Immobilienpreise in Tirol

Die Immobilienpreise in Tirol sind 2023 unter Druck geraten, doch es zeichnet sich eine Stabilisierung ab. Erfahren Sie, wie hoch die Quadratmeterpreise derzeit sind und welche Entwicklungen Sie für 2024 erwarten können.

Von Andreas Thaler, veröffentlicht am 22. Dezember 2023 in Immobilienmarkt

Quadratmeterpreise von Immobilien in Tirol

Die Immobilienpreise in Tirol lassen sich am verlässlichsten anhand von tatsächlichen Kaufpreisen beurteilen. Diese findet man in der Urkundensammlung des Grundbuchs. Jedoch dauert es oft mehrere Monate vom Abschluss eines Kaufvertrages, bis die Transaktion im Grundbuch erfasst und ersichtlich ist. Die aktuellen, bereits veröffentlichten Quadratmeterpreise umfassen somit Kaufvertragsdaten aus dem Jahr 2022.

Allerdings hat es 2023 gravierende Veränderungen am Tiroler Immobilienmarkt gegeben. Näheres zu den aktuellen Preisentwicklungen sowie einen Ausblick für 2024 finden Sie in den nächsten Abschnitten.

Preise von Eigentumswohnungen

Die durchschnittlichen Wohnungspreise in Tirol liegen bei 5.333 Euro pro Quadratmeter. Damit ist Tirol nach Wien das zweitteuerste Bundesland in Österreich. Vorarlberg und Salzburg folgen knapp dahinter (Stand 2022 | Quelle: Statistik Austria).

Wohnungspreise in Österreich 2022 - ATH Immobilien GmbH

Wohnungspreise von neueren Wohnungen

Nachfolgend finden Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der Wohnungspreise in Tirol nach Bezirk und Wohnungsgröße. Berücksichtigt sind hier Objekte mit Baujahr ab 1991. Dabei sind große Unterschiede zu beobachten. Für kleinere Wohnungen sind die Quadratmeterpreise meist höher, da sie insgesamt eher leistbar sind.

Preise von Eigentumswohnungen in Tirol - ATH Immobilien GmbH

Im Schnitt werden die höchsten Wohnungspreise in der Stadt Innsbruck erzielt. Ausschlaggebend für die Beliebtheit Innsbrucks sind sicher die einzigartige Lage am Fuße der Nordkette, das große sportliche und kulturelle Angebot sowie die starke Wirtschaft, welche gut bezahlte Arbeitsplätze ermöglicht. Auch die zahlreichen Studierenden, die jedes Zimmer und Wohnungen benötigen, beleben den lokalen Immobilienmarkt. Natürlich spielt das geringe Angebot an Baugrundstücken ebenfalls eine wesentliche Rolle.

Anschließend folgt der Bezirk Kitzbühel. Vor allem die Stadt Kitzbühel sowie die Nachbargemeinden sind seit jeher bei wohlhabenden Zuwanderern aus dem europäischen Ausland äußerst beliebt. Das sorgt für eine hohe Nachfrage nach Immobilien und entsprechenden Preise.

Preise von älteren Wohnungen

Die nachfolgende Grafik zeigt die durchschnittlichen Verkaufspreise von Eigentumswohnungen im Jahr 2022, die zwischen 1961 und 1990 errichtet wurden. Hier fällt auf, dass in diesem Segment in Kitzbühel sogar noch höhere Wohnungspreise erzielt werden als in Innsbruck.

Preise von Eigentumswohnungen in Tirol mit Baujahr 1961 bis 1990 - ATH Immobilien GmbH

Grundstückspreise in Tirol

Nachfolgend finden Sie die Aufstellung der Grundstückspreise in Tirol nach Bezirken. Auch bei den Preisen von Baugrundstücken gibt es sehr große Unterschiede. Jedoch sticht in diesem Segment die Stadt Innsbruck besonders hervor. Die wenigen Grundstücke, die im Stadtgebiet auf den Markt kommen, stoßen auf eine große Nachfrage.

