Worauf muss man bei Zufahrten über fremde Grundstücke achten?

Wenn es eine Sache gibt, die beim Liegenschaftskauf oft übersehen wird, dann sind es fehlende Durchfahrtsrechte. Im schlechtesten Fall führt das sogar dazu, dass die gekaufte Liegenschaft faktisch wertlos ist!

Veröffentlicht von am 25.08.2020 in Immo-Tipps Österreich

Wenn es eine Sache gibt, die beim Liegenschaftskauf oft übersehen wird, dann sind es fehlende Durchfahrtsrechte. Im schlechtesten Fall führt das sogar dazu, dass die gekaufte Liegenschaft faktisch wertlos ist!

Dazu möchte ich Ihnen nachfolgend ein paar wichtige Punkte nennen, auf die Sie besonders achten müssen. Da die Auswirkungen aber so extrem groß sein können, ist bei konkreten Fragestellungen immer eine individuelle Prüfung durch einen Juristen notwendig.

Was wird oft übersehen?

Durch das Laden des Videos werden personenbezogene Daten, insbesondere Ihre IP-Adresse an YouTube übermittelt. Bitte beachten Sie die Datenschutzerklärung von Google. Details finden Sie auch in unserer Datenschutzerklärung.

Problem 1: Wie finde ich heraus, ob ich einen vorhandenen Weg nutzen darf?

Als Käufer einer Liegenschaft sollten Sie darauf achten, dass eine direkte Zufahrt von einer öffentlichen Straße vorhanden ist. Öffentliche Straßen sind Gemeindestraßen, Landes- oder Bundesstraßen. Dabei dürfen Sie sich aber nicht auf die Aussage des Verkäufers verlassen. Vielmehr ist es notwendig, im Grundstückskataster genau zu prüfen, über welche Parzellen ein Weg verläuft. Anschließend ist ein Blick ins Grundbuch erforderlich. Nur wenn ALLE Grundstücksparzllen, über die ein Weg verläuft, im sogenannten „öffentlichen Gut“ sind, können Sie von einer vorhandenen Zufahrt ausgehen.

Immo-Tipp: Eine erste Auskunft, ob ein Weg im öffentlichen Gut ist, kann Ihnen die jeweilige Gemeinde geben.

Problem 2: Verkäufer haben Zufahrten über Fremdgrund Jahrzehnte genutzt. Aber ist das wirklich so? Und trifft das auch weiterhin zu, wenn verkauft wird?

Bei Zufahrten über fremde Grundstücke ist zu prüfen, ob mit den jeweiligen Grundstückseigentümern entsprechende Verträge vorhanden sind. Man spricht hier von Dienstbarkeits- oder Servitutsverträgen.

Wenn Ihnen der Verkäufer solche Verträge vorlegt, sollten Sie trotzdem prüfen, ob diese auch im Grundbuch eingetragen sind. Im österreichischen Grundbuch sind diese beispielsweise als „Geh- und/oder Fahrtrecht“ bezeichnet. Nur durch eine Eintragung im Grundbuch ist sichergestellt, dass auch Sie als Erwerber der Liegenschaft dieses Geh- und Fahrtrecht beanspruchen können.

Problem 3: Die Zufahrt ist nicht im Grundbuch eingetragen

Häufig erfolgt der Erwerb eines Geh- und Fahrtrechtes auch durch eine sogenannte „Ersitzung“. Juristen sprechen hier vom Erwerb eines Rechtes durch qualifizierten Besitz während einer gesetzlich bestimmten Zeit. In Österreich sind solche Ersitzungen ab einer Nutzungsdauer von 30 Jahren möglich, gegenüber juristischen Personen ab 40 Jahren.

Für eine Ersitzung bedarf es allerdings einiger Voraussetzungen: Zum Beispiel muss die Ausübung immer gutgläubig erfolgt sein. Man muss also der Meinung sein, dass einem die Ausübung des Rechtes wirklich zusteht. Wie oft wird das in der Praxis tatsächlich der Fall sein?

