Verkauf und Vermietung

Die Immobilienertragssteuer – kurz ImmoESt – ist die Steuer beim Verkauf Ihrer Immobilie. Informieren Sie sich rechtzeitig und vermeiden Sie teure Stolpersteine!

Von Andreas Thaler, veröffentlicht am 26. August 2019 in Verkauf und Vermietung

Ein grober Überblick

2012 wurde die Besteuerung von Immobilienverkäufen in Österreich komplett geändert: Die Immobilienertragssteuer wurde eingeführt. Seither werden Immobilienverkäufe aus dem Privatvermögen generell besteuert. Stark vereinfacht können Sie davon ausgehen, dass der Veräußerungsgewinn mit 30% besteuert wird.

Viele werden noch die früher gültige 10-Jahres-Frist, die sogenannte Spekulationsfrist, im Kopf haben. Seit 2012 ist diese aber nicht mehr gültig. Wenn Sie eine Immobilie also länger halten, erspart Ihnen das die Steuer leider nicht mehr.

Das System der ImmoESt gilt weitestgehend auch für Immobilien im Betriebsvermögen. Bei natürlichen Personen und Personengesellschaften beträgt auch hier der Steuersatz 30 %. Allerdings beschäftigt sich dieser Artikel grundsätzlich mit Immobilien im Privatvermögen.

Anders ist es bei Kapitalgesellschaften wie GmbHs. Bei diesen unterliegt auch der Veräußerungsgewinn von Liegenschaften der 25 prozentigen Körperschaftsteuer. Falls der Gewinn später ausgeschüttet wird, fallen zusätzlich 27,5 % Kapitalertragsteuer an.

Altfälle

Vorweg gleich eine erste Ausnahme: Bei sogenannten Altfällen muss nicht der Veräußerungsgewinn versteuert werden, sondern es sind pauschale Steuersätze auf den gesamten Verkaufserlös vorgesehen.

Von Altfällen spricht man, wenn Liegenschaften vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden. Damit waren sie am 1.4.2012 nicht steuerverfangen. Das heißt, die frühere, zehnjährige Spekulationsfrist gemäß alter Rechtslage war bereits abgelaufen. (In Ausnahmefällen hat die Spekulationsfrist früher 15 Jahre betragen. In solchen Fällen zählt eine Anschaffung vor dem 31.3.1997.)

Bei den Altfällen gilt es jetzt noch zu unterscheiden, ob es seit 1.1.1988 eine Umwidmung gegeben hat. Falls seither keine Umwidmung stattgefunden hat, beträgt der Steuersatz 4,2 % vom Veräußerungserlös (nicht nur vom Gewinn).

Falls aber seit 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat, ist der Fall näher zu prüfen. Für die Steuer zählen solche Umwidmungen, die erstmals eine typische Bebauung ermöglicht haben. In diesen Fällen beträgt der Steuersatz sogar 18 % vom Veräußerungserlös.

Und noch zwei Stolpersteine, auf die Sie achten müssen:

1. Von einer Umwidmung ist auch dann auszugehen, wenn diese innerhalb von 5 Jahren ab Veräußerung nachträglich erfolgt. Somit muss der Verkäufer eines Grundstücks (Altfalls) auch dann die höhere Immobilienertragssteuer von 18 % entrichten, wenn erst der Käufer die Baulandwidmung erwirkt.
2. Oft wird in Kaufverträgen vertraglich fixiert, dass der Kaufpreis später nachgebessert wird. Das kann im Rahmen einer Umwidmung sein, oder auch aufgrund anderer Umstände. In solchen Fällen kommt es zu einer Adaptierung der ImmoESt für den gesamten Kaufpreis.

Befreiungen

Es gibt tatsächlich mehrere Befreiungen und Ausnahmen von der ImmoESt. In der Praxis sind vor allem Folgende zwei relevant. Es gibt aber noch mehr.

