Immobilienbewertung Tirol: Die Bewertung ist die Basis für den erfolgreichen Verkauf

Die Immobilienbewertung ist ein entscheidender Schritt bei Verkauf einer Immobilie. Sie liefert eine realistische Einschätzung des Marktwerts und schafft damit die Grundlage für eine erfolgreiche Transaktion. Insbesondere in Tirol, wo regionale Besonderheiten den Immobilienmarkt prägen, spielt die fundierte Bewertung eine zentrale Rolle. Wir möchten hier das Thema sachlich beleuchten und Ihnen die Vielschichtigkeit und Relevanz der Immobilienbewertung näher bringen!

Methoden der Immobilienbewertung

Es gibt verschiedene Ansätze zur Immobilienbewertung, die je nach Art der Immobilie und Zielsetzung angewendet werden. Diese Verfahren sind wissenschaftlich fundiert und sogar in der ÖNORM B 1802-1 normiert:

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf die Analyse von Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage. Hierbei werden Eigenschaften wie Größe, Zustand und Lage des Objekts berücksichtigt. Diese Methode eignet sich besonders für Grundstücke und Wohnungen, die häufig gehandelt werden.

Um auf verlässlichen Daten aufzusetzen, entnimmt man diese aus dem Grundbuch. Natürlich lassen sich Immobilien nicht einfach 1 zu 1 vergleichen. Gebäude unterscheiden sich in vielen Punkten; denken Sie nur an den Zustand, die Ausstattung, unterschiedliche Baujahre oder die Haustechnik. Aus diesem Grund nutzt man das Vergleichswertverfahren vor allem für ähnlich gelagerte Objekte. Am besten funktioniert das bei der Bewertung von Grundstücken. Denn Grundstückspreise müssen nur hinsichtlich der Lage und Nutzbarkeit an das zu bewertende Grundstück angepasst werden. Aber auch bei Eigentumswohnungen bieten Vergleichswerte eine gute Orientierung.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren eignet sich für Immobilien, die gut vermietet werden können. Darunter fallen besonders Gewerbeobjekte wie Büros, aber auch Anlegerwohnungen. Im Ertragswertverfahren werden die zukünftigen Mieteinnahmen kapitalisiert, also auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Je höher die Mieterträge der Immobilie sind, desto höher fällt auch der Ertragswert aus.

Aufgrund der gestiegenen Zinsen verlangen Investoren heute meist rund 4 % Verzinsung für Wohnungen, bei Gewerbeimmobilien entsprechend mehr. Das wird auch im Ertragswertverfahren berücksichtigt. Die wesentliche Stellgröße ist hier der Kapitalisierungszinssatz. Dieser drückt das zu erwartende Risiko eines Investments aus, und zwar im Vergleich zum risikolosen Zinssatz z.B. von langlaufenden Bundesanleihen.  Je nach Risiko des Investments müssen Zuschläge berücksichtigt werden. Je höher die geforderte Verzinsung am Markt, desto niedriger fällt der Ertragswert der Immobilie aus.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren bewertet die Immobilie anhand der Kosten, die für deren Herstellung oder Wiederherstellung erforderlich wären. Diese Methode wird gerade bei Einfamilienhäusern angewendet, die nur schwer vermietbar sind und bei denen ein direkter Vergleich aufgrund hoher Individualität schwierig ist. Hierbei ermittelt der Sachverständige die Neubaukosten des Gebäudes, die zum Bewertungsstichtag anfallen würden. Den Wert des Grundstücks addiert man. Gemäß dem Alter und Zustand der Immobilie werden noch Abschläge gemacht. Das Sachwertverfahren geht davon aus, dass ein Käufer eines Hauses auch ein Grundstück erwerben und darauf selbst bauen kann. Dass ein neues Gebäude üblicherweise besser und hochwertiger sein wird, drückt man im Altersabschlag aus.

Sehr häufig kommt es vor, dass Bauherren Immobilien sehr individuell nach ihren eigenen Vorstellungen und Wünschen errichten. Beispielhaft kann man hier die Verwendung sehr exklusiver Materialien, ungewöhnliche Farbgestaltungen oder untypische Grundrisse nennen. Solche persönlichen Vorlieben wird ein Sachverständiger nicht berücksichtigen. Ggf. macht ein Gutachter sogar Abschläge.