Preise von Baugrundstücken in Tirol 2022 - ATH Immobilien GmbH

Bei Interesse stellen wir Ihnen gerne die Aufstellung der Grundstückspreise auf Gemeindeebene zur Verfügung. Nehmen Sie dazu einfach per E-Mail (office@ath-immobilien.com) mit uns Kontakt auf.

Preise von Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien lassen sich Quadratmeterpreise nur für Grundstücke seriös beziffern. Um flächendeckend genaue Benchmarks für Hallen, Büros, Handelsflächen und Hotels liefern zu können, liegen uns leider nicht ausreichend Daten vor. Wenn Sie am Wert Ihrer Immobilie interessiert sind, unterstützen wir Sie aber gerne mit einer individuellen Bewertung.

Für Gewerbegrundstücke liegen die Preise in Tirol im Schnitt bei rund 220 € pro Quadratmeter. Allerdings gibt es, je nach Lage, große Unterschiede. Im Raum Innsbruck sind die Preise beispielsweise deutlich höher. Teilweise liegen die Quadratmeterpreise im Stadtgebiet sogar über 1.000 €. Eine detaillierte Aufstellung der Preise nach Bezirk finden Sie in unserer jährlichen Erhebung der Grundstückspreise in Tirol.

Wichtige Hinweise zu Immobilienbewertung

Die Preise von Immobilien je Quadratmeter hängen von verschiedensten Faktoren ab. Am wichtigsten ist die Lage. Bei Wohnungen gibt es beispielsweise große Unterschiede nach Besonnung, Ruhe oder Umgebungslärm, Erreichbarkeit oder Verkehrsanbindung. Aber auch Alter und Zustand, Ausrichtung der Wohnung, Ausstattung, energetische Eigenschaften und Betriebskosten sind maßgeblich.

Bei den angegebenen Immobilienpreisen für Tirol handelt es sich jedoch nur um Richtwerte. Wenn Sie am Wert Ihrer Immobilie interessiert sind, ist eine individuelle Einschätzung jedenfalls zu empfehlen. Wir unterstützen Sie hier gerne.

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Finanzierung & Kreditzinsen

Der Immobilienmarkt reagiert besonders sensibel auf Veränderungen des Zinsniveaus. Das liegt daran, dass die Anschaffung von Immobilien in der Regel viel Kapital erfordert. Somit wird beim Immobilienkauf häufig auch ein hoher Anteil an Fremdkapital genutzt. Aufgrund des großen Einflusses des Zinsniveaus auf Immobilientransaktionen und Preise möchten wir kurz das aktuelle Zinsumfeld eingehen.

Ab 2022 wurde der Leitzins durch die Europäische Zentralbank massiv erhöht, nämlich von 0 % auf aktuell 4,5 %. Mehr dazu berichten wir im Betrag über Kreditzinsen. Dadurch haben sich auch die Finanzierungen von Immobilien massiv verteuert. Die höheren Kosten spüren professionelle Investoren, Bauträger, Käufer von Anlegerwohnungen, aber auch private Wohnungskäufer und Häuslbauer gleichermaßen.

Kreditzinssätze Neugeschäft - Wohnbaukredite an private Haushalte - ATH Immobilien GmbH

Laut Österreichischer Nationalbank lagen die Zinsen für Wohnbaukredite für private Haushalte im Oktober 2023 bei durchschnittlich 4,16 %. Aufgrund des höheren Leitzinses könnten diese aktuell aber auch noch geringfügig darüber liegen.

Positiv fällt auf, dass die Kapitalmärkte bereits von starken Zinssenkungen im Jahr 2024 ausgehen. Daher sind zuletzt auch die langfristigen Zinsen stark zurückgegangen. Der 10-Jahres SWAP Satz ist seit Oktober um mehr als 1 % eingebrochen. Dadurch sind nun vor allem neue Fixzins-Kredite mit entsprechender Fixzinsphase deutlich günstiger zu erhalten.