Im Umkehrschluss gilt: Wenn auch nur ein einziger Hinweis darauf vorliegt, dass die Nutzung lediglich zeitlich begrenzt geduldet war oder nur für einen bestimmten Zweck gegolten hat, kann man nicht mehr von einer Ersitzung ausgehen. Um eine Ersitzung zu verhindern, reichen oft schon Schilder wie „bis auf Widerruf gestattet“. Auch ein nachweislicher Hinweis des Grundeigentümers, kann eine Ersitzung verhindern. Ein einfaches Schriftstück, in dem das festgehalten wurde, kann Ihnen die Zufahrt zu Nichte machen. Und wer garantiert Ihnen das, dass es ein solches nicht vor 20, 30 Jahren irgendwann einmal gegeben hat?

Immo-Tipp: Kaufen Sie niemals, wenn es nur eine ersessene Zufahrt gibt. Stattdessen machen Sie zuerst einen Vorvertrag mit der Bedingung der verbücherten Zufahrt. Um die Eintragung im Grundbuch (notfalls gerichtlich) soll sich der Verkäufer der Liegenschaft kümmern.

Problem 4: Man darf aktuell zwar durchfahren. Aber was ist, wenn die Nutzung geändert wird?

Sowohl bei ersessenen als auch bei verbücherten Zufahrten gilt, dass man den Umfang der Nutzung nicht einfach ausweiten darf. Wenn ein Servitut für ein Einfamilienhaus gegeben ist, gilt dieses im Normalfall nicht, wenn Sie ein Doppelhaus oder eine Wohnanlage errichten möchten.

Auch die Art der Fahrzeuge kann ein Problem sein. Ein Servitut, das nur für Karren und landwirtschaftliche Traktoren eingeräumt wurde, werden Sie nicht für Lastkraftwagen oder bei Errichtung eines Wohnhauses in Anspruch nehmen können.

Immo-Tipp: Achten Sie bei Servituten im Grundbuch auf den Umfang und die genaue Formulierung! Ein „uneingeschränktes Geh- und Fahrrecht mit allen Arten von Fahrzeugen“ wird Ihnen eine relativ hohe Sicherheit bieten.

Problem 5: Direkte Zufahrten von Landes- oder Bundesstraßen

Auch dann, wenn Ihr Grundstück direkt an eine Landes- oder Bundesstraße angrenzt, müssen Sie auf verschieden Dinge achten! Ausschlaggebend ist für die Straßenverwaltungen meist vorrangig die Verkehrssicherheit. Daher kann nicht an jeder Stelle einfach eine Grundstücksausfahrt errichtet werden.

Vielmehr müssen Sie damit rechnen, konkrete Auflagen erfüllen zu müssen. Diese dienen dann dazu, dass auch zukünftig die Sicherheit des Verkehrs gewährleistet wird. Beispielsweise können Sie folgende Auflagen treffen – besonders bei Neubauten:

Hinweise zu diesem Beitrag

Dieser Blogbeitrag gibt sehr allgemeine Zusammenhänge wieder und dient lediglich als grobe Erstinformation. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Immobilientransaktionen sind jeweils einzigartige Rechtsgeschäfte und bedürfen daher IMMER einer individuellen Prüfung durch einen Juristen. Ziehen Sie daher immer frühzeitig einen Anwalt oder Notar hinzu.

Immobiliensuche

Sie möchten neue Angebote noch vor der Veröffentlichung erhalten?

Kontakt

Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren! Wir sind jederzeit für Sie da und beantworten gerne Ihre Fragen!

Tel: +43 660 5295441

Mail: office@ath-immobilien.com

Unser Büro

Finden Sie uns auf Google Maps!

ATH Immobilien e.U. | Kalkofenweg 24 | 6020 Innsbruck-Arzl