Als Immobilienmakler hingegen gilt es in solchen Fällen einen Käufer zu finden, der diese Vorlieben teilt. Im Idealfall ist dieser auch bereit solche „Sonderausstattungen“ finanziell zu honorieren.

Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen

Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl an Faktoren beeinflusst, die sich aus der Immobilie selbst und ihrem Umfeld ergeben. Ein paar der wichtigsten Faktoren sind beispielsweise folgende:

Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung

Eine professionelle Immobilienbewertung bietet eine Vielzahl von Vorteilen für Verkäufer, Käufer und andere Beteiligte:

• Realistische Preisfindung: Die Bewertung der eigenen Immobilie ist schwierig, weil mit dieser wohl immer starke Emotionen verbunden sind. Ein neutraler Immobilienmakler wird allein schon deshalb einen verlässlicheren Wert finden.
• Optimierungspotenziale heben: Durch eine professionelle Herangehensweise werden alle relevanten Unterlagen und Faktoren erhoben. Oft kommen dabei Mängel zum Vorschein, die noch vor Vermarktungsbeginn, mit vertretbarem Aufwand optimiert werden können. Auf den erzielbaren Preis wirkt sich das mitunter sehr positiv aus.
• Steigerung der Verkaufschancen: Ein angemessener Angebotspreis erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass sich potenzielle Käufer melden. Das führt zu mehr Nachfrage, einer besseren Verhandlungsposition als Verkäufer und dadurch häufig auch zu einem besseren Ergebnis.
• Vermeidung von Fehlbewertungen: Eine Überbewertung kann Interessenten schnell abschrecken, was die Vermarktungsdauer unnötig verlängert. Schlussendlich kann sich das auch negativ auf den erzielten Preis auswirken. Eine Unterbewertung bringt hingegen (aus Verkäufersicht) natürlich ebenfalls finanzielle Nachteile mit sich.
• Transparenz und Vertrauen: Gerade falls ein nachprüfbares Gutachten vorgelegt wird, schafft dieses Vertrauen und kann in Verhandlungen als Grundlage dienen.

Der typische Fehler beim Immobilienverkauf: Ein überzogener Angebotspreis

Private Verkäufer orientieren sich häufig an überzogenen Preisvorstellungen anderer Anbieter. Immobilienportale machen es leicht, Preise zu recherchieren, und oft werden die höchsten Preise als Referenz herangezogen – meist ohne Berücksichtigung der tatsächlich erzielten Verkaufspreise. Häufig schlagen Verkäufer sogar noch etwas auf, wodurch der Angebotspreis unrealistisch hoch wird.

Welche Folgen hat ein überzogener Angebotspreis?

Zu Beginn melden sich nur wenige Interessenten, und diese gehören meist nicht zur ernsthaften Käuferschicht, sondern „schauen nur mal“. Zwar kommt es vereinzelt zu Besichtigungen, doch echtes Interesse bleibt aus, und die Immobilie bleibt über Wochen oder Monate im Internet sichtbar. Potenzielle Käufer, die den Markt genau beobachten, entwickeln schnell den Eindruck, mit der Immobilie stimme etwas nicht.

Für den Verkäufer bedeutet das: Frustration und nervenaufreibende Erfahrungen häufen sich. Diese Unsicherheit wird oft auch bei Besichtigungen spürbar, was weitere Interessenten abschreckt. Irgendwann taucht ein Käufer auf, der die Situation erkennt und ein deutlich unter dem Wert liegendes Angebot unterbreitet. Nun steht der Verkäufer vor der Wahl: Entweder unter Wert verkaufen oder den belastenden Verkaufsprozess fortsetzen.

Wie lässt sich das vermeiden?

Sachverständige berücksichtigen für Bewertungen in der Regel die im Grundbuch hinterlegten Verkaufspreise, da diese den realen Marktwert widerspiegeln. Angebotspreise aus Online-Portalen spielen hingegen eine untergeordnete Rolle und werden in Gutachten sogar ignoriert.

