Immobilienkauf

Seit 1912 gibt es in Österreich bereits das Baurechtsgesetz. Daher hat das Baurecht nicht nur eine lange Tradition, es bietet auch interessante Möglichkeiten und steuerliche Vorteile.

Von Andreas Thaler, veröffentlicht am 11. Oktober 2023 in Immobilienkauf

Was versteht man unter einem Baurecht?

Ein Baurecht in Österreich berechtigt dazu, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu erhalten. Dieses Gebäude ist dann sowohl veräußerbar als auch vererbbar. Durch die Eintragung im Grundbuch bietet ein Baurecht hohe Rechtssicherheit. Es ist im Baurechtsgesetz 1912 (BauRG) geregelt.

Begründet werden Baurecht durch einen sogenannten Baurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer (Baurechtsgeber) und dem Bauberechtigtem (Baurechtsnehmer). Dieser regelt beispielsweise die Laufzeit sowie den Bauzins, den der Bauberechtigte als Gegenleistung zu entrichten hat. Lau Baurechtsgesetz kann der Bauberechtigte das Gebäude sowohl vermieten als auch selbst nutzen. Auch eine Belastung mittels Hypothek des Baurechtes ist mit gewissen Einschränkungen möglich. Das Grundstück bleibt hingegen im Eigentum des Grundbesitzers.

Das Baurechtsgesetz von 1912

In Österreich haben Baurechte eine lange Tradition. Bereits im Jahre 1912 wurde das Baurechtsgesetz erlassen, das auch heute noch den rechtlichen Rahmen bildet. Laut diesem Gesetz versteht man unter einem Baurecht ein dingliches, veräußerliches und verbindliches Recht, auf oder unter einem Grundstück ein Bauwerk zu haben.

Dauer des Baurechts

Ganz wesentlich ist der Zeitraum, über den ein Baurecht abgeschlossen werden kann: Das Baurecht kann nicht auf weniger als zehn (10) und nicht mehr als hundert (100) Jahre bestellt werden. Anders lautende Vereinbarungen sind somit nicht zulässig.

Besteht das Entgelt für die Bestellung des Baurechtes in wiederkehrenden Leistungen (Bauzins), so muß deren Ausmaß und Fälligkeit bestimmt sein. Auch Wertsicherungsvereinbarungen sind zulässig, sofern das Ausmaß des Bauzinses nicht durch die Bezugnahme auf den Wert von Grund und Boden bestimmt wird.

Die Eintragung des Baurechtes im Grundbuch

Wird ein Baurechtsvertrag zwischen Grundbesitzer und Bauberechtigtem abgeschlossen, erfolgt anschließend auch eine Eintragung im Grundbuch. Dazu wird eine neue Einlagezahl eröffnet, die sogenannte Baurechtseinlage. Inhaber ist der Bauberechtigte. Falls dieser das Gebäude finanziert, wird die Hypothek im Lastenblatt (C-Blatt) dieser Einlage eingetragen.

Die Einlage des Grundstücks bleibt dabei erhalten. Sie behält die ursprüngliche Einlagezahl und lautet weiterhin auf den Grundstückseigentümer. Jedoch wird auch hier die Belastung mit dem Baurecht im Lastenblatt vermerkt; meist auch mit der Laufzeit des Baurechtes.

Beendigung des Baurechts

Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Bauwerk dem Grundstückseigentümer zu. Gesetzliche Pfand- und Vorzugsrechte, die auf dem Baurecht haften, gehen in diesem Fall auf das Grundstück über, sobald das Baurecht erlischt.

In der Praxis findet man in Baurechtsverträgen häufig Regelungen, dass der Bauberechtigte das Grundstück geräumt, also ohne Gebäude rückstellen muss. Für den Baurechtsgeber hat das den Vorteil, dass er nicht automatisch eine Ablöse für das Gebäude zahlen muss. Vielmehr kann er darüber mit dem Bauberechtigten verhandeln. Oder er kann auf die geräumte Rückgabe des Grundstücks bestehen.

Wurde keine andere Vereinbarung getroffen, so hat der Grundstückseigentümer eine Entschädigung in Höhe von einem Viertel des Bauwertes des Gebäudes zu leisten.

Die rechtliche Stellung des Baurechtes

Generell bietet das Baurecht in Österreich eine starke, rechtliche Absicherung. Es muss immer die gesamte, belastet Liegenschaft umfassen und nicht Teile von Grundbuchskörpern. Allfällige Pfandrechte auf der belasteten Liegenschaft dürfen nur nachrangig nach dem Baurecht eingetragen werden.