10 Jahres SWAP Satz - ATH Immobilien GmbH

Erschwerte Kreditvergabe durch KIM-Verordnung

Seit 1. August 2022 gelten in Österreich zusätzlich zu den höheren Zinsen auch noch verschärfte Regeln bei der Kreditvergabe, die sich auf die Immobilienpreise in Tirol und ganz Österreich auswirken. Die sogenannte KIM-Verordnung dient der Begrenzung systemischer Risiken bei Fremdkapitalfinanzierungen von Wohnimmobilien.

Angesichts von Immobilienpreisboom, Zinswende und fragilen, wirtschaftlichen Bedingungen sowie der aktuellen Kreditvergabepraxis ist es das Ziel der Verordnung systemische Risiken bei Wohnimmobilienfinanzierungen zu begrenzen. Die Finanzmarktaufsicht hat daher folgende Obergrenzen festgelegt:

  • maximale Beleihungsquote von 90%
  • eine Schuldendienstquote von maximal 40%
  • eine Laufzeit von maximal 35 Jahren
  • maximal 20% aller Kredite eines Instituts dürfen eine Obergrenze überschreiten

Ausnahmen gelten für Renovierungen und Sanierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von € 50.000.

Grundsätzlich sind solche Vorgaben sinnvoll. Banken hätten diese auch ohne regulatorische Vorgabe einhalten sollen. Leider ist die KIM-Verordnung zur Unzeit gekommen, nämlich genau als die Zinsen angestiegen und die Vergabe von Krediten ohnehin schon zurückgegangen ist. In der Praxis bemerken wir, dass gerade junge Familien nun besonders schwer Immobilieneigentum aufbauen können.

Auswirkung der höheren Zinsen: Ein Rechenbeispiel

Durch das nun geänderte Zinsumfeld müssen Wohnungskäufer mit deutlich höheren Kreditkosten rechnen. Auch in der Vergangenheit waren Kauf und Finanzierung einer Immobilie für die meisten Käufer bereits eine große Investition. Das gilt gerade in Regionen mit hohen Immobilienpreisen wie in Tirol. Das mögliche Kreditvolumen wurde also auch früher schon ausgereizt. Somit ist anzunehmen, dass es für Immobilienkäufer im Regelfall nicht möglich sein wird, die monatlichen Rückzahlungen einfach zu erhöhen. Dementsprechend ist der Kreditbetrag, den Käufer aktuell finanzieren können, niedriger als noch im Jänner 2022.

Wie stark sich das auf die Immobilienpreise in Tirol auswirken kann, zeigt die folgende Vergleichsrechnung einer 50 m² Wohnung. Diese ist so angelegt, dass die monatliche Annuität gleichbleibt. Als Zinsen sind 1,5 % für Jänner 2022 bzw. 4,0 % für Dezember 2023 angesetzt. Dadurch reduzieren sich allerdings der mögliche Kreditbetrag und wiederum der Kaufpreis der Wohnung.

Jänner 2022Dezember 2023
Kaufpreis pro m²                    7.000                    5.396
Kaufpreis                350.000                269.820
– 23%
Nebenkosten 10 %                  35.000                  26.982
Investitionsbetrag                385.000                296.802
Eigenmittel                  70.000                  70.000
Fremdmittel                315.000                226.802
Zinssatz1,5%4,0%
Annuität monatlich (bleibt gleich)              1.093                1.093

In diesem Beispiel ergibt es sich, dass bei gleichbleibender, monatlicher Annuität der Käufer nur mehr 269.820 Euro statt bisher 350.000 Euro ausgeben kann. Das ist ein um 23 % niedrigerer Wert der Immobilie. Auf den Quadratmeter gerechnet wäre das hier ein Rückgang von sogar rund 1.600 Euro je m². In dieser vereinfachten, theoretischen Beispielrechnung sind aber gleich mehrere Entwicklungen der letzten zwei Jahre nicht eingeflossen. Auf diese möchten wir nachfolgend eingehen. Mehr Informationen zur Finanzierung von Immobilien finden Sie in unserem Beitrag.