Ein realistischer Angebotspreis ist entscheidend für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Wir unterstützen Sie mit einer fundierten und individuellen Bewertung, damit Sie den optimalen Preis für Ihre Gewerbeimmobilie finden. Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie gerne persönlich und detailliert!

Informationen beeinflussen den Preis einer Immobilie

Der Wert einer Immobilie hängt maßgeblich von den verfügbaren und verlässlichen Informationen ab. Dies wird bei Immobilien oft unterschätzt – insbesondere bei Gewerbeimmobilien. Dabei sind vollständige und aktuelle Unterlagen entscheidend, um den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten.

Ein Vergleich verdeutlicht dies: Der Verkauf eines Autos ohne Serviceheft oder Werkstattrechnungen ist schwer vorstellbar, da diese Informationen für die Bewertung eines Fahrzeugs unerlässlich sind. Doch genau dieser Fehler passiert bei Immobilien immer wieder.

Warum sind vollständige Unterlagen so wichtig?

Bei Gewerbeimmobilien zählen insbesondere technische Dokumentationen, wie Wartungsbücher, Prüfprotokolle technischer Anlagen oder aktuelle digitale Grundrisse. Diese Informationen sind nicht nur für die Wertermittlung relevant, sondern auch für den Käufer, der unter anderem eine Betriebsanlagengenehmigung beantragen muss.

Behörden stellen oft hohe Anforderungen an den Zustand und die Dokumentation technischer Anlagen. Wenn Unterlagen fehlen oder Zweifel an der Aktualität und Verlässlichkeit bestehen, kann dies die Prüfungen deutlich erschweren und zu Verzögerungen führen.

Welche Auswirkungen hat das auf den Kaufpreis?

Fehlende oder unvollständige Unterlagen bedeuten für den Käufer zusätzlichen Aufwand und potenziell hohe Kosten für die nachträgliche Beschaffung oder Nachbesserung. Solche Unsicherheiten fließen in die Preisverhandlungen ein und können den Kaufpreis erheblich drücken. In einigen Fällen könnten Interessenten sogar ganz vom Kauf Abstand nehmen.

Einfluss des Timings

Auch das Timing ist für erzielbaren Wert relevant; gerade dann wenn die agierenden Parteien Unternehmen sind. Oft sollen Entscheidungen noch vor dem Bilanzstichtag fixiert oder Verkäufe noch davor abgeschlossen werden. Gerade im November und Dezember werden häufig noch Verkäufe vertraglich fixiert.

Als Verkäufer sollten Sie darauf bedacht sein. Wenn Sie in der zweiten Jahreshälfte verkaufen möchten, sollte Ihr Objekt spätestens im September auf den Markt kommen. Ein Verkaufsstart danach dürfte nach unserer Erfahrung zu spät sein, um noch im laufenden Jahr abschließen zu können.

Wichtige Begriffe bei der Bewertung von Immobilien

• Der Verkehrswert ist laut Liegenschaftsbewertungsgesetz der Preis, der bei der Veräußerung der Sache im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann. Besondere Vorlieben und andere, ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

• Der Beleihungswert ist im Rahmen der Kreditvergabe entscheidend. Er entspricht jenem Wert, von dem die Bank erwartet, dass sie ihn langfristig zu jedem Zeitpunkt realisieren kann. Daher werden Hypothekardarlehen typischerweise nur bis zur Höhe des Beleihungswertes gewährt. Grob kann man davon ausgehen, dass dieser mindestens 20 Prozent unter dem Verkehrswert liegt.

• Der Einheitswert ist eine steuerliche Größe und spielt besonders bei der Bemessung der Grundsteuer eine große Rolle. Für die Immobilienbewertung ist der Einheitswert nicht relevant.

Fazit zur Immobilienbewertung

Eine fundierte Immobilienbewertung ist ein essenzieller Schritt, um die richtige Preisstrategie zu finden und Immobilien erfolgreich zu vermarkten. ATH Immobilien steht Ihnen hier als kompetenter Partner in Tirol zur Seite. Nutzen Sie unsere Expertise, um Ihre Immobilie optimal am Markt zu positionieren und den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung