Verkauf und Vermietung

Welcher Preis ist erzielbar? Diese Frage stellen sich viele Verkäufer vor Beginn der Vermarktung. Die Antwort dazu liefert die fundierte Bewertung durch einen erfahrenen Immobilien Experten.

Von Andreas Thaler, veröffentlicht am 18. März 2020 in Verkauf und Vermietung

Welcher Preis ist erzielbar?

Diese Frage stellen sich viele Verkäufer vor Beginn der Vermarktung. Gleichermaßen gilt das natürlich auch für die erzielbare Miete. Die Antwort dazu liefert die fundierte Bewertung durch einen erfahrenen Immobilien Experten.

Von uns erhalten Sie eine genaue und fundierte Aussage, die speziell für Ihre Immobilie maßgeschneidert ist. Zu berücksichtigen gilt es dabei eine ganze Reihe von Punkten. Vereinfacht lassen sich diese in folgende Kategorien gliedern:

• Natürlich die speziellen Eigenschaften Ihres Objektes
• Die derzeitige Nachfrage am lokalen Markt, für Ihre Objektart
• Ihre persönlichen Absichten, zB wie schnell Sie verkaufen sollten
• Die generellen Marktbedingungen wie Zinsen und Wirtschaftsaussichten

Als Immobilienmakler und Experte für Gewerbeimmobilien sind wir auf Innsbruck und Tirol spezialisiert. Gerade der Raum Innsbruck und Umgebung hat seit Jahren eine ganz eigene Preisdynamik entwickelt, die bei der Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie besonders zu berücksichtigen ist.

Mit Fingerspitzengefühl zum idealen Angebotspreis

Wie lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen?

Der objektive Wert einer Immobilie hängt von vielen Punkten ab, die sich kaum oder gar nicht beeinflussen lassen. So haben Sie wenig Einfluss auf die allgemeine Wirtschaftslage. Und auch die Grundstücksfläche können Sie nicht „eben mal“ schnell vergrößern.

Trotzdem sollten Sie als Verkäufer einer Gewerbeimmobilie einige Punkte beachten, die sehr wohl Einfluss auf Ihren Verkaufspreis haben. Insbesondere gilt es ein paar entscheidende Fehler zu vermeiden:

1. Den Angebotspreis richtig wählen

Gerade private Verkäufer lassen sich oft von überzogenen Preisvorstellungen anderer Verkäufer blenden. Auf den gängigen Immobilienportalen werden schnell Preise recherchiert. Und natürlich orientieren sie sich an den höchsten Preisen, die sie finden. Oft schlagen Verkäufer dann auch noch etwas auf. Dabei übersehen sie, dass die am Markt tatsächlich erzielten Verkaufspreise meist andere sind.

Welche Konsequenzen ergeben sich daraus, wenn ein überzogener Preis ausgeschrieben wird? Zuerst werden sich nur wenige Interessenten melden. Und das sind solche, die „nur mal schauen wollen“. Zwar kommt es zu einzelnen Besichtigungen, aber von den Interessenten hören die Verkäufer meist nichts mehr.

Die Wochen und Monate verstreichen. In dieser Zeit ist das Objekt aber laufend im Internet zu finden. Und Sie können sich gar nicht vorstellen, wie genau „echte Käufer“ heutzutage den Markt beobachten. Zwangsläufig entsteht bei ihnen der Eindruck, mit der Immobilie „stimmt etwas nicht“.

Für die Verkäufer reiht sich hingegen ein negatives Erlebnis an das andere. Natürlich zehrt das an den Nerven. Und bei Besichtigungen wird man Ihnen das auch anmerken.

Irgendwann wird dann ein Käufer auftauchen, der die Situation erkennt und sein Glück mit einem sehr niedrigen Angebot versucht. Die Verkäufer stehen automatisch vor der Entscheidung, jetzt unter Wert zu verkaufen oder die nervenaufreibende Odyssee fortzusetzen.

Nicht ohne Grund greifen Sachverständige auf die Verkaufspreise aus dem Grundbuch zurück. Öffentlich ausgeschriebene Angebotspreise hingegen spielen für den Experten nur eine untergeordnete Rolle. In Gutachten spielen sie sogar gar keine Rolle.

Der richtige Angebotspreis ist also entscheidende für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie. Wir beraten Sie dazu gerne individuell, persönlich und im Detail. Von uns erhalten Sie eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie.