Entwicklung der Immobilienpreise bis 2023

Preise von bestehenden Wohnungen

In den letzten Jahren, bis zum 3. Quartal 2022 kannten die Immobilienpreise in Tirol nur eine Richtung, nämlich nach oben! Doch der Trend hat sich seither verändert. Aufgrund der zuvor genannten Rahmenbedingungen haben sich die Preise von Wohnungen zuletzt abgekühlt. Konkret ist der Preisindex für Bestandswohnungen von 181,76 Punkten auf 167,25 Punkte zurück gegangen. Das entspricht einem Rückgang von rund 8 %. Im 3. Quartal 2023 haben sich auch die Preise für bestehende Wohnungen vorerst stabilisiert.

Immobilienpreisindex (Basis 2015) von neuem Wohnraum und bestehenden Wohnungen - ATH Immobilien GmbH

Preise von Neubauwohnungen

Etwas anders gestalten sich die Preise für neuen Wohnraum. Diese sind nur kurz zurück gegangen, dann aber wieder gestiegen. Woran liegt das?

Ausschlaggebend ist, dass Bauträger Grundstücke bereits früher zu marktüblichen Preisen der letzten Jahre eingekauft haben. Auch die Baukosten sind weiterhin hoch. Daher können Bauträger die Verkaufspreise nicht reduzieren, ohne Verlust zu machen. Somit wird versucht diese Marktphase auszusitzen.

Ist also alles gut bei den Bauträgern? Eher nicht. Denn die hohen Finanzierungskosten für angekaufte Grundstücke und nicht verkaufte Wohnungen belasten definitiv. Trotzdem ist es bis zur Insolvenz der SIGNA Holding 2023 nicht zu größeren Pleiten gekommen. Offensichtlich haben doch viele Bauträger in den letzten, guten Jahren Reserven aufgebaut, von denen sie aktuell (noch) zehren können.

Transaktionszahlen

Betrachtet man die Transaktionszahlen von Wohnimmobilien in Österreich, stellt man fest, dass diese deutlich zurück gegangen sind. Der Höchstwert wurde im 3. Quartal 2020 mit 19.053 verkauften Immobilien erreicht. Im 1. Quartal 2023 sind dann nur mehr 9.900 Immobilientransaktionen verzeichnet worden. Das ist ein Rückgang von rund 48 %.

Transkationen von Wohnimmobilien in Österreich - ATH Immobilien GmbH

In den letzten beiden Quartalen haben sich die Transaktionszahlen von bestehenden Wohnimmobilien stabilisiert und sind nun wieder leicht angestiegen. Der „Boden“ scheint in diesem Segment also gefunden zu sein.

Ausschlaggebend für diese erfolgte Stabilisierung sind nach unserer Meinung drei Faktoren:

  1. Der Bedarf nach Wohnraum sowie der Wunsch Eigentum anzuschaffen, sind weiterhin gegeben, auch wenn viele Ihre Pläne vorerst zurückgestellt haben.
  2. Die Preise bestehender Wohnungen sind um rund 8 % zurück gegangen, was die Leistbarkeit trotz höherer Zinsen wieder ein Stück weit verbessert hat.
  3. Zwar sind die Lebenserhaltungskosten in den letzten beiden Jahren stark angestiegen. Doch auch die Löhne und Gehälter sind (mit etwas Verzögerung) angehoben worden. Das wirkt sich nun wieder positiv auf die Finanzierbarkeit aus (besonders auf die Haushaltsrechnung).

Anders sieht es hingegen bei den Transaktionszahlen von neuem Wohnraum aus (gelbe Linie). Die Verkäufer neuer Wohnungen sind um mehr als 70 % eingebrochen und haben die Trendumkehr bisher nicht geschafft. Daran lesen wir ab, dass die höheren Neubaupreise für Wohnungskäufer weiterhin kaum leistbar sind.