Die starke Stellung zeigt sich auch in Bezug auf allfällige Rückstände beim Bauzins. Denn ein Erlöschen des Baurechtes kann nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins für mindestens zwei Jahre rückständig bleibt.

Baurechts-Wohnungseigentum

Aufgrund des knappen Angebotes an Grundstücken sowie der hohen Grundstückspreise hat sich in den letzten Jahren in Tirol das sogenannte Baurechts-Wohnungseigentum etabliert.

Bei einem herkömmlichen Wohnungskauf erwirbt man nicht nur die Eigentumswohnung, sondern auch einen Anteil am zugehörigen Grundstück. Im Gegensatz dazu erwerben Sie bei einer Baurechtswohnung lediglich einen Teil des Gebäudes, ohne einen Anteil am Grundstück zu besitzen.

Diese Gestaltung ermöglicht einen niedrigeren Kaufpreis der Wohnung. Jedoch ist zu beachten, dass auch hier die laufenden Kosten durch den Bauzins steigen. Üblicherweise ist der Bauzins auch wertgesichert zu leisten. Er erhöht sich daher jährlich mit einem Index, beispielsweise dem Verbraucherpreisindex.

Eine Baurechts-Wohnung hat durchaus Nachteile, besonders den ansteigenden Bauzins. Ob der Kaufpreis tatsächlich angemessen ist, sollten Sie als Käufer genau prüfen.

Ein Beispiel: Der Kaufpreise einer hochwertigen Neubauwohnung in Innsbruck liegt schnell bei € 8.000,- pro m² zuzüglich Nebenkosten. Dieser Preis wird sich grob wie folgt zusammensetzen:

Baukostenanteil:	€ 4.000,- pro m²
Grundstücksanteil:	€ 3.000,- pro m²
Finanzierung, Wagnis, Gewinn:	€ 1.000,- pro m²
Summe:	€ 8.000,- pro m²

Legen wir das Augenmerk auf den Grundstücksanteil. In der Praxis konnten wir in den letzten Jahren beobachten, dass die Kaufpreise von Baurechtswohnungen nur um rund € 1.000,- bis maximal € 2.000,- gegenüber normalem Eigentum reduziert wurden. In Zeiten großer Nachfrage (bis Anfang 2022) hat das Baurechts-Wohnungseigentum daher eher für Bauträger Vorteile gebracht, weniger für Wohnungskäufer.  

Am Ende der Vertragslaufzeit geht das Gebäude (damit alle Wohnungen) auf den Grundstückseigentümer über. Falls im Baurechtsvertrag nichts anderes festgelegt ist, erhalten die Wohungseigentümer eine Entschädigung. Diese beträgt dann aber nur ein Viertel des aktuellen Bauwerts des Gebäudes bei Vertragsende.

Vergleich mit dem Superädifikat

In Österreich ist ein Superädifikat ein Bauwerk, das auf einem fremden Grundstück errichtet wird, meist gegen Entgelt. Der Unterschied zum Baurecht liegt darin, dass ein Superädifikat nicht dauerhaft verbleiben soll. Diese „fehlende Belassungsabsicht“ ist ein wesentliches Unterscheidungskriterium zum Baurecht, obwohl diese in der Praxis nicht streng gehandhabt wird.

Oftmals zeigt bereits die Bauweise des Gebäudes, dass es nicht dauerhaft auf dem Grundstück verbleiben soll. So werden häufig Schrebergärten oder Marktstände als Superädifikate ausgestaltet.

Trotzdem können auch Gebäude in fester Bauweise als Superädifikate gelten, wenn sie aufgrund eines zeitlich begrenzten Benutzungsrechts errichtet wurden. Gerade Tankstellen oder Waschparks fallen häufig in diese Kategorie. In solchen Fällen müssen die Besitzer das Gebäude nach Ablauf des Pacht- oder Mietvertrags meist abreißen oder dem Grundeigentümer unentgeltlich überlassen.

Anders als das Baurecht erhält ein Superädifikat keine eigene Einlage im Grundbuch. Meist werden lediglich die entsprechenden Urkunden hinterlegt und ein Eintrag im Lastenblatt vorgenommen. Teilweise wird aber nicht einmal das gemacht. Da mangels Grundbuchseinlage keine Belehnung erfolgen kann, wird eine Superädifikat auch nicht als Sicherheit für eine Finanzierung herangezogen werden können. Die Finanzierbarkeit ist damit deutlich schwieriger als bei einem Baurecht.

