer. Bundesförderungen wurden teilweise zurück genommen. Bei gebrauchten, älteren Immobilien mit energetischem Sanierungsbedarf wird es somit auch zukünftig größere Preisabschläge geben. Die Zeiten, in denen alte Wohnungen nur geringfügig günstiger waren als hochwertige Neubauten, sind jedenfalls vorbei.

Neubauwohnungen von Bauträgern

Wie aus dem Häuserpreisindex der Statistik Austria hervorgeht, sind Neubauwohnungen nur geringfügig im Preis zurückgegangen. Mittlerweile steigen die Preise wieder. Das liegt daran, dass Bauträger aufgrund der bereits bezahlten Einkaufspreise für Grundstücke sowie der hohen Baukosten die Verkaufspreise der Wohnungen nur mit Verlust reduzieren könnten. Trotzdem leiden natürlich Bauträger stark unter den deutlich höheren Finanzierungskosten. Da die Nachfrage grundsätzlich gegeben ist, werden auch in diesem Segment die Preise moderat steigen. Die Verkaufszahlen werden allerdings gering bleiben, sowohl wegen der Leistbarkeit als auch wegen der nur wenigen, neuen Projekte.

Luxussegment

Auch hochpreisige Luxusimmobilien erleben wahrscheinlich eine entkoppelte Preisentwicklung. Solche findet man in Tirol häufig in Kitzbühel, Innsbruck und diversen Tourismusorten. Was Luxusimmobilien von anderen Marktsegmenten unterscheidet ist, dass diese häufig ohne Finanzierungen erworben werden. Somit ist der Punkt Kreditklemme in diesem Segment weniger relevant. Käufer kommen allerdings häufig aus dem Ausland; insbesondere aus Deutschland. Und auch dort ist die wirtschaftliche Lage weiterhin angespannt. Somit sind auch Luxusimmobilien von den allgemeinen, wirtschaftlichen Unsicherheiten betroffen.

Kriterien für den Immobilienkauf

Die letzten Jahre waren von wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten geprägt, woran sich voraussichtlich nur wenig ändern wird. Zudem sind die Auswirkungen klimatischer Veränderungen auch in Tirol deutlich spürbar. Darauf gilt es auch beim Kauf einer Immobilie zu achten. Wir möchten Ihnen daher drei Kriterien an die Hand geben, auf die Sie derzeit noch stärker als früher achten sollten:

Verkehrsanbindung

Anschaffung und Unterhalt von PKWs werden zunehmend kostenintensiver: Das Dieselprivileg wurde gestrichen, die CO2-Abgabe steigt jährlich an und Abgasvorschriften werden laufend strenger. Insofern empfehlen wir Ihnen, auf eine gute Verkehrsanbindung zu achten. Durch den Kauf einer Wohnung in zentraler Lage, mit guter, öffentlicher Anbindung können Sie möglicherweise ein Auto einsparen. Ihre Haushaltsrechnung entlastet das ungemein.

Baulicher Zustand & E-Mobilität

Wer eine Wohnung in einem unsanierten Haus kauft, sollte wissen, worauf er sich einlässt. Sie sollten jedenfalls die absehbaren Sanierungskosten einkalkulieren. Außerdem empfehlen wir Ihnen ggf. auch Angebote einzuholen, damit Sie später nicht von deutlich höheren Baukosten überrascht werden.

Aber auch E-Ladestationen von Elektroautos gewinnen an Bedeutung und sind für den Wert einer Immobilie relevant. Zwar wissen wir nicht, ob Verbrennungsmotoren tatsächlich ganz aus dem Straßenverkehr verschwinden, aber Elektroautos werden sukzessive günstiger. Wirklich praktisch nutzen kann man diese aber nur mit einer eigenen Wallbox in der Garage!

Naturgefahren

Der Klimawandel und seine Auswirkungen sind zuletzt aus den Medien etwas verdrängt worden. Trotzdem kann man das Thema nicht leugnen. Beim Immobilienkauf sollten Sie also besonders auf Gefahrenzonen (Hochwasser und Lawinen) achten. Informationen dazu finden Sie im Tiroler Raumordnungsinformationssystem (TIRIS) sowie im HORA.

Woher stammen die Daten dieser Auswertung?

Die Immobilienpreise in Tirol lassen sich am verlässlichsten anhand von tatsächlichen Kaufpreisen beurteilen. Diese findet man in der Urkundensammlung des Grundbuchs. Jedoch wäre eine lückenlose Erhebung aller Transaktionen am Grundbuch mit einem riesigen Aufwand verbunden. Daher greifen wir auf die detaillierten Veröffentlichungen der Statistik Austria zurück.

Wichtige Hinweise

Alle hier gemachten Angaben sind ohne Gewähr. Es wird kein Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit erhoben. Änderungen von angegebenen Daten bleiben vorbehalten. Im Einzelfall ist immer eine fundierte Bewertung durch einen Sachverständigen zu empfehlen, der auch die individuellen Merkmale einer Liegenschaft berücksichtigen kann.