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Immobilienkauf

Seit 1912 gibt es in Österreich bereits das Baurechtsgesetz. Daher hat das Baurecht nicht nur eine lange Tradition, es bietet auch interessante Möglichkeiten und steuerliche Vorteile.

Von Andreas Thaler, veröffentlicht am 11. Oktober 2023 in Immobilienkauf

Das Baurechtsgesetz von 1912

In Österreich haben Baurechte eine Lange Tradition. Bereits im Jahre 1912 wurde das Baurechtsgesetz erlassen, das auch heute noch den rechtlichen Rahmen bildet. Laut diesem Gesetz versteht man unter einem Baurecht ein dingliches, veräußerliches und verbindliches Recht, auf oder unter einem Grundstück ein Bauwerk zu haben.

Das bedeutet, dass ein Grundstück durch den Bauberechtigten sowohl errichtet, genutzt sowie später auch weiter veräußert werden kann. Der Bauberechtigte kann das Gebäude daher sowohl vermieten als auch selbst nutzen. Auch eine Belastung mittels Hypothek des Baurechtes ist mit gewissen Einschränkungen möglich. Das Grundstück bleibt hingegen im Eigentum des Grundbesitzers.

Ganz wesentlich ist der Zeitraum, über den ein Baurecht abgeschlossen werden kann. Dieser liegt zwischen 10 und nicht mehr als 100 Jahren. Anders lautende Vereinbarungen sind somit nicht zulässig.

Die Eintragung des Baurechtes im Grundbuch

Wird ein Baurechtsvertrag zwischen Grundbesitzer und Bauberechtigtem abgeschlossen, erfolgt anschließend auch eine Eintragung im Grundbuch. Dazu wird eine neue Einlagezahl eröffnet, die sogenannte Baurechtseinlage. Inhaber ist der Bauberechtigte. Falls dieser das Gebäude finanziert, wird die Hypothek im Lastenblatt (C-Blatt) dieser Einlage eingetragen.

Die Einlage des Grundstücks bleibt dabei erhalten. Sie behält die ursprüngliche Einlagezahl und lautet weiterhin auf den Grundstückseigentümer. Jedoch wird auch hier die Belastung mit dem Baurecht im Lastenblatt vermerkt; meist auch mit der Laufzeit des Baurechtes.

Beendigung des Baurechts

Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Bauwerk dem Grundstückseigentümer zu. Gesetzliche Pfand- und Vorzugsrechte, die auf dem Baurecht haften, gehen in diesem Fall auf das Grundstück über, sobald das Baurecht erlischt.

In der Praxis findet man in Baurechtsverträgen häufig Regelungen, dass der Bauberechtigte das Grundstück geräumt, also ohne Gebäude rückstellen muss. Für den Baurechtsgeber hat das den Vorteil, dass er nicht automatisch eine Ablöse für das Gebäude zahlen muss. Vielmehr kann er darüber mit dem Bauberechtigten verhandeln. Oder er kann auf die geräumte Rückgabe des Grundstücks bestehen.

Wurde keine andere Vereinbarung getroffen, so hat der Grundstückseigentümer eine Entschädigung in Höhe von einem Viertel des Bauwertes des Gebäudes zu leisten.

Die rechtliche Stellung des Baurechtes

Generell bietet das Baurecht in Österreich eine starke, rechtliche Absicherung. Es muss immer die gesamte, belastet Liegenschaft umfassen und nicht Teile von Grundbuchskörpern. Allfällige Pfandrechte auf der belasteten Liegenschaft dürfen nur nachrangig nach dem Baurecht eingetragen werden.

Die starke Stellung zeigt sich auch in Bezug auf allfällige Rückstände beim Bauzins. Denn ein Erlöschen des Baurechtes kann nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins für mindestens zwei Jahre rückständig bleibt.

Vergleich mit dem Superädifikat

In Österreich ist ein Superädifikat ein Bauwerk, das auf einem fremden Grundstück errichtet wird, meist gegen Entgelt. Der Unterschied zum Baurecht liegt darin, dass ein Superädifikat nicht dauerhaft verbleiben soll. Diese „fehlende Belassungsabsicht“ ist ein wesentliches Unterscheidungskriterium zum Baurecht, obwohl diese in der Praxis nicht streng gehandhabt wird.

Oftmals zeigt bereits die Bauweise des Gebäudes, dass es nicht dauerhaft auf dem Grundstück verbleiben soll. So werden häufig Schrebergärten oder Marktstände als Superädifikate ausgestaltet.

Trotzdem können auch Gebäude in fester Bauweise als Superädifikate gelten, wenn sie aufgrund eines zeitlich begrenzten Benutzungsrechts errichtet wurden. Gerade Tankstellen oder Waschparks fallen häufig in diese Kategorie. In solchen Fällen müssen die Besitzer das Gebäude nach Ablauf des Pacht- oder Mietvertrags meist abreißen oder dem Grundeigentümer unentgeltlich überlassen.

