Verkauf und Vermietung

Die Vermietung einer Gewerbeimmobilie kann schnell kompliziert und aufwändig werden. Erfahren Sie, welche Schritte notwendig sind, worauf Sie achten müssen und wie Sie den passen Mieter finden.

Von Andreas Thaler, veröffentlicht am 24. August 2021 in Verkauf und Vermietung

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten, gilt es eine Vielzahl von Dingen zu beachten. Dazu möchten wir Ihnen diesen kostenlosen Leitfaden an die Hand geben. Egal ob Sie eine Werkstatt vermieten, eine Lagerhalle oder ein Betriebsobjekt vermieten: Hier erhalten Sie wertvolle Tipps für die Vermietung in Tirol & ganz Österreich.

Die passende Miethöhe bestimmen

Für die erfolgreiche Vermietung Ihrer Gewerbeimmobilie ist die Miethöhe entscheidend. Das Spannungsfeld ist klar: Wenn die Miete erst einmal ausgeschrieben ist, können Sie sie in den späteren Verhandlungen meistens nicht mehr erhöhen. Naturgemäß rechnen Vermieter von Gewerbeimmobilien daher einen Puffer für Verhandlungen ein.

Andererseits schreckt eine hohe Miete Interessenten ab. Bei übertriebenen Forderungen beobachten wir häufig, dass sich dann erst gar keine Interessenten melden. Gerade dann, wenn ein Objekt bereits leer ist, bedeutet das für Vermieter leider Mietausfälle sowie ungedeckte Betriebskosten.

Wir empfehlen Ihnen daher, sich schon vor Beginn der Bewerbung intensiv mit der Miethöhe auseinander zu setzen. Im Idealfall werden ähnliche Mietobjekte in der Region beobachtet. Dabei sollten Sie aber nicht nur auf die ausgeschriebene Miete achten. Entscheidend ist: Wie lange ist die Gewerbefläche am Markt? Wer mietet sie am Ende tatsächlich? Und zu welchen Konditionen ist schlussendlich abgeschlossen worden?

Wir von ATH Immobilien beschäftigen uns laufend mit Gewerbeimmobilien in Tirol. Falls Ihnen die Expertise oder einfach nur die Zeit, für die gewissenhafte Bestimmung der Miethöhe fehlt, unterstützen wir Sie gerne. Informieren Sie sich auch weiter über die Bewertung von Gewerbeimmobilien.

Bonität des Mieters prüfen

Die Prüfung der Bonität eines Mieters ist eine wichtige, aber oft auch eine heikle Angelegenheit. Gerade durch das österreichische Mietrecht, das Mieter häufig stark schützt, ist es leider schwer, nicht zahlende Mieter tatsächlich hinauszubekommen.

Relativ gut schützen können Sie sich durch rechtzeitige Einholung von Kreditauskünften, welche Auskunft über die wirtschaftliche Situation des Mieters geben. Natürlich muss auch die Frage gestattet sein, warum ein Mieter wechselt und einen neuen Standort sucht. Liegt der Grund in Problemen mit den vorigen Vermietern, kann sich eine Rückfrage bei diesen durchaus lohnen.

Für den Fall, dass ein Mieter in Schieflage gerät, bleibt ihnen häufig nur die Kaution. Üblich sind bei Gewerbeimmobilien 3 – 6 Monatsmieten Kaution, die in Form einer Bankgarantie, Überweisung oder teilweise auch noch als Sparbuch hinterlegt werden. Achten Sie darauf, dass sie als Vermieter die Kaution verzinsen müssen. Daher bietet es sich auch an, die Kaution auf ein Sparbuch zu legen.

Gerade wenn ihr Mieter einer Firmengruppe entstammt, kann es durchaus die Möglichkeit geben, dass die Muttergesellschaft für die Leistungen aus dem Mietvertrag eine Bürgschaft übernimmt.

Worauf Sie als Vermieter im Mietvertrag achten müssen

Natürlich werden Sie den Mietvertrag von einem fachkundigen Juristen erstellen oder prüfen lassen. Nichtsdestotrotz sollten auch Sie selbst auf einige Dinge achten, die in der Praxis regelmäßig zu Diskussionen führen.