2. Das passende Timing

Auch das Timing ist relevant, gerade dann, wenn die agierenden Parteien Unternehmen sind. Oft sollen Entscheidungen noch vor dem Bilanzstichtag fixiert oder Verkäufe noch davor abgeschlossen werden. Wir beobachten daher, dass gerade im November und auch noch im Dezember deutlich mehr Deals vertraglich fixiert werden.

Als Verkäufer sollten Sie darauf bedacht sein. Wenn Sie in der zweiten Jahreshälfte verkaufen möchten, sollte Ihr Objekt im September auf den Markt kommen. Ein Verkaufsstart danach dürfte nach unserer Erfahrung zu spät sein, um noch im laufenden Jahr abschließen zu können.

3. Professionell vermarkten

Sicher werden Sie sagen, schöne Fotos sind gut, wenn eine Wohnung verkauft werden soll. Wir sind hingegen anderer Meinung: Eine optisch einwandfreie und ansprechende Aufbereitung beflügelt auch den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie!

Sehr häufig beobachten wir, dass Objekte mit unvollständigen Informationen und schlechten Bildern auf den Markt kommen. Das muss den Verkauf nicht zwangsläufig verhindern. Aber der erste Eindruck ist nicht wieder gut zu machen. Interessenten werden naturgemäß vermuten: Wenn schon die Bewerbung schlecht gemacht ist, wird auch die Immobilie selbst nicht viel besser gepflegt worden sein.

Als Spezialist für die Vermarktung gewerblicher Objekte unterstützen wir Sie gerne. Das gilt natürlich sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung.

4. Informationen bestimmen den Preis

Haben Sie schon einmal versucht einen PKW ohne Pickerlgutachten, ohne Service-Heft und ohne die letzten Rechnungen der Werkstatt zu verkaufen? Nein? Natürlich nicht, weil jedem bewusst ist, dass diese Informationen für den Wert eines PKW absolut entscheidend sind.

Interessanterweise wird das bei Immobilien ständig versucht. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist das ein fataler Fehler. In der heutigen Zeit sind verlässliche Daten wesentlich für den Wert einer Immobilie. Beispielhaft führen wir die laufenden Überprüfungen technischer Anlagen, Wartungsbücher, aber auch so etwas Banales wie aktuelle Grundrisse an.

Denken Sie nur daran, dass der Käufer Ihrer Immobilie eine Betriebsanlagengenehmigung erlangen muss. Die Auflagen der Behörden sind oft auch so schon schwer zu erfüllen. Wenn der Verantwortliche der Behörde dann auch noch berechtigte Zweifel am Zustand der technischen Anlagen haben muss, wird er bei allem doppelt so genau hinschauen.

Außerdem ist das nachträgliche Beschaffen von Unterlagen schlicht mit hohen Kosten und Aufwand verbunden. Das alles sind Punkte, die ein Käufer einpreisen wird. Womöglich schrecken ihn diese sogar ganz vom Kauf ab.

Als professioneller Dienstleister bereiten wir die erforderlichen Unterlagen so auf, dass ein Käufer darin sogar einen Mehrwert finden kann. Und auch für den Fall, dass Ihnen gewisse Dokumente fehlen sollten, beraten und unterstützen wir Sie tatkräftig.

Unterschiedliche Ansätze für die Bewertung

Sicher kennen Sie die Ermittlung des Sachwertes, wie sie bei Wohnhäusern oft angewendet wird. Die Sachwertermittlung geht im Wesentlichen von den Neuherstellungskosten der Immobilie aus. Davon wird dann ein Abschlag für das Alter abgezogen; die sogenannte „Alterswertminderung“.

Bei der Bewertung von gewerblich genutzten Objekten spielt der Sachwert sehr oft nur eine untergeordnete Rolle. Vielmehr konzentriert man sich bei diesen Objekten auf den Ertragswert. Wesentlich dafür ist, dass Gewerbeimmobilien sehr oft gemietet werden.

Im Ertragswertverfahren wird die erzielbare Miete zugrundegelegt und über die Nutzungsdauer kapitalisiert. Dadurch lassen sich schärfere Aussagen zum tatsächlichen Marktwert ihrer Gewerbeimmobilie treffen.

Wir bewerten Ihre Immobilie