Gewerbeimmobilie verkaufen

Sie möchten eine Gewerbeimmobilie verkaufen? Hier zählen eine fundierte Vorbereitung und große Erfahrung, so dass Sie teure Stolpersteine gekonnt umschiffen und am Ende erfolgreich ans Ziel kommen! Genauso wie ein Kapitän die Gewässer und sein Schiff kennen muss, sollten Sie den Markt für Gewerbeimmobilien sowie die potentiellen Käufer kennen.

Wer kauft eigentlich Gewerbeimmobilien

Wenn Sie ein Gewerbeobjekt verkaufen oder vermieten, sollten Sie sich über Ihre Zielgruppe im Klaren sein. Hier kommen einerseits Unternehmer in Frage, die einen Standort für ihr eigenes Unternehmen suchen. Andererseits sind Gewerbeimmobilien auch bei spezialisierten Anlegern als Investments beliebt. Ab einem gewissen Volumen (beispielsweise 5 – 10 Mio. Euro) treten vermehrt Institutionelle Investoren und Stiftungen als Käufer auf. Und für Sanierungsobjekte interessieren sich zumeist Bauträger und Projektentwickler.

Natürlich haben diese verschiedenen Käufer jeweils völlig unterschiedliche Anforderungen und Erwartungen. Und mit dem klassischen Haus- oder Wohnungskäufer haben sie nur wenig gemeinsam.

Außerdem sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass diese professionellen Käuferschichten auch ein professionelles Auftreten der Verkäuferseite erwarten. Wenn Sie unvorbereitet sind, verprellen Sie potentielle Käufer schnell.

Arten von Gewerbeimmobilien

Unter Gewerbeimmobilien fallen verschieden Objektarten. Für alle kommen wieder unterschiedliche Käufer in Frage:

• Büroimmobilien: Bürogebäude oder Büros in Stadthäusern
• Handelsflächen: Ladenlokale, Fachmarktzentren, Shoppingcenter
• Logistikimmobilien: Lagerhallen und Umschlaghallen
• Betriebsgebäude: Produktionshallen, meist mit Büros und Lager
• Hotels und Gastronomie
• Freizeitimmobilien

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, spielt auch die Drittverwendungsfähigkeit, also ob man ein Objekt ggf. auch für andere Nutzungen verwenden kann, eine große Rolle. Und die langfristigen Instandhaltungskosten sind aus Käufersicht wesentlich.

Vermietung und anschließender Verkauf

Damit Sie für Ihre Gewerbeimmobilie den bestmöglichen Preis erzielen, sollten Sie diese für Käufer so attraktiv wie möglich sein. Bei Investmentobjekten ist daher eine möglichst hohe Auslastung von Vorteil. Aus Käufersicht verringert das das Risiko, weil sofort Mieterträge erzielt werden. Außerdem spricht Vollvermietung für die Qualität der Immobile und des Standortes.

Gleichzeitig sollten Sie unbedingt ein paar Dinge beachten: Es hilft wenig, wenn Sie an Unternehmen mit zweifelhafter Bonität vermieten. Auch Ausstiegsklauseln im Mietvertrag oder andere, mieterfreundliche Bedingungen sollten Sie vermeiden. Und natürlich müssen Mieten wertgesichert, also indexiert abgeschlossen werden, damit sie für Investoren attraktiv sind.

Bewertung des Marktwertes einer Gewerbeimmobilie

Anders als bei Wohnimmobilien steht bei gewerblichen Objekten meist der Ertragswert im Vordergrund. Dieser ergibt sich aus den laufenden Mieteinkünften der Immobilie, abzüglich der Bewirtschaftungskosten sowie einem Vervielfältiger. Wie hoch dieser Vervielfältiger ist, hängt natürlich von Ihrer Immobilie ab. Faktoren sind beispielsweise das Vermietungsrisiko, Zustand, Alter und die Drittverwendungsfähigkeit. Aber auch Objekt-unabhängige Faktoren sind relevant, beispielsweise das Zinsniveau sowie die Renditen alternativer Veranlagungsformen (z.B. risikolose Staatsanleihen).