Hauptwohnsitzbefreiung

Eigenheime und Eigentumswohnungen können unter gewissen Voraussetzungen steuerfrei veräußert werden. Zum einen gilt das, wenn der Verkäufer das Objekt seit der Anschaffung durchgehend, aber für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz bewohnt hat. Zum anderen reicht es auch, wenn der Verkäufer in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend mit Hauptwohnsitz in der Immobilie gelebt hat.

Achtung: Es ist entscheidend, dass der Wohnsitz mit dem Verkauf auch tatsächlich aufgegeben wird. Laut dem Bundesministerium für Finanzen gilt eine Toleranzfrist von maximal einem Jahr.

Darüber hinaus erstreckt sich die Hauptwohnsitzbefreiung auf maximal 1.000 m² Grund und Boden. Für den Rest ist die Immobilienertragssteuer wiederum zu entrichten.

Selbst hergestellte Gebäude

Wenn Sie ein Gebäude selbst von Grund auf neu gebaut haben, ist der auf das Gebäude entfallende Gewinn steuerfrei. Der auf das Grundstück entfallende Gewinn ist wiederum zu versteuern. Und das Gebäude darf währen der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt worden sein.

Ermittlung des zu versteuernden Gewinns

Bei Neufällen ist der Gewinn zu versteuern. Im Rahmen der Immobilienertragssteuer wird dazu von den „zu versteuernden Einkünften“ gesprochen. In der Regel beträgt die ImmoESt davon 30%. Nachfolgend finden Sie das Schema für die Berechnung des Gewinns:

Veräußerungserlös

– Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten)

– Herstellungskosten

– Instandsetzungsaufwendungen, soweit die offenen Fünfzehntel den Zeitraum nach

der Veräußerung betreffen

– Allfällige Beträge aus einer Vorsteuerberichtigung gem. § 12 Abs 10 UStG

– Kosten der Selbstberechnung

+ steuerbefreite Subventionen gemäß § 28 Absatz 6

+ bereits geltend gemachte Abschreibungen, inklusive jener, bei Berechnung der „besonderen Einkünfte„

= Einkünfte gemäß § 30 Absatz 3 EStG 1988

Vom Veräußerungserlös können also vor allem die ursprünglichen Anschaffungskosten inklusive der damaligen Nebenkosten abgezogen werden. Auch Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen können ggf. abgezogen werden, soweit sie nicht bereits steuerlich berücksichtigt worden sind.

Nicht abgezogen werden dürfen hingegen Werbungskosten wie beispielsweise folgende:

• die Verkäuferprovision an den Makler
• Kosten für Inserate
• vom Verkäufer übernommene Vertrags­errichtungskosten
• Kosten von Bewertungsgutachten
• Kosten eines Energieausweises
• Fremdkapitalzinsen
• Wechselkursverluste aufgrund einer Kon­vertierung eines Fremdwährungsdarlehens

Berechnung und Abfuhr der ImmoESt

Die Selbstberechnung der Steuer sowie die Überweisung an das Finanzamt übernimmt in der Regel der Vertragserrichter und Treuhänder. In der Praxis überweist der Treuhänder die Steuer zuerst vom Treuhandkonto aus direkt an das Finanzamt. Nach der Grundbuchseintragung zugunsten des neuen Eigentümers wird er ihnen den verbleibenden Restbetrag vom Treuhandkonto auszahlen.

Rechtsanwälte und Notare, die Kaufverträge erstellen, sind durchaus mit der Immobilienertragssteuer vertraut. Wir empfehlen Ihnen aber, sich schon zuvor von Ihrem Steuerberater diesbezüglich beraten zu lassen.

Ausnahmen und Regelbesteuerung

Alternativ zur Immobilienertragssteuer können Sie zur Regelbesteuerung optieren. Allerdings ist dann ihr voller Einkommenssteuersatz heranzuziehen. In den meisten Fällen wird diese Variante also wenig vorteilhaft sein.

In Einzelfällen kann die Option zur Regelbesteuerung trotzdem durchaus prüfenswert sein. Wie oben angeführt, können im Rahmen der ImmoESt nur sehr wenige Kosten abgezogen werden. Im Rahmen der Regelbesteuerung werden Sie hier einen größeren Spielraum haben. Hier können Sie grundsätzlich Ihre sämtlichen Werbungskosten und Veräußerungskosten berücksichtigen.