Einbruch der Baubewilligungen

Das Angebot an Wohnungen ist in Tirol seit Jahren gering. Die höheren Zinsen verschärfen das noch. Denn die multiplen Krisen, die wir aktuell erleben, stellen auch für Bauträger eine massive Herausforderung dar. Aus deren Sicht sind es besonders die hohen und unsicheren Baukosten, die neue Projekte kaum kalkulierbar machen. Das bewirkt, dass viele Projekte zurückgestellt werden. Die Fertigstellung neuer Wohnungen wird somit in den nächsten ein bis zwei Jahren noch weiter sinken. Und das wird die Wohnungspreise wieder antreiben.

Baubewilligte Wohnungen in Österreich 2010 bis 2022
Baubewilligte Wohnungen 2010 bis 2022 | Quelle: Statistik Austria

Laut Statistik Austria wurden 2022 in ganz Österreich nur mehr 13.749 Wohnungen in Häusern mit drei oder mehr Einheiten bewilligt (graue Linie). Das ist der niedrigste Wert seit 2013. Ausgehend vom bisherigen Höchststand im Jahr 2017 von 23.016 bewilligten Einheiten ist das ein Rückgang von mehr als 40 %. Daher ist bereits jetzt klar, dass in den nächsten Jahren deutlich weniger neue Wohnungen fertiggestellt werden.

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Prognose der Immobilienpreise in Tirol für 2024

Prognosen sind generell schwierig. Außerdem finden aktuell verschiedene, gegenläufige Entwicklungen statt. Wir möchten trotzdem eine Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise in Tirol wagen:

Für 2024 zeichnet sich ab, dass die Zinsen tendenziell sinken. Der 10-Jahres SWAP-Satz ist bereits zurückgegangen, was für neue, langlaufende Fixzinsvereinbarungen relevant ist. Sobald die EZB die Leitzinsen senkt, werden auch variabel verzinste Kredite günstiger werden. Das wird sich positiv auf die Leistbarkeit von Immobilien auswirken und den Markt beleben.

Außerdem zeigen die Herbstlohnrunden, dass die Gehälter auch dieses Jahr deutlich steigen. Laut Medienberichten können Lohnsteigerungen von rund 8 % erwartet werden, von denen Arbeitnehmer ab Jänner 2024 profitieren.

Gerade in Tirol wird das Angebot an Wohnraum aufgrund der Topografie immer knapp bleiben. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung in den meisten Landesteilen weiter. Der Einbruch der Bautätigkeit wird das Angebot sogar noch zurückdrängen. Auch das spricht für weiterhin hohe Immobilienpreise.

2024 erwarten wir eine Trendumkehr am Immobilienmarkt. Die Zahl der Wohnungsverkäufe wird wieder zunehmen. Das wirkt sich auch stabilisierend auf die Immobilienpreise in Tirol aus. Wir erwarten daher, dass die Preise von bestehenden Wohnungen moderat steigen werden oder zumindest stabil bleiben.

Kurzfristig muss man trotzdem noch von einem Käufermarkt sprechen. Kaufwillige Interessenten, die derzeit eine Finanzierung erhalten, haben momentan noch eine große Anzahl an Objekten zur Auswahl. Wer einen Immobilienkauf plant, für den kann 2024 genau der richtige Zeitpunkt sein.

Ältere Immobilien mit schlechten Energiekennwerten

Gesondert betrachten muss man ältere Immobilien mit schlechten Energiekennwerten. Aufgrund höherer Energiepreise sind Heizkosten 2022 und 2023 stark gestiegen. Gleichzeitig sind Sanierungen aufgrund hoher Baukosten teuer.

Bei gebrauchten, älteren Immobilien mit energetischem Sanierungsbedarf wird es zukünftig also größere Preisabschläge geben. Die Zeiten, in denen alte Wohnungen nur geringfügig günstiger waren als hochwertige Neubauten, sind jedenfalls vorbei.