Lassen Sie kein unbefristetes Mietverhältnis zu

Mietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Damit eine Befristung gilt, ist es laut Mietrechtsgesetz zwingend erforderlich, dass diese schriftlich erfolgt. Eine Befristung, die nur mündlich vereinbart wurde, zählt vor dem Gesetz nicht. Daher haben sie als Vermieter das große Risiko eines unbefristeten Mietverhältnisses, wodurch Sie später den Mieter nicht mehr herausbekommen.

Naturgemäß kommt es in der Praxis häufig vor, dass Mieter schon früher in die Mietfläche wollen. Zum Beispiel um erste Dinge abzustellen. Gerade hier müssen Sie aufpassen, niemals vor Vertragsunterzeichnung Schlüssel zu übergeben und keine vorzeitige Übergabe zuzulassen. Wir empfehlen Ihnen, grundsätzlich immer auf die vorherige, rechtskräftige Unterzeichnung des Mietvertrages sowie Übergabe der Kaution zu bestehen.

Untervermietung regeln

In Vertragsverhandlungen häufig diskutiert wird auch, ob die Mietfläche untervermietet werden darf. In Einzelfällen kann es aus Mietersicht durchaus berechtigte Gründe für so einen Wunsch geben. Beispielsweise kann das der Fall sein, wenn Schwester- und Tochterunternehmen Teilflächen nutzen sollen. Ein generelles Recht zur Untervermietung sollte es hingegen aus Vermietersicht nicht geben.

Genehmigungen

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten ist regelmäßig eine Betriebsanlagengenehmigung erforderlich. Natürlich wird man Regeln, dass der Mieter die für sein Gewerbe erforderlichen Genehmigungen selbst einholt. In der Praxis ergibt es sich allerdings häufig, dass auch baulich hier Änderungen am Gebäude erforderlich werden, die nur vom Liegenschaftseigentümer beantragt werden können. Falls so etwas der Fall ist, lassen Sie sich rechtzeitig von einem Baumeister beraten und klären Sie frühzeitig, welche Kosten entstehen, wer die Firmen beauftragt und wer welche Kosten trägt.

Bauliche Änderungen

Ebenfalls zu Regeln ist, ob der Mieter berechtigt ist, bauliche Änderungen vorzunehmen und was mit diesen am Ende der Vertragslaufzeit zu geschehen hat. Die stärkste Position haben Sie als Vermieter dann, wenn der Mieter verpflichtet ist, diese bei Vertragsende rückzubauen. Ob Sie dann am Ende gewisse Adaptionen übernehmen, können Sie dann immer noch ausverhandeln. Auf die Vereinbarung von Ablösezahlungen sollten Sie sich hingegen nicht einlassen.

Laufender Betrieb

Auch scheinbar banale Dinge wie die Schneeräumung können in Einzelfällen Reibereien zwischen Mieter und Vermieter verursachen. Daher sollten Sie auch hier klarstellen, ob der Mieter Freiflächen räumen muss – falls ja sollten Sie in einem Plan festhalten welche das sind. Außerdem ist es entscheidend die Haftungsfrage eindeutig zu regeln, wozu Sie ihr Rechtsanwalt berät.

Die Rechtsgeschäftsgebühr nicht vergessen

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten, fällt in Österreich weiterhin eine Rechtsgeschäftsgebühr – die sogenannte Vergebührung – an. Zumeist trägt diese der Mieter, was allerdings im Vertrag geregelt werden muss. Für die Selbstberechnung, Meldung beim Finanzamt und Abführung sind hingegen Sie als Vermieter verantwortlich. Lassen Sie sich dazu rechtzeitig beraten!

Umsatzsteuer: Vorsicht bei Vermietung an Ärzte und Vereine

Regelmäßig Schwierigkeiten bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien bereitet die Umsatzsteuer. Grundsätzlich lassen sich Gewerbeflächen ohne Umsatzsteuer vermieten, wobei in diesem Fall der Vermieter die Berechtigung zum Vorsteuerabzug verliert. Sehr häufig wird daher zur Vermietung mit 20 % Umsatzsteuer optiert.