Anders als das Baurecht erhält ein Superädifikat keine eigene Einlage im Grundbuch. Meist werden lediglich die entsprechenden Urkunden hinterlegt und ein Eintrag im Lastenblatt vorgenommen. Teilweise wird aber nicht einmal das gemacht. Da mangels Grundbuchseinlage keine Belehnung erfolgen kann, wird eine Superädifikat auch nicht als Sicherheit für eine Finanzierung herangezogen werden können. Die Finanzierbarkeit ist damit deutlich schwieriger als bei einem Baurecht.

Insgesamt ist die rechtliche Stellung eines Superädifikats deutlich schlechter einzuschätzen als jene eines Baurechtes. Die klaren Regelungen des Baurechtsgesetzes gelten nicht. Vielmehr ist hier von einer reinen Benützungsregelung auszugehen.

Steuern bei Baurechten

Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr

Ähnlich wie beim Kauf einer Liegenschaft fallen auch bei Abschluss eines Baurechtsvertrages die Grunderwerbssteuer sowie die Eintragungsgebühr an. Die Steuersätze sind 3,5 % bzw. 1,1 % des Gegenwertes. Üblicherweise trägt die Grunderwerbssteuer der Käufer bzw. der Baurechtsnehmer.

Als Gegenwert, der für die Bestimmung herangezogen wird, ist zumindest der Grundstückswert anzusetzen. Aufgrund der Regelungen in der Grundstückswertverordnung kann es bei Baurechten aber auch dazu kommen, dass der Gegenwert höher anzusehen und damit die Grunderwerbssteuer sogar höher ausfällt als bei einem Kauf.

Laufende Steuern

Auf der Seite des Baurechtsgebers, also des Grundstückseigentümers fallen Ertragssteuern an. Im Regelfall stellt der Bauzins hier Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung laut EStG. dar. Dementsprechend wird eine Besteuerung mit dem Regelsteuersatz erfolgen.

Steuervorteil von Baurechten

Auf der Seite des Baurechtsnehmers bietet das Baurecht einen großen, steuerlichen Vorteil: Der zu leistende Bauzins stellt bei einer betrieblichen Nutzung zumeist eine Ausgabe dar. In den meisten Fällen kann der Bauzins daher „voll von der Steuer abgesetzt“ werden. Zum Vergleich: Würde ein Grundstück hingegen käuflich erworben werden, könnte für den Grundanteil nicht einmal eine Abschreibung für Abnutzung angesetzt werden.

Immobilienertragssteuer

Seit 2012 gibt es in Österreich die Immobilienertragssteuer (ImmoESt.). Diese sieht im Wesentlichen vor, dass bei Veräußerung einer Liegenschaft der Gewinn mit einem Sondersteuersatz von 30 % zu besteuern ist. Da Baurechte als „grundstücksgleiche Rechte“ angesehen werden, fällt auch bei Veräußerung von Baurechten die ImmoESt an.

Wichtiger Hinweis

Bei den Informationen zu Steuern in diesem Beitrag handelt es sich lediglich um einen sehr stark vereinfachten Überblick. Der Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine individuelle, rechtzeitige Beratung durch Ihren Steuerberater ist unbedingt erforderlich! Änderungen und Fehler bleiben vorbehalten. Alle Angaben ohne Gewähr.

Aktueller Bauzins: Die Höhe richtig bestimmen

Der Bauzins, oder auch Baurechtszins, ist die Gegenleistung des Baurechtsnehmers an den Grundstückseigentümer für die Einräumung des Baurechts. Häufig wird dieser einmal pro Jahr geleistet; es gibt aber auch Vereinbarungen wonach dieser quartalsweise oder sogar monatlich zu leisten ist.

Wir werden häufig gefragt, wie sich die Höhe des Bauzinses bestimmt. In der Praxis ermittelt man einen angemessenen Bauzins meist als Prozentsatz des Grundstückswertes. Es wird also eine marktübliche Verzinsung in Ansatz gebracht. Aufgrund der langen Laufzeiten zieht man sehr langfristige Vergleichswerte heran.

Anders als Gebäude nutzen sich Grundstücke üblicherweise nicht ab. Sie stehen daher auch am Ende der Laufzeit weiterhin zur Verfügung. Außerdem hat der Baurechtsgeber während der Laufzeit üblicherweise keine Kosten zu tragen. Und auch der Bauzins ist meist wertgesichert zu leisten; ähnlich wie Mieten erhöht er sich nominal daher im Laufe der Zeit. All das spricht für eine verhältnismäßig niedrige Verzinsung bzw. nur einen geringen Aufschlag auf den „risikolosen Zins“. Als solcher werden meist langlaufende Bundesanleihen angesehen.

Nach unserer Erfahrung sind daher jährliche Bauzins in Höhe von rund 4,0 % des Grundstückswertes üblich. Natürlich ist der Bauzins aber Verhandlungssache und kann individuell vereinbart werden.