Tipp: Wenn Sie beim Wert und dem Verkaufspreis Ihrer Gewerbeimmobilie unsicher sind, nutzen Sie einfach unsere kostenlose Immobilienbewertung!

Mit Beginn 2023 sind die Renditeforderungen von Investoren aufgrund der höheren Zinsen tendenziell gestiegen. Für Verkäufer ist es daher schwieriger geworden, Preise wie in den Vorjahren zu erzielen.

Wie erzielt man den höchsten Preis für Gewerbeimmobilien?

Anders als bei Wohnimmobilien stehen beim Verkauf von Gewerbeimmobilien mehr harte Fakten, weniger Emotionales im Vordergrund. Eine vollständige, sachliche und überprüfbare Aufbereitung wichtiger Eckdaten und Unterlagen schafft bei Interessenten Vertrauen. Außerdem erleichtert es ihnen anstehende Finanzierungsgespräche. Um einen hohen Preis zu erzielen und schnell zu verkaufen ist die Aufbereitung daher entscheidend!

Gewerbeobjekte werden meist über Netzwerke und vor allem an bekannte (oder vorgemerkte) Interessenten verkauft. Aufgrund der verschiedenen Objektarten und der ebenso unterschiedlichen Käufer bringt eine extrem breite Streuung Ihres Angebotes hier wenig. Besser ist es tatsächlich in Frage kommende Käufer persönlich anzusprechen. Damit lässt sich deutlich mehr erzielen.

Noch ein Hinweis: In der aktuellen Marktlage können sich Interessenten wieder zwischen mehreren, angebotenen Gewerbeimmobilien entscheiden. Wenn Ihre Unterlagen Dinge unklar lassen oder Fragen aufwerfen, kann ein Angebot allein schon deshalb schnell ausgeschieden werden.

Finanzierung von Gewerbeimmobilien

Natürlich betrifft die Finanzierung in erster Linie den Käufer. Trotzdem sollten auch Verkäufer wissen, dass die Eigenkapitalanforderungen von Banken bei Gewerbeimmobilien meist höher sind. Grund ist das höhere Leerstandsrisiko. Denn die Vermietung von Handelsflächen, Büros oder Lagerhallen – auch in guten Lagen – dauert schnell mehrere Monate. Das berücksichtigen auch Banken bei der Kreditvergabe.

Steuern beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie

In Deutschland gibt es die Möglichkeit, auch Gewerbeimmobilien nach der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei zu veräußern. In Österreich sieht das Steuerrecht beim Verkauf von Immobilien schon seit 2012 etwas anderes vor. Damals wurde nämlich die Immobilienertragssteuer (ImmoESt.) eingeführt. Diese regelt, dass der erzielte Ertrag, also der Verkaufserlös abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten mit derzeit 30 % zu versteuern ist. Allerdings gibt es sowohl Ausnahmen als auch Sonderfälle, auf die wir in einem eigenen Beitrag eingehen.

Wenn Ihre Gewerbeimmobilie von einer Kapitalgesellschaft, also beispielsweise einer GmbH gehalten wird, fällt beim Verkauf hingegen nur die Körperschaftssteuer an. Steuerliche Sachverhalte sind aber gerade bei Gewerbeobjekten immer individuell zu beurteilen. Daher empfehlen wir Ihnen in jedem Fall, dass Sie sich rechtzeitig vor dem Verkauf von einem sachkundigen Steuerberater beraten lassen.

Verkauf mittels Share Deal

Eine Besonderheit, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, stellen sogenannte Share Deals dar. Bei diesen wird nicht die Liegenschaft selbst veräußert. Sondern es kommt eine Gesellschaft zum Verkauf, welche die Besitzerin der Liegenschaft ist.  Meist ist das eine GmbH. Es sind aber auch andere Gesellschaftsformen denkbar.

