Was sind Belastungen im Grundbuch?

Von Andreas Thaler, veröffentlicht am 22. September 2020 in Immobilienkauf

Belastungen im Grundbruch

Neben Eigentumsrechten findet man im Grundbuch auch sogenannte Lasten. Genauer stehen diese im C-Blatt, am Ende des jeweiligen Grundbuchsauszuges. Aber warum ist das so wichtig?

Als Käufer einer Liegenschaft übernehmt Ihr die verbundenen Belastungen. Damit gehen diese auf euch über und Ihr seid zukünftig für die Erfüllung verantwortlich. Oder die Belastung schränkt die Nutzungsmöglichkeiten an der gekauften Liegenschaft ein.

Beispiele für grundbücherliche Belastungen sind:

• Pfandrechte
• Veräußerungs- oder Belastungsverbote
• Dienstbarkeiten (Servituten)
• Bestands-, Vor- oder Wiederkaufsrechte
• Fruchtgenussrechte
• Wohnrechte

Immo-Tipp: Belastungen müssen sich nicht auf die gesamte Liegenschaft erstrecken. Angaben wie „auf Anteil B-LNR…“ beziehen sich nur auf einen Liegenschaftsteil, beispielsweise eine Wohnung. LNR steht dabei für „Laufende Nummer“. Die Betroffene Wohnung findet Ihr mit der LNR im B-Blatt des Grundbuchsauszuges.

Pfandrechte und Hypotheken

Auch Pfandrechte, sogenannte Hypotheken sind im C-Blatt ersichtlich. Darunter versteht man Kredite bei Banken oder Wohnbauförderungsdarlehen, die der Eigentümer auf die Liegenschaft aufgenommen hat.

Der übliche Weg bei Kauf einer Liegenschaft ist, dass offene Darlehen zurückgezahlt werden. Mit der Löschungserklärung der Bank des Verkäufers kann der beauftragte Treuhänder die Löschung des alten Pfandrechtes im Grundbuch vornehmen.

Immo-Tipp: Die Eintragungen im Grundbuch sagen nichts über die derzeitige Höhe der noch aushaftenden Verbindlichkeiten aus. Pfandrechten können schon teilweise oder ganz getilgt sein.

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Bestandsrechte

An Liegenschaften können auch Bestandsrechte bestehen. Darunter fallen sowohl Miet- und Pachtverträge, aber auch Superädifikate und Baurechte. Im Grundbuch sind solche Bestandsrechte nicht immer ersichtlich. Gerade Miet- und Pachtverträge werden üblicherweise nicht eingetragen.

Als Käufer muss man also besonders auf aufrechte Bestandsverträge achten. Im schlimmsten Fall erwerben Sie eine Wohnung oder ein Haus und könnt es nicht selbst nutzen, weil ein Mietvertrag besteht. In Österreich kann so etwas besonders tückisch sein, da Mietverhältnisse oft unbefristet sind.

Euer Anwalt oder Notar wird im Kaufvertrag die Übernahme „frei von Geldlasten und Bestandsrechten“ anführen. Darauf allein sollte man sich aber nicht verlassen. Informiert euch schon vor Vertragserstellung beim Verkäufer genau über aufrechte Miet- und Pachtverhältnisse.

Immo-Tipp: Prüft vor Ort, ob das Kaufobjekt auch tatsächlich leer steht und nicht von Dritten genutzt wird. Auch bei kleinsten Hinweisen auf eine Vermietung solltet Ihr unbedingt den Rat eures Anwalts oder Notars einholen!

Umgang mit Belastungen beim Grundstückskauf

Gerade Pfandrechte werden beim Kauf einer Liegenschaft typischerweise gelöscht, also nicht vom Käufer übernommen. Natürlich muss das im Kaufvertrag auch so vereinbart werden.

Bestandsrechte wie Mietverträge werden hingegen manchmal vom Käufer übernommen, beispielsweise bei Anlageobjekten. Wenn Sie als Käufer die Immobilie selbst nutzen möchten, müsst Ihr aber auf eine bestandsfreie Übergabe bestehen. Falls das aufgrund aufrechter Mietverträge nicht möglich ist, wird nichts anderes übrigbleiben, als eine andere Immobilie zu finden.

Hinweise zu diesem Beitrag

Dieser Blogbeitrag gibt sehr allgemeine Zusammenhänge wieder und dient lediglich als grobe Erstinformation. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Immobilientransaktionen sind jeweils einzigartige Rechtsgeschäfte und bedürfen daher IMMER einer individuellen Prüfung durch einen Juristen. Ziehen Sie daher immer frühzeitig einen Anwalt oder Notar hinzu.