Neubauwohnungen von Bauträgern

Wie aus dem Häuserpreisindex der Statistik Austria hervorgeht, sind Neubauwohnungen bisher nicht wesentlich im Preis zurückgegangen. Das liegt daran, dass Bauträger aufgrund der bereits bezahlten Einkaufspreise für Grundstücke sowie der hohen Baukosten die Preise nicht ohne Verlust reduzieren können. Trotzdem leiden natürlich Bauträger stark unter den deutlich höheren Finanzierungskosten. Notverkäufe sowie weitere Insolvenzen von Bauträgern können nicht ausgeschlossen werden.

Luxussegment

Auch hochpreisige Luxusimmobilien erleben wahrscheinlich eine entkoppelte Preisentwicklung. Solche findet man in Tirol meist aber ohnehin nur in Kitzbühel. Was Luxusimmobilien von anderen Marktsegmenten unterscheidet ist, dass diese auch bisher häufig ohne Finanzierung erworben wurden. Somit ist der Punkt Kreditklemme hier weniger relevant.

Kriterien für den Immobilienkauf

In den letzten beiden Jahren wurde Europa vor massive Herausforderungen gestellt. Scheinbar ist nichts mehr wie vorher. Darauf gilt es auch beim Kauf einer Immobilie zu achten. Wir möchten Ihnen daher drei Kriterien an die Hand geben, auf die Sie nun noch viel stärker als früher achten sollten:

Verkehrsanbindung

Anschaffung und Unterhalt von PKWs werden zunehmend kostenintensiver: Das Dieselprivileg wurde gestrichen, die CO2-Abgabe steigt jährlich an und Abgasvorschriften werden laufend strenger. Insofern empfehlen wir Ihnen, auf eine gute Verkehrsanbindung zu achten. Durch den Kauf einer Wohnung in zentraler Lage, mit guter, öffentlicher Anbindung können Sie möglicherweise ein Auto einsparen. Ihre Haushaltsrechnung entlastet das ungemein.

Baulicher Zustand & E-Mobilität

Wer eine Wohnung in einem unsanierten Haus kauft, sollte wissen, worauf er sich einlässt. Zu erwartende Sanierungskosten sollten Sie beim Kauf jedenfalls berücksichtigen. Aber auch E-Ladestationen von Elektroautos gewinnen an Bedeutung und sind für den Wert einer Immobilie relevant. Zwar wissen wir nicht, ob Verbrennungsmotoren tatsächlich ganz aus dem Straßenverkehr verschwinden, aber Elektroautos werden sukzessive günstiger. Wirklich praktisch nutzen kann man diese aber nur mit einer eigenen Wallbox!

Naturgefahren

Der Klimawandel und seine Auswirkungen sind zuletzt aus den Medien etwas verdrängt worden. Trotzdem kann man das Thema nicht leugnen. Beim Immobilienkauf sollten Sie also besonders auf Gefahrenzonen (Hochwasser und Lawinen) achten. Informationen dazu finden Sie im Tiroler Raumordnungsinformationssystem (TIRIS) sowie im HORA.

Ing. Andreas Thaler MA von ATH Immobilien in Innsbruck

Ihr Experte für Investments & Gewerbeimmobilien in Tirol

Ich bin Andreas Thaler, Ihr Immobilienexperte in Tirol. Bei Fragen zu diesem Beitrag können Sie mich gerne erreichen!

ATH Immobilien GmbH
Kalkofenweg 24
6020 Innsbruck-Arzl

+43 660 5295441
office@ath-immobilien.com

Wichtige Hinweise

Alle hier gemachten Angaben sind ohne Gewähr. Es wird kein Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit erhoben. Änderungen von angegebenen Daten bleiben vorbehalten. Im Einzelfall ist immer eine fundierte Bewertung durch einen Sachverständigen zu empfehlen, der auch die individuellen Merkmale einer Liegenschaft berücksichtigen kann.

Andreas Thaler

Ing. Andreas Thaler, MA ist Gründer und Geschäftsführer der ATH Immobilien GmbH mit Sitz in Innsbruck.

Email: office@ath-immobilien.com

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