Solange maximal 95 % der Gesellschaftsanteile übertragen werden, entfallen beim Share Deal die Grunderwerbssteuer sowie die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Das ergibt für den Käufer eine Ersparnis von 4,6 % des Kaufpreises. Andererseits lässt sich aber die Abschreibung nicht auf den neuen Kaufpreis anheben, was vielfach ein Nachteil ist.

Wenn Sie einen Share Deal ins Auge fassen, sollten Sie beachten, dass Käufer die Gesellschaft sehr genau prüfen werden. Daher ist es von Vorteil, wenn die zu verkaufende Gesellschaft ausschließlich die eine Immobilie hält und auch keine operativen Tätigkeiten wahrnimmt.

Worauf Sie unbedingt achten sollten, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen

Der Gewährleistung kommt beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie besondere Bedeutung zu. Diese kann Käufern eine Anspruchsgrundlage auf Verbesserung, Kaufpreisminderung oder sogar Rückabwicklung des Kaufvertrages bieten. Voraussetzung ist lediglich ein entsprechender Mangel, also eine Abweichung des Geleisteten vom vertraglich Geschuldeten. Dabei ist es gleichgültig, ob der Verkäufer schuldhaft oder nicht schuldhaft gehandelt hat.

Beim Verkauf sollten Sie daher darauf achten, dass einerseits Zustand, Ausmaß oder Ertrag der Gewerbeimmobilie genau geregelt werden. Andererseits dürfen Sie keinesfalls zu viel versprechen. Und natürlich sollte der Kaufvertrag klarstellen, wofür Sie Gewähr leisten und wofür nicht. Wir empfehlen Ihnen hierzu eine frühzeitige und fundierte Beratung durch einen erfahrenen Juristen.

Ein Tipp: Gewährleistung gilt verschuldensunabhängig. Überlegen Sie daher rechtzeitig vor dem Verkauf wie der Käufer die Liegenschaft nutzen möchte und ob das auch tatsächlich möglich ist. Kann der versprochene Mietertrag zukünftig erwirtschaftet werden? Lässt sich eine Betriebsanlagengenehmigung erhalten? Liegen Altlasten oder Kontaminationen vor? Gibt es ggf. versteckte Mängel? Im Zweifel sollten Sie den Käufer schriftlich, am Besten im Kaufvertrag, auf Einschränkungen hinweisen!

Natürlich lässt sich die Gewährleistung nur bedingt ausschließen. Falls eine Privatperson oder ein Jungunternehmer (also Verbraucher) als Käufer auftreten uns Sie Unternehmer sind, ist ein Gewährleistungsausschluss ohnehin kaum möglich.

Verkauf mit oder ohne Makler

Gewerbeimmobilien sind anders zu verkaufen als Wohnimmobilien. Aus diesem Grund werden Gewerbeobjekte meist von spezialisierten Gewerbemaklern verkauft. Hier sollten Sie folgendes bedenken:

• Die Käufer und deren Erwartungen sowie Anforderungen unterscheiden sich von denen bei Wohnimmobilien komplett.
• Diese Käufer suchen daher auch nicht im Internet nach Gewerbeimmobilien. Verkauft wird über bewährte Netzwerke und verlässliche Kontakte.
• Im Vordergrund stehen nicht emotionale Dinge, sondern überprüfbare Unterlagen und Fakten, die Sicherheit vermitteln.
• Auf der Verkäuferseite muss man wissen, was benötigt wird, damit ein Deal zustande kommen kann. Sonst verprellt man professionelle Interessenten schnell.

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, sollten Sie mit einem besonders großen Zeitaufwand rechnen. Ein spezialisierter Immobilienmakler für Gewerbeimmobilien kann Ihnen nicht nur Zeit ersparen, sondern er wird auch ein besseres Ergebnis erzielen.