Insgesamt ist die rechtliche Stellung eines Superädifikats deutlich schlechter einzuschätzen als jene eines Baurechtes. Die klaren Regelungen des Baurechtsgesetzes gelten nicht. Vielmehr ist hier von einer reinen Benützungsregelung auszugehen.

Aktueller Bauzins: Die Höhe richtig bestimmen

Der Bauzins, oder auch Baurechtszins, ist die Gegenleistung des Bauberechtigten an den Grundstückseigentümer für die Einräumung des Baurechts. Häufig wird dieser einmal pro Jahr geleistet. Es gibt aber auch Vereinbarungen wonach dieser quartalsweise oder sogar monatlich zu leisten ist.

Wir werden häufig gefragt, wie sich die Höhe des Bauzinses bestimmt. In der Praxis ermittelt man einen angemessenen Bauzins meist als Prozentsatz des Grundstückswertes. Es wird also eine marktübliche Verzinsung in Ansatz gebracht. Aufgrund der langen Laufzeiten zieht man sehr langfristige Vergleichswerte heran.

Nach unserer Erfahrung liegt der jährliche Bauzins bei rund 4,0 % des Grundstückswertes. Natürlich ist der Bauzins aber Verhandlungssache und kann individuell vereinbart werden.

Anders als Gebäude nutzen sich Grundstücke üblicherweise nicht ab. Sie stehen daher auch am Ende der Laufzeit weiterhin zur Verfügung. Außerdem hat der Baurechtsgeber während der Laufzeit üblicherweise keine Kosten zu tragen. Und auch der Bauzins ist meist wertgesichert zu leisten. Ähnlich wie Mieten erhöht er sich nominal daher im Laufe der Zeit. All das spricht für eine verhältnismäßig niedrige Verzinsung bzw. nur einen geringen Aufschlag auf den „risikolosen Zins“. Als solcher werden meist langlaufende Bundesanleihen angesehen.

Bewertung von Baurechten

Bei der Wertermittlung bzw. Schätzung muss in erster Linie unterschieden werden, ob das Baurecht selbst, also das „Nutzungsrecht“ samt dem errichteten Gebäude bewertet wird. Oder ob das belastete Grundstück des Baurechtsgebers Gegenstand der Bewertung ist. Bei zweiterem ist das Baurecht im Regelfall eine Belastung und mindert den Verkehrswert der belasteten Liegenschaft.

Bleiben wir aber beim Baurecht selbst. Für den erzielbaren Verkehrswert ist zum einen das errichtete Gebäude, dessen Größe, Zustand und Nutzbarkeit relevant. Auch hier wird der Sachverständige das Sachwert- oder Ertragswertverfahren anwenden, um den Substanzwert des Gebäudes zu bestimmen.

Zum anderen sind die Regelungen im Baurechtsvertrag, der Zwischen Grundstückseigentümer und Bauberechtigtem abgeschlossen wurde, für den Wert entscheidend. Im speziellen geht es um die Höhe des vereinbarten Bauzinses, den Regelungen zur Wertsicherung (Indexierung) und die Restlaufzeit.

In der Praxis kann es vorkommen, dass in älteren Baurechtsverträgen noch ein sehr günstige Bauzins vereinbart wurden. Hier ein Beispiel:

Beispiel: Der Wert eines unbelasteten Gewerbegrundstücks würde derzeit rund 300 € pro m² betragen. Dann wäre heute ein Bauzins von rund 4,0 % jährlich, somit 12 € pro m² jährlich angemessen. Aber in einem älteren Baurechtsvertrag wurde damals ein niedrigerer Bauzins vereinbart. Nehmen wir an trotz Wertsicherung würde dieser aktuell bei nur 10 € pro m² liegen. Und die Restlaufzeit beträgt 30 Jahre. Aus Sicht eines Käufers des Baurechts wäre das ein Vorteil. Dementsprechend wird ein Sachverständiger die Differenz von 2 € m² über die verbleibenden 30 Jahre abzinsen. In diesem Beispiel würde das sogar einen Vorteil von rund 35 € pro m² bedeuten.

Falls der Bauzins höher liegt oder der Baurechtsvertrag sonstige, ungünstige Regelungen enthält, ist das für den Wert des Baurechts natürlich ebenfalls relevant.