Leider ist diese Option nicht immer möglich. Voraussetzung ist nämlich unter anderem, dass der Mieter zumindest 95 % seiner Umsätze mit Umsatzsteuer verrechnet. Gerade bei Ärzten oder Vereinen ist das typischerweise nicht der Fall. Für Sie als Vermieter wird das bedeuten, dass Sie den Vorsteuerabzug mit solchen Mietern verlieren. Darüber hinaus wird es zu einer Vorsteuerberichtigung der letzten Jahre kommen – hieraus ergeben sich ggf. hohe Nachzahlungen. Somit ist insbesondere bei der Vermietung an Ärzte und Vereine größte Vorsicht geboten.

Darüber hinaus gibt es, betreffend die Umsatzsteuer, zahlreiche weitere Sonderfälle, Fallstricke und Ausnahmen. Bei Garagen müssen beispielsweise immer 20 % Umsatzsteuer abgeführt werden. Eine frühzeitige und individuelle Beratung durch Ihren Steuerberater ist daher bei der Vermietung unabdingbar.

Mehr Informationen zur Umsatzsteuer finden Sie auf dieser Seite der Wirtschaftskammer.

Muss ein Energieausweis erstellt werden?

Ja. Die Ausnahmen im Energieausweisvorlagegesetz sind sehr rar. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten kommen diese so gut wie nie zum Tragen. Einzig wenn Sie eine komplett unbeheizte Halle vermieten, brauchen Sie keinen Energieausweis. Und der Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein. Wie Sie günstig zu einem gültigen Energieausweis kommen, zeigen wir Ihnen gerne.

Nutzen Sie die gute Nachfrage nach Gewerbeflächen!

Die wirtschaftliche Erholung nach COVID-19 befeuert aktuell die Nachfrage nach Grundstücken, Lagerhallen und Produktionsflächen auch in Tirol. Für alle jene, die freie Flächen gewinnbringend vermieten und zusätzliche Einnahmen erzielen möchten, ist daher jetzt der richtige Zeitpunkt zum Handeln.

Aufgrund unserer weitreichenden Kontakte zu den Unternehmern in Tirol können wir auch Ihr Gewerbeobjekt zügig vermieten. Mit Sitz in Innsbruck haben wir beste Kenntnis des regionalen Marktes in und um die Landeshauptstadt sowie in ganz Tirol. Kommen auch Sie in den Genuss an ein zuverlässiges Unternehmen aus unserer Interessenten-Kartei zu vermieten.  

Warum es sich lohnt unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen

Sie haben die Immobilie. Wir sorgen dafür, dass Sie gute, langfristige Mieter finden und es tatsächlich zum Vertragsabschluss kommt.

Dazu sind im Vorfeld viele Schritte notwendig, die mit viel Know-how, Einsatz und Fingerspitzengefühl umzusetzen sind. Genau das nehmen wir Ihnen gerne ab, so dass Sie sich auf Ihr Kerngeschäft fokussieren können und viel Zeit sparen.

Durch eine zügige Vermietung ersparen Sie sich außerdem Leerstände, unnötigen Mietausfall sowie ungedeckte Betriebskosten.

Unsere weitreichenden Kontakte haben wir vor allem in Innsbruck und ganz Tirol. Weil wir uns zuverlässig um die komplette Abwicklung kümmern, sparen Sie zudem Zeit und wissen alles in verlässlichen Händen.

Auch die vielen Referenzen der letzten Monate sprechen eine eindeutige Sprache.

Hinweise zu diesem Artikel und weitere Informationen

Dieser Artikel stellt einen stark vereinfachten Überblick dar. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit. Jeder Geschäftsfall ist individuell zu betrachten und zu beurteilen, wofür wir Ihnen gerne persönlich zu Verfügung stehen. Darüber hinaus empfehlen wir Ihnen bei jedem Immobiliengeschäft schon frühzeitig eine individuelle Beratung durch Ihren Steuerberater sowie einen Juristen (Anwalt oder Notar).