Und natürlich erlebt jeder Unternehmer Zeiten mit geringem Gewinn oder gar Verlusten. Falls Sie also in einem solchen Jahr eine Immobilie verkaufen, sollten Sie die Option zur Regelbesteuerung jedenfalls prüfen lassen.

Ausschluss von der 30 prozentigen ImmoESt

Die österreichischen Steuergesetze sehen eine Reihe von Ausschlüssen vor. Bei diesen ist die Regelbesteuerung zum vollen Einkommenssteuersatz heranzuziehen. Beispielhaft dürfen wir hier anführen:

• Immobilien im Umlaufvermögen (z.B. gewerblicher Grundstückshandel)
• Unternehmen mit Schwerpunkt auf Überlassung und Veräußerung von Grundstücken (z.B. gewerbliche Immobilienentwickler)

Gewerblicher Grundstückshandel

Aus Erfahrung wissen wir, dass viele Unternehmer gerne und öfters in Liegenschaften investieren. Ihre eigentliche unternehmerische Tätigkeit kann dabei durchaus in einer anderen Branche liegen.

Falls Sie zu dieser Gruppe zählen, sollten Sie sich mit dem gewerblichen Grundstückshandel vertraut machen. Falls der Verkauf Ihrer Immobilie durch die Finanz nämlich als „gewerblich“ eingestuft wird, ist der Veräußerungsgewinn mit dem vollen Einkommensteuersatz zu versteuern. Die (meist günstigere) ImmoESt ist in solchen Fällen nicht mehr anzuwenden.

Sicher denken Sie jetzt, dass Sie das nicht betrifft. Oft kursiert auch die sogenannte „3-Objekte-Regel“. Laut dieser läge ein gewerblicher Grundstückshandel erst mit dem dritten, verkauften Objekt in fünf Jahren vor. Diese können wir so aber nicht bestätigen.

Das Einkommensteuergesetz nimmt grundsätzlich Gewerblichkeit an, wenn die erzielten Einkünfte

• selbständig erzielt werden,
• eine nachhaltige Betätigung nachweisbar ist,
• Gewinnabsicht vorliegt und
• die Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr besteht.

Seitens der Finanz wird aber vielmehr das Gesamtbild beurteilt. Kriterien, die auf einen gewerblichen Grundstückshandel schließen lassen, sind demnach z.B. auch Folgende:

• An- und Verkauf mit Wiederholungsabsicht
• Gewinnerzielungsabsicht aus dem Verwertungserlös
• Hauptberufliche Tätigkeit im Immobilienbereich
• Kurzer Zeitraum zwischen An- und Verkauf
• Immobilienentwicklung (Aufwertung, Parzellierung, Umwidmung, etc.)
• Auftritt am Markt
• Finanzierungsstruktur

Falls es absehbar ist, dass Sie einen Veräußerungsgewinn in kurzer Zeit erzielen, oder Sie die zu veräußernde Liegenschaft nicht selbst genutzt haben, sollten Sie jedenfalls auch die „Gewerblichkeit“ prüfen. Sprechen Sie dazu rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater!

Hinweise zu diesem Artikel und weitere Informationen

Dieser Artikel stellt einen stark vereinfachten Überblick dar. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine individuelle Beratung durch Ihren Steuerberater ist unersetzbar! Änderungen und Fehler bleiben vorbehalten. Alle Angaben ohne Gewähr.

Wir haben uns bei der Erstellung an der Broschüre „Das 1×1 der Immobilienbesteuerung 2019“, herausgegeben von TPA Group orientiert. Der Informationsstand entspricht April 2018. Die Vollständige Broschüre können Sie bei der TPA Group bestellen.

Eine Überarbeitung ist im Dezember 2022 erfolgt. Weiter Informationen finden Sie außerdem beim Bundesministerium für Finanzen.