Steuern bei Baurechten

Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr

Die Einräumung, Verlängerung und Übertragung eines Baurechts unterliegen der Grunderwerbsteuer. Zusätzlich fällt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch an. Wie auch beim Kauf einer Liegeschaft betragen die Steuersätze derzeit 3,5 % bzw. 1,1 % des Gegenwertes. Üblicherweise trägt die Grunderwerbssteuer der Käufer bzw. der Baurechtsnehmer.

Die Bemessungsgrundlage entspricht dem Grundstückswert oder einer höheren Gegenleistung. Wenn neben einer Einmalzahlung auch ein laufender Bauzins vereinbart wird, wird für die Steuerberechnung der Barwert dieser Zahlungen plus der Einmalzahlung herangezogen. Die Berechnung des Barwerts erfolgt gemäß den Regelungen des Bewertungsgesetzes, das eine Deckelung auf das 18-fache des jährlichen Bauzinses vorsieht. Bei der Berechnung des Grundstückswertes ist gemäß Grundstückswertverordnung zu unterscheiden, ob die Dauer bei Abschluss 50 Jahre oder kürzer ist. Insofern empfehlen wir Ihnen bei Vergabe oder Inanspruchnahme eine Baurechtes immer frühzeitig eine versierten Steuerberater oder Immobilienmakler zu kontaktieren.

Laufende Steuern

Auf der Seite des Baurechtsgebers, also des Grundstückseigentümers fallen Ertragssteuern an. Im Regelfall stellt der Bauzins hier Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung laut Einkommenssteuergesetz. dar. Da sich Grund- und Boden nicht abnutzen, kann im Normalfall auch keine AfA (Abschreibung für Abnutzung) angesetzt werden. Dementsprechend wird eine Besteuerung mit dem Regelsteuersatz erfolgen müssen.

Steuervorteil von Baurechten

Auf der Seite des Baurechtsnehmers bietet das Baurecht einen großen, steuerlichen Vorteil: Der zu leistende Bauzins stellt bei einer betrieblichen Nutzung zumeist eine Ausgabe dar. In den meisten Fällen kann der jährliche Bauzins daher von der Steuer abgesetzt werden. Zum Vergleich: Würde ein Grundstück hingegen käuflich erworben werden, könnte für den Grundanteil nicht einmal eine Abschreibung für Abnutzung angesetzt werden.

Bei einer privaten Nutzung des Baurechts, meist also auch beim Baurechts-Wohnungseigentum, gibt es natürlich keine Möglichkeit den Bauzins von der Steuer abzusetzen.

Immobilienertragssteuer

Seit 2012 gibt es in Österreich die Immobilienertragssteuer (ImmoESt.). Diese sieht im Wesentlichen vor, dass bei Veräußerung einer Liegenschaft der Gewinn mit einem Sondersteuersatz von 30 % zu besteuern ist. Da Baurechte als „grundstücksgleiche Rechte“ angesehen werden, fällt auch bei Veräußerung von Baurechten die ImmoESt an.

Nicht abschließend beantworten können wir, ob auch die Vergabe des Baurechtes auf Seite des Grundstückseigentümers die Immobilienertragssteuer auslöst. Wir sind in der Vergangenheit mit entsprechenden Ansichten von Steuerberatern konfrontiert worden.

Wichtiger Hinweis

Bei den Informationen zu Steuern in diesem Beitrag handelt es sich lediglich um einen sehr stark vereinfachten Überblick. Der Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine individuelle, rechtzeitige Beratung durch Ihren Steuerberater ist unbedingt erforderlich! Änderungen und Fehler bleiben vorbehalten. Alle Angaben ohne Gewähr.

Vermittlungsporvision bei Baurechten

Bei der Vermittlung von Baurechten durch einen Immobilienmakler richtet sich die Höchstprovision gemäß Immobilienmaklerverordnung nach der Dauer des Baurechts:

Dauer des Baurechts	Höchstprovison
10 bis 30 Jahre	3,0 % zzgl. USt.
über 30 Jahre	2,0 % zzgl. USt.

Bei einer Baurechtsdauer von mehr als 30 Jahren darf anstelle der 2 % eine Pauschalprovision in Höhe von jeweils 3 % zzgl. USt. berechnet vom Bauzins für 30 Jahre vereinbart werden (Wertgrenzenregelung § 12 Abs. 4 ImmVO). Da die Obergrenze mit 2 % des auf 45 Jahre entfallenden Bauzinses limitiert ist, stellt dieser Betrag unabhängig von einer länger vereinbarten Vertragsdauer gleichzeitig die Höchstprovision dar.